Fiscalité
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LMNP classique

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L’avis de Christine Valence-Sourdille,

ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée

A quel type d’investisseur s’adresse la LMNP ?

La LMNP convient à tous types de contribuable, y compris ceux qui sont plus imposés et veulent commencer à se constituer un patrimoine immobilier. Elle peut être également particulièrement adaptée aux personnes désirant se constituer des revenus complémentaires réguliers en vue de la retraite.

Est-ce une formule vraiment intéressante ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel est l’un des plus accessibles, idéal pour une première opération locative. Bien noter que la LMNP n’est pas à proprement parler un outil de défiscalisation, mais qu’il permet en revanche d’obtenir des revenus locatifs peu fiscalisés sur une période assez longue grâce à l’amortissement du bien et d’autre part à l’imputation des charges notamment financières dans le cadre du régime général ou de la déduction forfaitaire de 50 % dans le régime micro BIC (recettes < 32.100 € en 2010).

Quel conseil donnez-vous aux investisseurs ?

De ne pas oublier que c’est un bien immobilier qu’ils acquierent ! Le choix de l’investissement doit être fait en fonction des qualités de ce bien, de sa localisation, de son prix, du marché locatif et des chances de plus-values au moment de la revente. Comme toujours dans le cadre d’une opération en résidence de services, il faut également compter avec les capacités financières de l’exploitant en charge de la gestion de l’établissement.

Le LMNP classique en 5 questions

1 – Qu’est-ce que c’est ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d’exercer une activité de location immobilière à titre non professionnel tout en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse.

2 – Quels types de biens ?

Tous les biens meublés, neufs ou anciens. Il peut s’agir de logements classiques ou d’appartements situés dans des résidences de services.

3 – Quel avantage fiscal ?

L’activité de location immobilière étant une activité commerciale, les loyers perçus dans le cadre d’une LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.

Le statut LMNP permet au contribuable d’amortir son bien et de déduire de ses revenus locatifs les charges liées à son investissement. Les déficits constatés dans le cadre d’une activité locative non professionnelle ne peuvent être imputés que sur les bénéfices de même nature, dans un délai de 10 ans.

4 – Quelles obligations ?

Très peu contraignant, le statut LMNP fonctionne au premier euro. Un contribuable est considéré comme un loueur en meublé non professionnel dès lors qu’il ne répond pas aux conditions cumulatives de Loueur en Meublé Professionnel édictées par l’article 151 septies du CGI : plus de 23 000 TTC de recettes annuelles, un membre du foyer fiscal au moins inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), ces recettes doivent excéder certains revenus d’activité du foyer fiscal sousmis à l’impôt sur le revenu).

A noter que si le bien loué constitue la résidence principale du locataire, un bail doit être écrit pour une durée minimale d’un an (9 mois si le locataire est un étudiant), reconductible tacitement.

5 – Les précautions à prendre

Comme toute location meublée, les opérations réalisées en LMNP classique imposent la plus grande prudence dès lors que la gestion du bien loué est assurée par un professionnel.