Scellier : La question qui embarrasse le gouvernement ?

« On constate un décalage entre les plafonds de loyers que doivent respecter les logements construits sous le régime Scellier et les loyers observés sur le marché ». Un peu plus d’un an et demi après la mise en place du dernier né des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier, le secrétariat d’Etat au Logement a fait son mea culpa, le 26 août dernier, reconnaissant l’existence de « certaines imperfections » dans le dispositif. Et pas des moindres. En effet, « certains futurs acquéreurs, afin d’être incités à acheter, peuvent se voir présenter comme praticables des loyers proches des loyers plafonds mais nettement supérieurs aux loyers de marché. Il est alors difficile pour les épargnants de trouver des locataires », poursuit le ministère dans un document disponible sur son site Internet. Une situation d’autant plus difficile que c’est la location du bien qui ouvre droit à la réduction d’impôt promise.

Plafonds de loyers abaissés de 14 à 26 %

Soucieux d’« éviter une situation où l’épargnant bailleur ne peut pas louer son bien, ou pas au niveau du loyer espéré, un loyer sur lequel il a établi son plan de rentabilité », Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au Logement, a donc décidé de revoir les plafonds de loyer en vigueur. Ces plafonds sont ramenés* de 12,35 à 10,6€/m²/mois dans la zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants), de 15,1 à 13€/m²/mois en zone B1 (plus de 250 000 habitants hors zone A), et de 21,72 à 16,1€/m²/mois dans certaines agglomérations de la zone A (Île-de-France et Côte d’Azur). A noter que Paris et ses vingt-neuf communes limitrophes, désormais regroupées sous le nom de « zone A bis », conservent un loyer unique de 21,7€/m²/mois. L’entrée en vigueur de ces nouveaux plafonds a été fixée au 1er janvier 2011.

Un ministère sourd...

En route, donc, pour un Scellier plus sûr, et plus en phase avec la réalité du marché locatif. Oui, mais peut-on en rester là ? Car le ministère ajoute que « les logements acquis avant fin 2010 ne sont pas concernés par cette disposition, les plafonds de loyers [restant pour eux] inchangés ». Est-ce à dire que les dizaines de milliers d’investisseurs déjà séduits par le Scellier depuis plus de vingt mois (65 000 pour la seule année 2009) courent le risque de s’être vu « présenter comme praticables des loyers proches des loyers plafonds mais nettement supérieurs aux loyers de marché » ? Nous avons posé la question à Benoist Apparu, lorsque nous l'avons interviewé il y a quelques jours (lire l'interview du 7 septembre, ci-contre). La réponse a de quoi surprendre : le secrétaire d’Etat s’est contenté d’insister sur la nécessité de « moraliser le dispositif Scellier pour protéger les futurs ménages qui souhaitent réaliser un investissement locatif », sans jamais mentionner ceux qui ont déjà investi. Malgré nos multiples demandes, nous n’avons pu obtenir aucune précision auprès des services du ministre.

« Une situation incompatible avec une gestion de bon père de famille »

Afin d’en savoir plus, nous avons sollicité l’avis de Maître Hélène Feron-Poloni, associée au cabinet d'avocats Lecoq Vallon. Pour cette spécialiste du droit des assurances et de la gestion du patrimoine, habituée de la question Robien, notamment, « il est encore trop tôt pour prendre la mesure de l’ampleur du phénomène, mais il ne fait pas de doute que les premiers cas de contentieux liés au niveau des loyer Scellier feront leur apparition d’ici la fin de l’année, au premier semestre 2011 au plus tard ». Un avis que partage par Jean-Michel Ciuch, directeur général de la société Immo Group Consulting et auteur de plusieurs études sur les risques liés à l’investissement locatif. Selon cet ancien directeur de l’observatoire immobilier du Crédit foncier, c’est dans « les quartiers périphériques » des villes que le risque est le plus grand, « en partie dans les premières couronnes, plus largement dans les deuxièmes », les plafonds de loyer y étant les mêmes que dans les quartiers centraux.

Illustration pratique : au nord-ouest de Toulouse, dans le quartier résidentiel des Ponts-Jumeaux, où « les programmes Scellier se sont vendus à une vitesse phénoménale », nous indique un expert immobilier local sous couvert d’anonymat. « Les investisseurs ont acheté en pensant pratiquer un loyer 12,50€/m². Compte tenu de la baisse des valeurs locatives, on commence à se rendre compte que ces appartements ne trouveront pas preneur à plus de 10,50€/m². La situation est d’autant plus critique que les investisseurs particuliers se retrouvent en concurrence avec des investisseurs institutionnels qui ont acheté par lots et vont proposer des appartements beaucoup mieux équipés que les leurs… Toulouse ne souffre pas d’une surcapacité de logement, ils trouveront des locataires, mais il leur faudra revoir leurs prétentions à la baisse. En l’état actuel du marché, la situation n’est pas tenable dans le cadre d’une gestion en bon père de famille ». On peut penser que cet exemple n’est pas un cas isolé, et que d’autres feront leur apparition ailleurs, dans quelques mois. Pour l’heure, et en attendant que le gouvernement souhaite trancher, la question reste posée…

*dans le secteur libre