Fiscalité
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Loi Scellier

Loi Duflot

L’avis de Patrice Haubois,

responsable du département Offres, produits et services au Crédit Foncier

A quel type d’investisseur ce dispositif s’adresse-t-il ?

Il intéresse particulièrement les personnes payant de 2 000 à 8 000 € d’impôts, le coeur de cible se situant entre 4 000 et 6 000 € car, au-delà, il existe d’autres formes d’investissement mieux adaptées.

Est-ce une formule vraiment intéressante ?

Oui, car, globalement, la réduction d’impôts, ici, est incontestablement favorable à l’investisseur.

Quelles précautions prendre avant d’investir ?

Il faut ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’immobilier et que ce type d’investissement s’aborde sur le moyen et long terme. Ceci implique une vigilance particulière quant au choix du bien, à ses qualités intrinsèques, à sa localisation et à son marché. Un indice : une bonne implantation se trouve généralement dans un secteur géographique où la démographie est positive.

La loi Scellier en 5 questions

1 – Qu’est-ce que c’est ?

La loi Scellier vise à encourager l’investissement locatif privé et la construction de logements neufs par le biais d’une réduction d’impôt. Entrée en vigueur début 2009, elle est issue de la réforme des régimes Robien et Borloo, auxquels elle s’est définitivement substituée le 1er janvier 2010. Le législateur a prévu de « verdir » progressivement le dispositif, afin de favoriser la construction de logements peu énergivores et respectueux de l’environnement (BBC). Ce qui fait que cette année, le dispositif ne concerne plus que le BBC (label basse-consommation) et plus le non-BBC. La Loi Scellier a pris fin au 31 décembre 2012 pour être remplacée par une nouvelle loi en faveur de l'investissement locatif nommée Loi Duflot !

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2 – Quel type de biens ?

Les biens neufs ou en cours d’achèvement destinés à la location, nue et à titre de résidence principale. Les meublés et la résidence principale en sont exclus.

3 – Quel avantage fiscal ?

Le Scellier ouvre droit à une réduction d’impôt qui s’applique dans une limite annuelle de 300 000 euros d'investissement.

La première mouture du dispositif prévoyait une réduction d’impôt de 25 % du montant de l’opération pour les logements acquis en 2009 et 2010. Ce taux est ramené à 13 % pour les opérations signées entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012. Le résultat de la combinaison de deux diminutions : le rabot homothétique sur les niches fiscales, de 15 %, décidé par le budget 2012, et le passage du Scellier en lui-même de 22 à 16 %. Autre changement en 2012 de par le "verdissement" du dispositif, le Scellier non BBC est quant à lui supprimé. Toutefois, les particuliers qui ont pris l’engagement avant le 31 décembre 2011 de réaliser leur investissement immobilier peuvent encore bénéficier du taux de 22 % pour le BBC, et de 13 % pour le non BBC. Enfin, les logements non labellisés BBC qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 ouvrent encore droit à une réduction d’impôt de 6 % (8 % plus la réduction homothétique de 15 %).

4 - Quelles obligations ?

Pour bénéficier des avantages de la loi Scellier, l’investisseur s’engage à louer son bien, nu et à usage de résidence principale, pendant une durée de neuf ans. La location doit prendre effet dans un délai de 12 mois à compter de l’achèvement des travaux de construction. Elle peut être au bénéfice d’un ascendant ou descendant de l’investisseur, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal que lui.

La loi Scellier ne s’applique pas partout. Pour être éligible au dispositif, le logement doit être construit dans l’agglomération parisienne, sur la Côte d’Azur (zone A) ou dans une ville de plus de 50 000 habitants (zone B1 et B2) – même s’il est possible d’obtenir une dérogation pour faire construire dans la zone C. Depuis le 1er janvier, une zone A bis est également créée, regroupant Paris et quelques communes de petite couronne.

Dans le cadre du dispositif Scellier, le bailleur ne peut pas dépasser des plafonds de loyer fixés par la loi en fonction de la situation géographique du bien.

Pour 2012, les plafonds de loyer mensuels en € / m² sont les suivants :

Zone A Zone A Bis Zone B1 Zone B2 Zone C
16,10 € 21,70 € 13,00 € 10,60 € 7,50 € avec agrément

5 - Les précautions à prendre

Le dispositif Scellier a beau être très attractif, il ne dispense pas des précautions de base en matière d’investissement locatif. Le propriétaire doit bien évidemment prendre garde à l’emplacement du logement et à l’état du marché locatif où il se trouve. Attention également au prix d’acquisition : ce n’est pas parce qu’on va défiscaliser qu’on peut se permettre de surpayer son bien !

Consultez le dossier : Tout savoir sur le dispositif Scellier



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