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L’avis de Patrice Haubois,

responsable du département Offres, produits et services au Crédit Foncier

A quel type d’investisseur ce dispositif s’adresse-t-il ?

Pour être concerné, il faut payer au moins 5 000 à 8 000 € d’impôts, c’est è dire : se trouver déjà dans des tranches relativement élevées.

Est-ce une formule vraiment intéressante ?

Ce qu’il faut savoir c’est que - par rapport à d’autres solutions telles que celle de la « Scellier » lorsqu’elle est adaptée à l’outre-mer - la Girardin offre un moyen de défiscaliser à un assez bon niveau. A ce titre le dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs résidant déjà outre-mer, dans des régions qu’ils connaissent et où ils peuvent surveiller l’évolution de leur bien immobilier.

Quel conseil donnez-vous aux investisseurs ?

Notez bien que tous les sites ne sont pas forcément aptes à une belle opération Girardin. Ce n’est pas parce qu’il y a du soleil partout que l’opération va être nécessairement rentable.

Un exemple : la Réunion est une île où la démographie connaît une forte croissance. De ce fait on peut estimer qu’y investir est judicieux mais attention : tous les secteurs de l’île ne sont pas porteurs. Mieux vaut privilégier le milieu citadin (à proximité de l’aéroport notamment) qu’un site charmant mais dénué d’intérêt économique.

La loi Girardin en 5 questions

1 - Qu’est-ce que c’est ?

La loi Girardin vise à encourager l’investissement locatif outre-mer par le biais d’une réduction d’impôt. Mise en place en 2003, elle a remplacé la loi Paul dont elle reprend les grandes lignes. Elle cèdera à son tour définitivement la place à la loi Scellier outre-mer, ou loi Jégo, le 1er janvier 2012 dans le secteur libre (pas de plafond de loyer) et le 1er janvier 2013 dans le secteur intermédiaire (avec plafonds). Pour l’instant, les deux dispositifs cohabitent.

2 - Quel type de biens ?

Les biens neufs ou en cours d’achèvement dans un département d’outre mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion), une collectivité d’outre-mer (Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Barthélemy), en Nouvelle-Calédonie ou dans les Terres australes et antarctiques françaises.

Le bien construit doit être destiné à la location non meublée, à usage de résidence principale uniquement.

3 - Quel avantage fiscal ?

Le montant de la réduction dépend de la destination du logement.

  • L’investisseur qui loue dans le secteur libre peut réduire ses impôts de 40 % du montant de l’achat pour une durée de cinq ans, soit 8 % par an, dès lors qu’il réalise son investissement avant le 31 décembre 2010. Ce taux sera ramené à 30 % (6 % par an) pour les opérations signées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2011.
  • Dans le cadre d’une location intermédiaire, la réduction d’impôt s’élève à 50 % sur cinq ans (10 % par an) pour les opérations bouclées avant la fin 2010. Le taux sera réduit à 45 % (9 % par an) entre le 1er janvier et le 31 décembre 2011, et à 35 % (7 %) du 1er janvier au 31 décembre 2012.

Plafonds de loyer ou pas, l’investisseur bénéficie d’une majoration de 10 % sur cinq ans s’il fait construire dans une zone urbaine sensible (ZUS). 4 % supplémentaires lui sont en outre accordés si son bien dispose d’équipements de production d’énergie renouvelable.

A noter que la réduction d’impôt à laquelle la loi Girardin ouvre droit ne doit pas dépasser, au choix du contribuable, 15 % de son revenu global ou un forfait de 40 000 euros. La limite applicable aux investissements s’établit à 2 247 euros par mètre carré de surface habitable.

4 - Quelles obligations ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur s’engage à louer son bien pour une durée d’au moins 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire. La location doit prendre effet dans les 6 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du bien et elle ne peut être au bénéfice d’un membre du foyer fiscal de l’investisseur.

Si le bien est loué en secteur intermédiaire, le loyer ne doit pas excéder, charges comprises, 152 euros par mètre carré de surface habitable dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte, et 192 euros à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Composition du foyer du locataire Plafonds annuels de ressources
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte Polynésie française ; Nouvelle Calédonie ; îles Wallis et Futuna ; Terres australes et antarctiques françaises et Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule 29 018,00 € 28 163,00 €
Couple 53 671,00 € 52 088,00 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 56 775,00 € 55 100,00 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 59 880,00 € 58 114,00 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 64 029,00 € 62 138,00 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 68 178,00 € 66 164,00 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 4 355,00 € + 4 226,00 €

5 - Les précautions à prendre

Très rentable le temps de la location, le dispositif Girardin présente un certain nombre de risques, qu’il convient d’identifier avant de se lancer dans une opération de défiscalisation. L’investisseur doit savoir que l’achat en Girardin rime rarement avec plus-value au moment de la revente. Il convient donc de prêter une attention toute particulière à la localisation et à la qualité du programme immobilier, le risque étant de ne pas pouvoir revendre son bien au terme de l’opération ou d’avoir à le brader.


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