Le Scellier est mort, vive l'investissement locatif...

« La suppression de la défiscalisation ? Nous sommes contre ! ». A neuf mois de la disparition programmée du régime Scellier, Jean-Michel Ciuch et Evelyne Colombani, respectivement directeur général et directrice adjointe du cabinet d’expertise Immogroup Consulting, ont défendu mardi le principe d’un soutien public à l’investissement immobilier en France. A condition toutefois que ce soutien soit mis en place dans le respect « des facteurs structurant l’économie immobilière au niveau local », et qu’il tire les leçons des erreurs commises dans le cadre des différents dispositifs qui se sont succédés depuis le milieu des années 1980.

Et sur ce point, Immogroup en connaît un rayon. Anciens directeurs des études et de l’observatoire du Crédit Foncier, qu’ils ont quitté courant 2009, Ciuch et Colombani ont publié au cours des trois dernières années de nombreuses études sur le sujet. Ils ont été parmi les premiers, dès le début 2010, à dénoncer les risques liés au Scellier, dispositif « élaboré dans l’urgence » ; depuis, ils ont progressivement et à plusieurs reprises mis en lumière la nécessité d’adapter le système d’aide à l’investissement locatif à « la typologie des biens autant qu’à leur localisation » - loin, donc, du système de découpage du territoire en cinq zones (A, A bis, B1, B2 et C selon la densité de population.) tel qu’il est pratiqué à l’heure actuelle.

Soutenir aussi l’investissement dans l’ancien

Prenant l’exemple de Montauban, régulièrement citée comme l’une des villes de France les plus exposées aux risques locatifs, mais qui a su résister à la tentation du Scellier, les deux économistes ont expliqué qu’un dispositif efficace devrait « permettre de défiscaliser autant dans le neuf que dans l’ancien », marché largement négligé jusqu’à maintenant. A ce sujet, ils ont estimé que l’idée avancée la semaine dernière par l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) – opposant de longue date à la défiscalisation dans le neuf - en vue de l’instauration d’« un système d’amortissement des biens immobiliers pour les particuliers sur 30 ans » était « à creuser ».

Pas question d’oublier le neuf, mais uniquement dans les régions en pénurie de logements et à condition que la construction y soit adaptée aux besoins de la population (en termes de taille et de localisation, notamment). Avec une autre recommandation : « dans le cas d’une défiscalisation dans le neuf, il nous semble important de construire en priorité des logements intermédiaires, adaptés aux besoins d’une majorité de candidats à la location », précise Jean-Michel Ciuch.

Ne pas oublier les investisseurs institutionnels

Enfin, Immogroup estime qu’un nouveau système d’aide à la défiscalisation immobilière devrait s’adresser aux investisseurs institutionnels autant que privés. « Malgré l’existence de véhicules adaptés (SCPI fiscales…), les dispositifs Robien et Scellier n’ont pas intéressé les investisseurs institutionnels. Présents plus longtemps et à plus grande échelle que les investisseurs privés, ils représentent pourtant un gage important de stabilisation du parc locatif d’une ville », poursuit M. Ciuch, qui préconise donc la mise en place d’« incitations financières ou fiscales » suffisamment intéressantes pour ramener ce type d’investisseurs sur le marché.