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FiscalitéFiscalitévendredi 10 septembre 2010 à 18h45

Scellier : La question qui embarrasse le gouvernement ?


Les motifs de la baisse des plafonds font craindre pour les investisseurs déjà engagés
Les motifs de la baisse des plafonds font craindre pour les investisseurs déjà engagés
Les motifs de la baisse des plafonds font craindre pour les investisseurs déjà engagés (©dr)

En révisant les plafonds de loyer Scellier, le gouvernement a reconnu que les investisseurs risquaient de ne pas trouver de locataire au loyer escompté. La révision, qui entrera en vigueur début 2011, exclut les investisseurs déjà engagés. Quid de ces « oubliés du Scellier » ? Pendant que les spécialistes s’inquiètent, le ministère botte en touche.

(LaVieImmo.com) - « On constate un décalage entre les plafonds de loyers que doivent respecter les logements construits sous le régime Scellier et les loyers observés sur le marché ». Un peu plus d’un an et demi après la mise en place du dernier né des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier, le secrétariat d’Etat au Logement a fait son mea culpa, le 26 août dernier, reconnaissant l’existence de « certaines imperfections » dans le dispositif. Et pas des moindres. En effet, « certains futurs acquéreurs, afin d’être incités à acheter, peuvent se voir présenter comme praticables des loyers proches des loyers plafonds mais nettement supérieurs aux loyers de marché. Il est alors difficile pour les épargnants de trouver des locataires », poursuit le ministère dans un document disponible sur son site Internet. Une situation d’autant plus difficile que c’est la location du bien qui ouvre droit à la réduction d’impôt promise.

Plafonds de loyers abaissés de 14 à 26 %

Soucieux d’« éviter une situation où l’épargnant bailleur ne peut pas louer son bien, ou pas au niveau du loyer espéré, un loyer sur lequel il a établi son plan de rentabilité », Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au Logement, a donc décidé de revoir les plafonds de loyer en vigueur. Ces plafonds sont ramenés* de 12,35 à 10,6€/m²/mois dans la zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants), de 15,1 à 13€/m²/mois en zone B1 (plus de 250 000 habitants hors zone A), et de 21,72 à 16,1€/m²/mois dans certaines agglomérations de la zone A (Île-de-France et Côte d’Azur). A noter que Paris et ses vingt-neuf communes limitrophes, désormais regroupées sous le nom de « zone A bis », conservent un loyer unique de 21,7€/m²/mois. L’entrée en vigueur de ces nouveaux plafonds a été fixée au 1er janvier 2011.

Un ministère sourd...

En route, donc, pour un Scellier plus sûr, et plus en phase avec la réalité du marché locatif. Oui, mais peut-on en rester là ? Car le ministère ajoute que « les logements acquis avant fin 2010 ne sont pas concernés par cette disposition, les plafonds de loyers [restant pour eux] inchangés ». Est-ce à dire que les dizaines de milliers d’investisseurs déjà séduits par le Scellier depuis plus de vingt mois (65 000 pour la seule année 2009) courent le risque de s’être vu « présenter comme praticables des loyers proches des loyers plafonds mais nettement supérieurs aux loyers de marché » ? Nous avons posé la question à Benoist Apparu, lorsque nous l'avons interviewé il y a quelques jours (lire l'interview du 7 septembre, ci-contre). La réponse a de quoi surprendre : le secrétaire d’Etat s’est contenté d’insister sur la nécessité de « moraliser le dispositif Scellier pour protéger les futurs ménages qui souhaitent réaliser un investissement locatif », sans jamais mentionner ceux qui ont déjà investi. Malgré nos multiples demandes, nous n’avons pu obtenir aucune précision auprès des services du ministre.

« Une situation incompatible avec une gestion de bon père de famille »

Afin d’en savoir plus, nous avons sollicité l’avis de Maître Hélène Feron-Poloni, associée au cabinet d'avocats Lecoq Vallon. Pour cette spécialiste du droit des assurances et de la gestion du patrimoine, habituée de la question Robien, notamment, « il est encore trop tôt pour prendre la mesure de l’ampleur du phénomène, mais il ne fait pas de doute que les premiers cas de contentieux liés au niveau des loyer Scellier feront leur apparition d’ici la fin de l’année, au premier semestre 2011 au plus tard ». Un avis que partage par Jean-Michel Ciuch, directeur général de la société Immo Group Consulting et auteur de plusieurs études sur les risques liés à l’investissement locatif. Selon cet ancien directeur de l’observatoire immobilier du Crédit foncier, c’est dans « les quartiers périphériques » des villes que le risque est le plus grand, « en partie dans les premières couronnes, plus largement dans les deuxièmes », les plafonds de loyer y étant les mêmes que dans les quartiers centraux.

Illustration pratique : au nord-ouest de Toulouse, dans le quartier résidentiel des Ponts-Jumeaux, où « les programmes Scellier se sont vendus à une vitesse phénoménale », nous indique un expert immobilier local sous couvert d’anonymat. « Les investisseurs ont acheté en pensant pratiquer un loyer 12,50€/m². Compte tenu de la baisse des valeurs locatives, on commence à se rendre compte que ces appartements ne trouveront pas preneur à plus de 10,50€/m². La situation est d’autant plus critique que les investisseurs particuliers se retrouvent en concurrence avec des investisseurs institutionnels qui ont acheté par lots et vont proposer des appartements beaucoup mieux équipés que les leurs… Toulouse ne souffre pas d’une surcapacité de logement, ils trouveront des locataires, mais il leur faudra revoir leurs prétentions à la baisse. En l’état actuel du marché, la situation n’est pas tenable dans le cadre d’une gestion en bon père de famille ». On peut penser que cet exemple n’est pas un cas isolé, et que d’autres feront leur apparition ailleurs, dans quelques mois. Pour l’heure, et en attendant que le gouvernement souhaite trancher, la question reste posée…

*dans le secteur libre

Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 27/09/2010 à 11:44 par chebi

    point très intéressant soulevé par 92chatillon.
    c'est tout le problème de ce zonage totalement arbitraire...

  • 0 Reco 24/09/2010 à 19:08 par 92chatillon

    Et de rajouter : Chatillon est limitrophe de Montrouge et Malakoff qui eux restent dans les taux actuels !!!!

  • 0 Reco 24/09/2010 à 19:07 par 92chatillon

    Pour compléter : les rentabilités sont déjà faibles en régio parisienne, si de surcroit on baisse les plafonds..., Je vais même perdre de l'argent dans 9 ou 15 ans ..
    Alors que lors de l'achat, l'état a pris 19.6 % du prix d'achat..!!!

    C'est une HONTE !!!

  • 0 Reco 24/09/2010 à 19:04 par 92chatillon

    ET LE CONTRAIRE ???

    J'ai acheté sur Chatillon, 92 le prix du marché est de 18 à 20 €/m2 et le ministre souhaite le baisser à 16.1, scellier classique et à 12.9 pour le scellier intermédiaire..

    Personne ne parle de ce probleme là où en petite couronne, le prix du marché est souvent plus important que les nouveaux plafonds scellier !!!
    D'autant que que le métro se construit et que le prix va encore grimper dans 2 ou 3 ans !!!

    Et je risque d'en être la victime...

  • 0 Reco 20/09/2010 à 15:49 par lapoliss

    @investisseur averti
    entièrement d'accord avec vous. néanmoins, n'oublions pas l'exemple du robien. certains investisseurs se laissent abuser par des promoteurs pas toujours très honnêtes (pas nécessairement les gros). et pour que le gouvernement en vienne à reconnaître qu'il y a effectivement un risque, c'est quand même que des centaines de pigeons (pardonnez l'expression) se seront fait plumer.

  • 0 Reco 20/09/2010 à 11:26 par investisseur averti

    On ne me fera pas croire que les investisseurs sont à ce point bête pour ne pas vérifier que le loyer sur lequel repose la simulation correspond au prix du marché....
    Comme dans tout investissement (surtout pour des montants si importants) il parait inimaginable de signer sans réfléchir.
    A chacun d'être aussi un minimum responsable

    PS : Dans ma zone, les loyer de la nouvelle zone A sont 20% inférieur aux prix du marché

  • 0 Reco 20/09/2010 à 10:42 par lapoliss

    faire gaffe à ne pas se laisser berner par ses plafonds et bien étudier sa rentabilité...

  • 0 Reco 17/09/2010 à 17:11 par toto

    je veux bien le croire, mais il arrive parfois maintenant que le plafond soit inférieur de + de 20% au loyers marché.....comment fait on?

  • 1 Reco 16/09/2010 à 13:52 par Patro

    Le pb c’est que déjà au moment de l’achat le bien est surévalue de +30% et oui le gagnent n’est pas celui qui ont croit, mais le constructeur et ces intermédiaires.

    Pas de miracle il faut libérer du foncier et bloquer ces aides à un montant plafond du m2 si non l’aide partira dans la poche des constructeurs il nous disent à longueur de journée le même discours, on à marre que sa soit toujours les mêmes qui profitent de la situation.

    Mr les politiques tous vos efforts ne servirons à rien (sauf à une minorité de profiteurs malins) si vos mesures ne sont pas accompagné intelligemment jusqu’à ici ça était du non importe quoi, exemple Robien Scellier constructions 30% plus chère que le prix du marche et dans des zones sans aucun potentiels locatif, en 2 mots faire du chiffre au détriment de la logique et des réels besoins de la populations et tout payé sur le dos de l’état, je répète pour que ces fonds ne partent pas dans une marge plus confortable pour les constructeurs il faut encadrer les aides si non l’immo va encore prendre 140% en 10ans.

  • 0 Reco 15/09/2010 à 09:47 par Un pro

    Un conseil pour son investisseur n'a pas besoin du législateur pour lui faire prendre conscience que les plafonds de loyers scellier sont au-dessus du marché d'un secteur géopgraphique....il appartient à l'investisseur et à son conseiller de lui faire constater que l'offre locative est en adéquation avec les promosses de défiscalisations et de rentabilité !

    Enfin bref on ne le dira jamais assez verifier bien ce que l'on vous vend, ne prenez pas pour argent comptant ce que l'on vous dit...

    Vous avez des outils très simple (pagesjaunes ; pap ; seloger etc.... qui sont un moyen simple de connaître un marché)

  • 1 Reco 12/09/2010 à 12:08 par Kurt

    Ok avec cet avis. Il suffit de supprimler cette notion de plafond. Il n'en existait pas pour le Robien. Il n'y a pas non plus de plafong explicite pourles apparts anciens. Alors autant supprimer cette notion de plafond pour le Scellier (à part le scellier social).

  • 0 Reco 11/09/2010 à 11:27 par HENRY 33

    Un coup de rabot par ci, un conseil insuffisant par là...et l'exemple toulousain n'est pas l'exeption. A suivre s;v,p

  • 0 Reco 11/09/2010 à 11:25 par chebi

    remarque intéressante ci-dessous. mais que le problème vienne des vendeurs de défisc ou pas, la question reste la même : les gens qui ont acheté du scellier depuis janvier 2009 vont-ils pouvoir louer leur bien en rentrant dans leurs frais ou pas ? visiblement, ça n'est pas sûr... et si cet exemple toulousain est vérifié, je vous laisse imaginer la situation à montauban ou agen (pour rester dans le coin !), qui souffrent déjà beaucoup du robien...

  • 0 Reco 11/09/2010 à 09:03 par leblogpatrimoine.com

    Cette histoire de loyer n'est pas fondée !! Les investisseurs disposent d'un plafond de loyer (en aucun cas on oblige l'investisseur à louer son bien au niveau de ce plafond ). Il s'agit que d'un loyer maximum que les "vendeurs" de défisc ont transformé en niveau de location !!!
    Attention ce n'est pas l'inverse. Le problème vient principalement du mode de commercialisation de ces bien et du manque de conseil : l'appel de la commission est trop souvent préféré au conseil objectif !!!

    www.leblogpatrimoine.com


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