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LMNP amendement Censi–Bouvard

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L’avis de Christine Valence-Sourdille,

ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée

A quel type d’investisseur s’adresse le dispositif LMNP Censi Bouvard?

Comme la forme classique du LMNP, le Censi-Bouvard convient à tous les contribuables, désireux de constituer un patrimoine immobilier ou d’en diversifier la composition et qui ne souhaitent pas être impliqués dans l’exploitation du bien loué. Elle permet de réduire l’impôt sur le revenu et d’obtenir des revenus complémentaires en vue ou pendant la retraite.

Est-ce une formule vraiment intéressante ?

La LMNP Censi Bouvard présente des avantages fiscaux très intéressants, puisqu’il permet à la fois de bénéficier d’une réduction d’IR substantielle, de revenus locatifs peu fiscalisés, de récupérer la TVA lorsque la location du bien est confiée à un exploitant pendant un durée minimum de 9 ans et enfin d’être exonéré au titre de la plus-value à l’issue d’un délai de détention de 15 ans.

Quel conseil donnez-vous aux investisseurs ?

Les mêmes que pour tous les investissements en location meublée : faire attention à la fois aux caractéristiques du bien, à la solidité de l’activité, aux conditions de location et aux qualités financières du gestionnaire chargé de sa gestion. Ne pas omettre d’intégrer la réduction annuelle d’IR obtenue dans le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales.

Le LMNP amendement Censi–Bouvard en 5 questions

1 – Qu’est-ce que c’est ?

Le statut LMNP Censi-Bouvard permet aux contribuables d’exercer une activité de location immobilière non professionnelle tout en combinant certains avantages fiscaux des régimes LMNP classique et Scellier. Né d’un amendement à la loi Scellier proposé par les députés Yves Censi (Aveyron) et Michel Bouvard (Savoie), dont il a pris le nom, le statut LMNP Censi-Bouvard est également appelé « Amendement Bouvard », « Scellier LMNP » ou « LMNP en résidence de services ». Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2016.

2 – Quels types de biens ?

Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, ou achevés depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation situés dans des établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou non (Ehpad et EHPA), des résidences de tourisme classées, des résidence avec services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément de qualité et certains établissements pour adultes handicapés.

3 – Quel avantage fiscal ?

La LMNP Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt. Celle-ci s’applique pour plusieurs logements dans une limite annuelle de 300 000 euros d’investissement. La réduction est égale à 11 % du montant de l’opération pour les logements acquis avant le 31 décembre 2013.

Le dispositif emprunte également au régime LMNP classique : comme lui, il permet sous conditions une récupération de la TVA, et les recettes locatives qu’il procure sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.

Comme la LMNP classique, enfin, le LMNP Censi-Bouvard permet à l’investisseur d’amortir son bien - du moins partiellement : uniquement pour la fraction du prix de revient de l’investissement supérieur aux 300 000 euros sur lesquels s’applique la réduction fiscale et soustraction faite de la partie du prix correspondant au terrain qui ne peut faire l’objet d’un quelconque amortissement.

Attention, les investissements réalisés en LMNP Censi-Bouvard entrent dans le calcul du mécanisme de plafonnement global des avantages fiscaux, de 10 000 euros par an.

4 – Quelles obligations ?

Le bailleur doit prendre l’engagement de donner le logement en location, dans un délai d’un mois selon la nature de l’acquisition, pendant une période de 9 ans à l’exploitant de la résidence et ne pas transmettre le bien pendant cette même période.

5 – Les précautions à prendre

Très avantageux et facile d’accès, le LMNP Censi-Bouvard ne dispense pas des règles de prudences habituelles sur la qualité du bien dans lequel on investit. Comme pour une LMP ou une LMNP classique, l’investisseur en LMNP Censi-Bouvard prêtera tout particulièrement attention aux qualités et au professionnalisme du gestionnaire.

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