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Fiscalitéjeudi 21 février 2013 à 16h22

"Si le marché peut s'enrhumer, une grippe durable semble exclue !"


Pour Olivier Dacquin, "le point de crispation provient de la demande"Pour Olivier Dacquin, "le point de crispation provient de la demande" (©dr)

Une tribune d’Olivier Dacquin, directeur du développement commercial et de la communication de Banque Patrimoine & Immobilier.

Gage de sa résilience, le marché sécrète ses propres anticorps. Ceux d’une offre structurellement déficitaire, notamment dans les zones traditionnellement prisées. Tout au plus, les acquéreurs accroîtront-ils leur sélectivité et renforceront-ils les disparités du marché, entre le centre-ville des grandes agglomérations, où se concentre une demande plus solvable que la moyenne, et le reste du marché, où l’appauvrissement de la demande sera nettement plus marqué.

Pour la première fois depuis plusieurs années, le point de crispation provient de la demande. Les raisons sont multiples : perception par les acquéreurs de prix élevés et de leur insoutenabilité à moyen terme, conjoncture déprimée, inertie de la production de crédits immobiliers aux particuliers (après un repli de 26% en 2012, selon l’Observatoire du financement des marchés résidentiels), appauvrissement des dispositifs publics de soutien à la demande…

A des degrés divers, la plupart des typologies d’acheteurs sont concernés. C’est surtout le cas des primo-accédants, désolvabilisés par la posture plus restrictive des établissements de crédit et par la suppression du PTZ+ (Prêt à Taux Zéro +). Les secondo-accédants - dans une moindre mesure - sont également affectés par la raréfaction des prêts relais (par ailleurs, de moins en moins « généreux « ) et par l’asséchement du marché de la revente. C’est aussi le cas des investisseurs qui ne peuvent plus compter sur les incitations fiscales d’antan pour compenser le tassement des rendements locatifs dans le neuf. Résultat : un marché devenu plus restreint, plus atone. Bref, moins liquide.

2013, une année en deux temps

Pour toutes ces raisons, la plupart des économistes et des professionnels de l’immobilier semblent s’accorder sur un point : le marché devrait traverser un premier semestre 2013 difficile. Si le niveau historiquement bas des taux d’intérêt semble exclure le risque d’une forte chute, l’évolution des transactions milite, d’ores et déjà, pour un atterrissage général. La FNAIM craint que le volume de ventes dans l’ancien, dont elle estime à 150.000 unités l’appauvrissement au cours des douze derniers mois, ne dépasse pas 550.000 en 2013 (contre presque 800.000 en 2011). Même son de cloche dans le neuf, où l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI) enregistre une baisse des ventes de 31% au 3ème trimestre 2012, par rapport à la même période de 2011. Autre indicateur de cet attentisme : l’Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs publiée par le Ministère du Logement indique une montée des annulations des réservations de 45% au troisième trimestre.

Tôt ou tard, les forces de rappel traditionnelles devraient se manifester

Si plusieurs éléments défavorables affectent la demande, une partie du marché reste toujours protégée par l’inertie de l’offre et par la rareté des biens de qualité. Quant à la demande, elle ne devrait pas faiblir indéfiniment et de façon uniforme. Quel que soit le contexte, l’enjeu patrimonial des ménages reste, en effet, inchangé : celui de construire un patrimoine solide et diversifié dans le temps. Or à ce jeu, les alternatives crédibles à la pierre manquent. Si le recul de l’aversion au risque des investisseurs améliore enfin l’attractivité des marchés financiers, de nombreuses incertitudes obèrent la capacité de ces derniers à retrouver une trajectoire de performance durable.

Tiraillée entre des forces contradictoires, la résilience du marché dépendra des caractéristiques propres à chaque segment. Certaines zones excentrées ou touchées par la progression du chômage continueront de souffrir, tandis que certaines zones plus favorisées pourraient s’extraire de ce contexte déprimé, probablement dès le second semestre.

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