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Premier investissement et cashflow

0 Reco 16/02/2017 à 11:01 par IcedKimi

Salut à tous!

Je recherche en ce moment un bien pour débuter la constitution d'un Patrimoine

Je suis sur un immeuble dont le prix est à 340 000 euros pour des loyers à 36000 annuels (renta brute de 10.5).
Les logements sont tous occupés.

En prenant en compte les frais de notaire, les frais bancaires et les charges déductibles (taxe foncière 1800, assurance loyer impayés 3%, frais de gestion sur loyers 6 %), il faut une négociation énorme pour espérer s'en sortir en autofinancement non?

Je vise 250 000 € en cout du bien avec emprunt 280 000 sur 20 ans mais le cash flow net net régime réel est encore négatif de 29 €.

Délicat non? Car j'estimais cette affaire comme pas mauvaise du tout!


0 Reco 17/02/2017 à 15:10 par IcedKimi

Une idée ?

0 Reco 17/02/2017 à 15:51 par laetie75

La négociation du prix me semble bcp trop énorme, de mon point de vue... l'écart est trop important, mais il faut toujours essayer ! Bonne chance à vous !

Message edité 17/02/2017 à 15:52
0 Reco 17/02/2017 à 18:53 par marc19

Tu fais la fine bouche sur un soi-disant immeuble à 340000 qui rapporte brut 36000 annuels.
Soit ton immeuble , bien qu'occupé, est un tantinet pourri, avec à la sortie des travaux , isolation , chaudière , sanitaire obsolète , électricité d'un autre âge, parties communes à revoir , à voir aussi les baux en détail , histoire que t'hérite pas de locataires foireux etc ....

Soit le proprio est pressé de vendre

Et , en plus , tu veux une baisse de prés de 30 % ............

Il est où, ton immeuble , que je jette un yeux ?

0 Reco 17/02/2017 à 20:38 par MisterHadley

Bah nous autres, on va faire un chouia l'inverse : on va restreindre les "lots", pour passer de 22 apparts à 20...

Donc, comme il y a toujours un ou deux bons gros boulets bien gras dans chaque immeuble, quelque soit l'endroit où il se trouve...

A LA PUERTAAAAAA..!

=)

On peut te les envoyer..?

Message edité 17/02/2017 à 20:39
0 Reco 18/02/2017 à 00:17 par IcedKimi

___

Message edité 18/02/2017 à 00:19
0 Reco 18/02/2017 à 00:18 par IcedKimi

IcedKimia écrit : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1087647387.htm?ca=22_sC'est semble-t-il un immeuble de plus de 100 ans.
Je vais étudier son cas plus précisément :)

0 Reco 18/02/2017 à 09:34 par marc19

Oui, il y a plutôt intérêt !

Isolation thermique et phonique (travée en bois)
Fenêtres
Toiture (charpente ) et couverture
Etat des appartements , il faut pouvoir tous les visiter .
Bref, évaluation pour remettre d'équerre tout ce qui cloche y compris en partie commune .

Et surtout , se faire remettre copie des baux pour estimer à qui on a à faire pour les locataires.

Perso , je trouve la mariée un peu trop belle ..........................prudence .

0 Reco 18/02/2017 à 09:41 par MisterHadley

Ouais, c'est sur, mais d'un autre coté, on ne va pas non plus épouser que des moches, hein...

=)



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