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L’avis de Gilles Etienne,

directeur du Pôle expertise patrimoniale de la société de gestion de patrimoine Cyrus Conseil

A quel type d’investisseur s’adresse le dispositif Malraux ?

Les contribuables soumis aux tranches marginales d’imposition les plus élevées, de 40 %, mais également 30 %.

Est-ce une formule vraiment intéressante ?

Tout dépend des attentes de l’investisseur. L’avantage fiscal qu’offre le Malraux est significatif, mais il ne représente qu’une partie de l’équation – attention à la rentabilité de l’opération !

Quel conseil donnez-vous aux investisseurs ?

L’investisseur doit avant tout s’assurer que son coût total n’excèdera pas le prix du marché. Comme il ne concerne que des biens d’exception, le dispositif Malraux jouit d’une excellente réputation. Attention cependant, il impose une remise à neuf complète du bien acheté avant sa mise en location. Cette réfection a un coût, dont il faut tenir compte avant de calculer sa prévision de plus-value. Même si les biens concernés par le dispositif sont la plupart du temps situés en centre-ville, il faut également, comme pour l’ensemble des dispositifs de défiscalisation, s’assurer de la solidité du marché locatif sur lequel se trouve le bien dans lequel on s’apprête à investir.

La loi Malraux en 5 questions

1 – Qu’est-ce que c’est ?

Mise en place en 1962, la loi Malraux permet aux propriétaires de biens immobiliers classés de les restaurer tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Depuis le 1er janvier 2009, le dispositif donne droit à une réduction d’impôt sur le montant des dépenses engagées pour la rénovation du bien (démolition, reconstitution de parties extérieures, ainsi que certaines charges foncières).

2 – Quels types de biens ?

Les opérations éligibles au dispositif Malraux concernent des immeubles anciens situés en secteur sauvegardé, dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

Une fois restaurés, les biens doivent être mis en location, nus et à usage d’habitation ou professionnel. Dans ce second cas, les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont déclarés comme des revenus fonciers, et non comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

3 – Quel avantage fiscal ?

Le régime Malraux permet une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la localisation du bien rénové : de 22 % en ZPPAUP à 30 % en secteur sauvegardé, depuis la loi de finances pour 2013.

Depuis 2009, les dépenses mises en œuvre dans le cadre des travaux de rénovation du bien immobilier ne sont prises en compte que dans une limite annuelle de 100 000 euros.

Le dispositif Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales, à 10 000 €/an. La dépense annuelle est toutefois limitée à investissement annuel de 100 000 €/an.

Attention, les investissements réalisés en Malraux entrent dans le calcul du mécanisme de plafonnement global des avantages fiscaux (20 000 euros + 8 % du revenu imposable à compter du 1er janvier 2010 ou 25 000 euros +10 % du revenu imposable pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2010).

4 - Quelles obligations ?

Le contribuable qui entreprend une opération en Malraux s’engage à louer son bien pendant une durée minimale de 9 ans. Le locataire ne peut appartenir ni au même foyer fiscal ni à la même famille que le propriétaire.

La location doit prendre effet dans un délai de 12 mois à compter de l’achèvement des travaux de rénovation de l’immeuble. Avant d’entreprendre ses travaux, l’investisseur doit obtenir une autorisation spéciale de travaux (AST), remise par la préfecture après consultation de l’architecte des Bâtiments de France.

5 - Les précautions à prendre

Avant de se lancer dans une opération en Malraux, l’investisseur doit faire attention à la nature des travaux qu’il souhaite entreprendre car tous n’ouvrent pas droit à une réduction d’impôt. Ainsi, sont notamment exclues du dispositif les dépenses de construction modifiant l’aspect ou la structure du bâtiment, ou celles qui entraîneraient une modification non conforme à son style architectural.

Outre les précautions d’usage sur la qualité du marché locatif, le propriétaire doit prêter une attention toute particulière au coût de l’opération - qui oblige à rénover intégralement le bien avant de le mettre en location.


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