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FiscalitéFiscalitélundi 6 juillet 2015 à 15h06

Les conseils pour réussir son investissement en LMNP


Le statut LMNP, un statut exonérateur
Le statut LMNP, un statut exonérateur
Le statut LMNP, un statut exonérateur (©Fotolia)

Devenir acquéreur d’un bien en résidences de services étudiantes, EHPAD, seniors, d’affaires ou de tourisme ne s’improvise pas. Quelques conseils élémentaires avant d’arrêter définitivement votre décision.


Les objectifs de l’investissement LMNP
L’objectif principal est de disposer de loyers stables tout en acquérant au final un bien immobilier, en partie financé à travers une déduction fiscale. Le LMNP permet en outre de réaliser des investissements sans apport personnel. En effet, le financement de cet investissement est possible à 100% via un emprunt bancaire. Il est d’ailleurs largement conseillé de passer par le crédit, en bénéficiant d’un effet levier à double détente.

L’investissement LMNP Censi-Bouvard
Pour doper la constitution de son patrimoine, l’investissement en LMNP Censi Bouvard permet à la fois récupération de TVA du dispositif LMNP et réduction d'impôt de 11% sur le prix HT du bien, pour l'acquisition d'un meublé dans une résidence de services.

Simulation LMNP Censi Bouvard
Simulation loi Censi Bouvard

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Bien réfléchir au choix de l’emplacement
Au-delà du coût de l’investissement, son emplacement est tout autant primordial. A quoi servirait-il de mettre à la location un bien qui aurait peu de chance de l’être ? Rappelons quelques lapalissades : si vous choisissez une résidence étudiante, il est nécessaire de veiller à la présence non lointaine… d’une université de taille significative ! Même topo pour les résidences de tourisme dans lesquelles vous décideriez de jeter votre dévolu : si la ville concernée brille peu par ses attraits touristiques, il ne faudra pas s’étonner que l’investissement soit peu rentable. Ces questionnements vous permettront de définir le profil futur des locataires pour votre habitation, et de vous assurer un investissement paisible pour votre avenir.

Un bail commercial pour vous garantir le versement des loyers
Pas d’angoisse au niveau du versement du loyer : le bail commercial pour votre investissement LMNP vous le garantit ! Le gestionnaire de la résidence est chargé de louer votre bien et vous versera les loyers. Ce bail s’étend sur 9 ans, laps de temps pendant lequel vous devez rester propriétaire du logement. Il est donc logiquement important de faire appel à une société financièrement solide et dont les références dans le secteur immobilier sont incontestables.

Fiscalement intéressant !
Quel que soit le type de financement adopté, vous aurez la possibilité de déduire fiscalement les intérêts de l’emprunt. L’Etat participera au financement de votre emprunt via la réduction d’impôt. La réduction d’impôt est égale à 11 % du montant de l’investissement (calculée sur le prix de revient hors taxes et hors mobilier, retenu dans la limite de 300 000 €). Cette réduction d’impôt, répartie sur 9 ans à compter de l’année d’achèvement du bien, peut donc atteindre jusqu’à 33 000 €, soit 3 667 €/an. De plus, vous récupérez la TVA après l’acquisition, soit plus de 12 000 € sur un bien acheté 80 000 euros.

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  • 0 Reco 07/07/2015 à 06:18 par AS31

    Je ne propose pas du LMNP neuf à mes clients car l'ancien est plus rentable, souvent mieux placé, je peux vérifier les comptes de l'exploitant et éviter le piège du fonds de concours du neuf, explications :

    Le neuf est cher (prix du foncier, coût des matériaux et des normes, marge du promoteur) mais il faut cependant attirer l'investisseur par un rendement minimum. Si vous proposez 2,5 %, personne n'achètera. Le rendement du neuf se situe grosso modo entre 4 % et 4,5 % brut mais ce montant de loyer, fait pour attirer l'investisseur, n'est pas toujours supportable par l'exploitant de la résidence (trop élevé).

    Le promoteur peut alors parfois verser un capital à l'exploitant (le fonds de concours) pour lui permettre de tenir le loyer. Mais, au bout de quelques années (ou au renouvellement du bail), l'investisseur verra son loyer chuter car l'exploitant ne pourra plus verser un tel montant. Je n'ai pas ce risque dans l'ancien.

    Enfin, si vous choisissez la réduction d'impôt dans le neuf, vous vous priverez de la plus efficace des niches fiscales actuelles, l'amortissement. Explications :

    La ristourne fiscale n'est que de 11 %¨du prix HT.... et compense le fait d'acheter plus cher que dans l'ancien (en clair, vous n'avez rien gagné).
    Puis, au bout de 9 ans, c'est la double peine : plus de réduction d'impôt et des loyers lourdement taxés (impôt + CSG à,15,5 %) car, comme vous avez choisi la réduction d'impôt, vous ne pouvez plus amortir.

    Explication simplifiée: Achat cash 100 000 €, rendement 5 %

    Sans amortissement
    loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) = 4 550 de loyer imposable

    Avec
    loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) – 2 833 (amortissement dans l’ancien sur 20 ans) = 1 717 (loyer imposable)

    Si Tmi (taux marginal d'imposition) 14 % seulement :

    Sans amortissement
    loyer annuel 5 000 – 300 – 150 – 1 342 (impôt et CSG) = 3 208 (267 mensuel)

    Avec
    loyer annuel 5 000 – 300 - 150 - 506 (IR + CSG) = 4 044 (337)

    Patrick LEGOFF


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