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L’avis de Julien Vautel,

président de Hedios patrimoine

A quel type de contribuable s’adresse le dispositif LMP ?

Ceux qui sont soumis aux tranches marginales d’imposition de 40 % et 30 %, les plus élevées.

Est-ce une formule vraiment intéressante ?

Le LMP est très intéressant pour les contribuables qui souhaitent se constituer des revenus pour leur retraite, tout en ayant la possibilité de les défiscaliser. Attention, les nouvelles conditions d’accès au statut sont très contraignantes : il ne suffit plus d’atteindre un certain niveau de recettes locatives pour pouvoir bénéficier de ses avantages, il faut désormais que ces recettes soient supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal. Si l’on prend l’exemple d’un revenu moyen de 80 000 euros, cela veut dire que les locations doivent rapporter au moins 80 000 euros. Dans l’hypothèse d’une rentabilité locative de 5 %, l’investissement locatif doit être au moins de 1,6 million d’euros, ce qui est loin d’être négligeable au regard du revenu du foyer fiscal.

Quel conseil donnez-vous aux investisseurs ?

L’investisseur en LMP doit avant tout faire attention à l’emplacement de son bien, à la qualité de la construction, ainsi qu’à son potentiel locatif. Si la gestion du bien est confiée à un exploitant, le propriétaire devra s’assurer de ses qualités professionnelles et de sa solidité financière. Attention, si l’exploitant gère plusieurs biens, à vérifier la rentabilité de chacun d’entre eux : le risque de faillite existe même si votre bien se situe dans une résidence qui fonctionne correctement.

Le LMP en 5 questions

1 – Qu’est-ce que c’est ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet d’exercer une activité de location immobilière à titre non professionnel tout en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse.

2 – Quels types de biens ?

Une instruction du 28 juillet 2009 précise que les locaux éligibles au régime LMP doivent comporter « tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire ». Il peut s’agir de logements classiques ou d’appartements situés dans des résidences de services.

3 – Quel avantage fiscal ?

Le statut LMP relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux. Il permet notamment :

  • Une imputation du déficit foncier sur le revenu global Le contribuable peut imputer les déficits retirés de son activité de LMP sur son revenu global, et ce sans limitation de montant. Lorsqu’un bien est acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) et que les charges engagées à cette fin génèrent un déficit, celui-ci peut être imputé par tiers sur le revenu global des trois premières années de location.
  • Une exonération des plus-values immobilières L’exonération est totale pour les plus-values inférieures à 90 000 euros hors taxe, partielle pour des plus-values comprises entre 90 000 et 126 000 euros (HT). Quel que soit le montant de la plus-value, l’activité de LMP doit être exercée pendant 5 ans avant d’ouvrir droit à une exonération.
  • Une exonération de l’impôt sur la fortune (ISF) Les biens meublés loués dans le cadre du régime LMP étant considérés comme des biens professionnels, ils échappent à l’ISF.
  • Une récupération de la TVA Le loueur meublé professionnel peut récupérer le montant de la TVA sur l’achat de son bien s’il investit dans une résidence de services.

4 - Quelles obligations ?

Depuis 2009, le statut de loueur professionnel est réservé aux seuls « professionnels ». Pour en bénéficier, l’investisseur doit remplir cumulativement trois conditions : être inscrit au registre du commerce des sociétés, tirer au minimum 23 000 euros de recettes locatives annuelles de son activité de LMP et faire en sorte que cette somme représente 50 % au moins des revenus professionnels du foyer fiscal.

5 - Les précautions à prendre

Le régime LMP présente un certain nombre de risques, principalement liés à la nature du bien loué. L’investisseur doit également faire attention au risque de moins-value au moment de la revente.