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FiscalitéFiscalitélundi 23 janvier 2017 à 18h09

Impôts locaux : ce que va changer la réforme des valeurs locatives


La réforme des valeurs locatives cadastrales entre en vigueur cette année
La réforme des valeurs locatives cadastrales entre en vigueur cette année
La réforme des valeurs locatives cadastrales entre en vigueur cette année (©Patrick Kovarik - AFP)

La révision des valeurs locatives, qui servent de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, va entraîner une hausse d'impôts pour des millions de particuliers, qu'ils soient locataires ou propriétaires. Mais pour l'heure, seuls les locaux commerciaux sont concernés par cette réforme.

(LaVieImmo.com) - La révision de la fiscalité locale pour les logements et les locaux commerciaux est un vieux serpent de mer que certains pensaient enterré. Mais il réapparaît, et la note devrait être salée pour les ménages et les entreprises. Annoncée dès 2009 et reportée à trois reprises, la réforme des valeurs locatives cadastrales entre en vigueur cette année, mais pas pour tout le monde. Ces valeurs, qui servent de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, restent aujourd’hui définies selon des règles datant de 1970 et ne prennent plus suffisamment en compte la réalité du marché immobilier.

Comment est-elle calculée? La formule est assez complexe. Pour faire simple, le centre des finances publiques détermine la valeur d’une propriété, qui correspond aux loyers théoriques applicables que percevrait le propriétaire sur un an s’il mettait son bien en location dans des conditions normales. Ainsi, chaque logement se voit attribuer une valeur locative et cela sert de base ensuite au calcul de la taxe d’habitation pour les locataires et au calcul de la taxe foncière pour les propriétaires.

Sauf qu'à l'époque, les centres-villes et les arrondissements très centraux des grandes agglomérations n'étaient pas aussi prisés qu'ils le sont aujourd'hui et affichaient donc des loyers beaucoup plus abordables. Du coup, les habitants et les entreprises occupant ces quartiers restent assujettis à une taxe locale peu élevée, la valeur locative étant restée basse.

Une hausse d'impôts pour 85% des locaux professionnels

L’objectif de cette réforme est donc de rétablir davantage d’équité. Mais pour l’heure, seuls les propriétaires des locaux commerciaux sont concernés. Les habitants, eux, attendront encore un peu avant de voir leurs impôts locaux refléter davantage le standing du logement qu’ils occupent.

Cette révision - qui devrait rapporter quelque 70 milliards d’euros de recettes fiscales à l’État - va en tout cas se traduire dès cette année par une hausse des taxes pour 85% des locaux professionnels. Ainsi, les commerçants dont les boutiques sont implantées dans un centre commercial ou une galerie marchande verront leur taxe foncière progresser chaque année pendant dix ans de 47% en moyenne d'ici à 2026, rappelle le quotidien d'information en ligne Localtis.info consacré aux collectivités territoriales (Caisse des Dépôts).

Plus inattendu, les maisons de retraite subiront une hausse de 37% en moyenne, les déchetteries et les parkings de 35% et les crèches et centres médicaux de 25%. Des augmentations qui devraient être répercutées par les gestionnaires et propriétaires de ces biens immobiliers dans les factures des clients, des résidents et des patients.

Après les locaux commerciaux, les logements ?

Bien qu’épargnés cette année, les logements représentent pourtant le gros de la réforme puisque l’on dénombre 35 millions de locaux d’habitation, contre 3,3 millions de locaux professionnels. Comme le rappelle la députée socialiste Valérie Rabault dans son rapport sur le projet de loi de finances 2017, "la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation ne fait pour l’instant l’objet que d’un travail de simulation dans cinq départements, sans conséquences fiscales: la Charente-Maritime, le Nord, l’Orne, Paris et le Val-de-Marne".

Ce sont les résultats de ces simulations qui devraient permettre au Parlement de fixer, le cas échéant, un calendrier de mise en œuvre. Mais la tâche s'annonce ardue. Il faut en effet pas moins de 13 étapes pour qualifier ou réactualiser la valeur locative d'un logement, ce qui mobilise près de 3.000 fonctionnaires à plein-temps, peut-on lire dans Le Figaro. Et "le risque est grand que l'État recule une nouvelle fois devant la réforme compte tenu des transferts de charges entre contribuables", estime Alain Lambert, président du conseil départemental de l'Orne et ancien ministre du Budget cité par le quotidien.

En tout cas, les grandes tendances sont prévisibles. "Les immeubles anciens de centre-ville, souvent décrépis dans les années 1970 mais prisés aujourd'hui dans les grandes agglomérations, devraient voir leur valeur locative bondir. A contrario, celle des immeubles construits dans les années 1970 et après, devrait pour certains voir leur imposition baisser".

Julien Mouret - ©2017 LaVieImmo
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