Fiscalité : Et si l'Etat taxait davantage la propriété immobilière ?

C’est ce qu’on appelle un serpent de mer. Démentie avec fermeté par le ministère du Logement au printemps dernier (lire ici), la rumeur sur une possible taxation de la propriété immobilière refait à nouveau surface aujourd’hui, à la faveur d’une note du Conseil d’analyse économique (CAE), une instance dépendant de Matignon.

Les auteurs de la note, trois experts dont Patrick Artus, le directeur de la recherche du groupe bancaire Natixis, dressent une liste de recommandations visant à réformer en profondeur la fiscalité des revenus du capital. Ils suggèrent en particulier de « réduire les inégalités de traitement fiscal » en s’attaquant à la « très forte hétérogénéité des taux d’imposition effectifs sur [ces] revenus ». L’idée générale du CAE est que la fiscalité gagnerait en efficacité si elle était plus neutre. Car en influençant les choix d’investissement des ménages en faveur de tel ou tel produit d’épargne, « on crée non seulement une industrie de l’optimisation fiscale, source d’inefficacités et de pertes de recettes fiscales, mais on risque en outre d’induire une mauvaise allocation du financement de l’économie ».

Taxer les « loyers implicites »

Parmi les pistes pour une plus grande neutralité, le CAE suggère ni plus ni moins qu’une taxation des « loyers implicites nets ». Soit « ceux que devraient payer les propriétaires occupants s’ils étaient locataires »**. En effet, « depuis 1965, [ces revenus] sont exonérés de fiscalité (hors taxe foncière), […] alors qu’ils constituent un revenu du capital », poursuit la note. Cette taxation devrait cependant prendre en compte l’endettement éventuel du propriétaire-occupant, le Centre recommandant de n’imposer que « le loyer net des intérêts d’emprunts, avec possibilité de report déficitaire si les intérêts sont supérieurs aux loyers ».

Un objectif « paternaliste »

Plus globalement, le CAE recommande d’en finir avec ce qu’il considère comme un travers du système fiscal français : sa « générosité fiscale » envers la détention de biens immobiliers. Certes, les divers avantages accordés ont « le but louable d’inciter les ménages à trouver un abri durable », mais ils le sont au détriment des « investissements dans des activités productives et innovantes ». Au passage, petite pierre dans le jardin de Nicolas Sarkozy, la note écorne la volonté de faire naître un pays de propriétaires, « objectif paternaliste » jugé « discutable à la fois parce qu’il réduit la mobilité du travail et parce qu’il expose les ménages à des risques potentiellement importants ». Et de prendre ici l’exemple de la double peine que subit un « salarié-propriétaire dans une petite ville dont l’entreprise principale ferme » : non seulement il perd son emploi mais, il « subit [en outre] une moins-value sur son logement ». Sur ces questions, consultez l’interview que Pierre Sabatier, économiste chez PrimeView, avait accordée à LaVieImmo.com.

Pour une taxation plus neutre

Aussi, le CAE recommande-t-il de rendre la taxation des plus-values immobilières « plus neutre par rapport aux autres formes de revenus et autres types d’investissement ». Au système actuel d’« abattements substantiels » variant avec la durée de détention du bien, le Centre suggère d’« annualiser la plus-value réelle (en déduisant l’inflation) avant de l’imposer au barème général de l’impôt sur le revenu ». Une modification qui aurait pour avantage d’éviter toute « optimisation fiscale consistant à convertir des profits en plus-values ».

A noter que le CAE ne fait, pour le moment du moins, aucune suggestion concernant la taxation des plus-values sur la résidence principale, pourtant totalement exonérée d’impôt. A suivre…

*Les auteurs font cinq « recommandations ». Outre le volet immobilier, celles-ci sont de : « limiter les avantages fiscaux des assurances-vie à des sorties de rente » ; « imposer les plus-values réelles (et non nominales) en les annualisant avant de les imposer au barème de l’impôt sur le revenu » ; « mettre fin à l’épargne défiscalisée dédiée » ; mieux appréhender l’ampleur de l’exil fiscal en « publi[ant] de façon systématique les données statistiques sur les sorties et entrées de résidents fiscaux ».

**Dans ses « 100 propositions pour les 100 jours », document publié en août 2012, le think tank Cartes sur table évoquait les « revenus fictifs » que constituent l’absence de loyer pour les millions de propriétaires ayant remboursé leur emprunt »