Plus-values immobilières : Un assouplissement, oui, mais a minima

Cent fois sur le métier remettez votre ouvrage. Les députés devaient avoir ce proverbe à l’esprit ce matin : dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2012, ils ont dû plancher une nouvelle fois, entre autres projets de loi, sur le texte de réforme de la fiscalité appliquée aux plus-values immobilières. Votée le mois dernier, celle-ci impose aux propriétaires immobiliers d’attendre 30 ans, contre 15 à l’heure actuelle, avant de pouvoir bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value réalisée au moment de la cession d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un terrain constructible. Les ventes conclues avant ce délai ouvriront droit à des abattements, d’autant plus significatifs que la durée de détention des biens aura été longue. Le texte n’avait été validé par le Parlement qu’au terme d’intenses discussions, et on pensait l’affaire close.

Assouplir une réforme « sévère »

C’était compter sans les trois députés UMP Gilles Carrez, Michel Bouvard et Jean-François Lamour, qui sont revenus à la charge dans les dernières semaines, proposant dans un amendement au texte de réintroduire le principe d’une exonération totale et immédiate pour les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et qui cèdent pour la première fois un autre bien immobilier qu'ils détiennent depuis au moins cinq ans. L’idée est, par exemple, de ne pas pénaliser les investisseurs locatifs qui ne possèdent pas de résidence principale, où ceux qui, amenés à déménager régulièrement pour des raisons professionnelles, ont investi dans une résidence secondaire. Lors de la présentation de l’amendement, la semaine dernière, les trois députés avaient fait valoir qu’un système d’exonération comparable était en vigueur jusqu’en 2004, date à laquelle la fiscalité des plus-values avait été assouplie. « Il est donc légitime de rétablir un dispositif de ce type dès lors qu’est rétabli un régime plus sévère de taxation des plus-values immobilières », avaient-ils ajouté.

Seuls seront exonérés ceux qui achèteront une résidence principale

L’argument a bien été entendu par le gouvernement, qui a cependant tenu à imposer quelques garde-fous. « Afin de limiter les effets d’aubaine » de l’assouplissement demandé, l’Etat a jugé qu’il serait préférable de n’accorder l’exonération qu’aux seuls ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les quatre années précédant la vente du bien en question. En outre, le contribuable ne pourra exempté d’impôt que s’il remploie le produit de la revente à l’acquisition d’une résidence principale. Celle-ci devra être réalisée dans les deux ans (« vingt-quatre mois ») suivant la revente du bien ouvrant droit à l’exonération. « Au total, l’encadrement de cette nouvelle exonération permettrait de contenir le coût de la dépense fiscale, dans un esprit de responsabilité budgétaire », conclut le gouvernement.

Un nombre réduit de bénéficiaires

Selon Guillaume Fonteneau, conseil en gestion de patrimoine indépendant et responsable du site leblogpatrimoine.com, ces deux aménagements de dernière minute étaient prévisibles. « Tel qu’il avait été présenté le 13 octobre dernier, l’amendement permettait, avec un peu d’intelligence fiscale, de détourner la loi… Les dernières modifications visent notamment à empêcher les situations où des contribuables deviendraient locataire de leur résidence principale pour pouvoir vendre impunément un bien devenu investissement locatif ou résidence secondaire. Elles éviteront également les cas de ventes par des retraités une fois entrés en maison de retraite ». De fait, les deux conditions imposées vont réduire considérablement le nombre de ménages susceptibles de bénéficier l'exonération. Une manière pour l'Etat de contenir le coût de l'amendement.

A noter que le texte pourrait encore connaître de nouvelles modifications lors de son passage devant le Sénat. La Haute Assemblée commencera à examiner le projet de loi de finances à compter de la mi-novembre.