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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Fonds immobiliers De la psychologie des investisseurs


La crise de confiance traversée par les marchés conduit les investisseurs à récupérer leur mise... ce qui amplifie la crise.

Si la plupart des gérants étaient persuadés que, en 2007, le marché ne ferait pas l'économie d'une baisse compte tenu des valorisations très élevées atteintes par des poids lourds de la cote, beaucoup admettent aujourd'hui que la correction est sévère. Depuis le début de l'année, la catégorie a perdu en moyenne 15,2 % - 12 % depuis le 1er juillet -, avec, aux dernières places, des fonds affichant des baisses de plus de 25 %. Il est vrai que, depuis août, la psychologie des investisseurs a accentué le phénomène. Comment ? Avant tout en provoquant une décollecte massive. Au total, celle-ci a atteint depuis janvier 1,66 milliard d'euros, dont 958 millions depuis juillet. Si, au premier trimestre, les sorties de capitaux s'expliquaient avant tout par une prise de bénéfices, logique vu les performances atteintes par les fonds immobiliers (72 % en moyenne en trois ans), c'est, depuis cet été, une crise de confiance qui a pris le relais. Et les gérants ont le sentiment que leurs fonds paient surtout pour l'ensemble des mauvaises nouvelles économiques. Avec, en arrière-plan, la crise des subprimes et la baisse des prix dans l'immobilier résidentiel. Or, d'importantes sorties de capitaux ne sont pas sans incidence sur la gestion. Ainsi, BNP Paribas Immobilier - dont l'encours est désormais de 272 millions d'euros - a perdu 168 millions depuis le début de l'année, ce qui a contraint la gérante à vendre des titres de qualité. Résultat, la performance du fonds depuis le début de l'année est en recul de 21,07 %. Attention toutefois à ne pas généraliser : le départ d'un des cogérants de Compagnie immobilière Acofi a conduit les institutionnels à stopper momentanément leurs placements. Pour autant, le fonds limite sa baisse à 7,21 % depuis le 1er janvier.

Ne pas se précipiter

La psychologie des épargnants est-elle bonne conseillère ? Pas sûr ! Certes, la hausse du loyer de l'argent pénalise les foncières qui financent leurs investissements à crédit. Et la transparence n'est pas toujours de mise, alors que certaines sont fortement endettées. Mais il y a manifestement une confusion avec l'univers d'investissement des gérants principalement portés vers l'immobilier de bureaux et les centres commerciaux, en bien meilleure santé. Ces derniers affichent en effet une croissance annuelle de 5 à 10 %, avec une évolution des loyers indexée sur l'indice du coût de la construction. Aussi la sanction des investisseurs ayant récemment misé sur ce type de fonds est-elle disproportionnée. Dans la crise, mieux vaut se souvenir de quelques règles de bon sens. Dont celle-ci : les performances d'un fonds investi en actions ne se jugent que sur le long terme

Jean-François Tardiveau

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