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Achat maison avec 3 appat dont un pour habiter

2 Reco 12/05/2017 à 21:29 par nineric

Bonjour,

Ma famille va vendre prochainement la maison des mes grand parents détenue actuellement par une sci familiale, celle ci étant vide et non loué depuis le décés de mes grands parents.

C'est une grande maison avec plus de 1000 m2 de terrain, avec un pigeonné a rafraichir mais qui équivaut à un F1. Cette maison bénéficie d'un appartement au 1ier étage ou j'aimerais habiter après rafraichissent et d'un appartement au rdc type F2 mais qui as le compteur d'eau et edf en commun avec l'appartement d'en haut, il y a aussi un grenier au dernier étage qui peut être emménagé en appartement.

Le tout est réunie dans une seul et même propriété, j'aimerais pouvoir acheter la maison, pour vivre dans le grand appart, louer l'appart du bas et le pigeonnier en meublé de vacances pour pouvoir défiscaliser le plus possible et si le budget le permet faire un autre appart au grenier.

Mais est t'il possible de séparer les apparts pour déduire l'amortissement, surtout celui du bas qui as les compteurs électrique l'eau et le chauffage au fioul en commun, peut 'on déduire les charge au prorata des m2 pour les factures énergétiques ainsi que des travaux à venir, changement de chaudière, toit, isolation...Pourrais je déduire aussi une partie de la taxe foncière?

Je vous remercie de m'éclaircir, je suis ouvert à toute proposition pour défiscaliser au mieux.

Raph


0 Reco 15/05/2017 à 15:03 par minette17

le plus urgent est probablement la pose de compteurs. je sais qu'il est possible d'installer des compteurs divisionnaires pour l'eau , par contre pour l'électricité je ne suis pas certaine .En tout cas , si c'est possible chaque lot loué doit avoir au moins un compteur divisionnaire et même pour les parties communes afin de pouvoir ventiler les charges sans contestation possible.

0 Reco 16/05/2017 à 16:04 par heritier14

bonjour
l'utilisation d'un divisionnaire d’électricité est autorisée si ce matériel est employé à but informatif mais non dans le but de refacturer vos locataires

0 Reco 17/05/2017 à 16:33 par marne

aucune restriction concernant la séparation des appartements à condition seulement de les équiper des compteurs individuels pour chaque appartement. Et oui tu peux prétendre à une exoneration de la taxe foncière car le bien que tu envisages d'acheter est destiné à la location et sera inoccupé pour un certain temps a cause des travaux (cas des logements vacants)

1 Reco 17/05/2017 à 22:20 par nineric

Merci pour vos réponses,
ont ma dit que pour déduire l'amortissement des biens dans le réel il fallait absolument passer par un géomètre, pour que la banque puisse faire 2 prêt différent, 1 pour la location et un pour la résidence principale...

Ce qui m’embête le plus c'est le compteur EDF... refaire toute l'installation électrique et faire passer le consuel...

0 Reco 18/05/2017 à 17:38 par marne

malheureusement c'est un passage obligatoire
je suppose qu'il s'agira d'une seule propriété !....se sera donc très compliqué lors de la revente car t'es obligé de revendre l'ensemble !! =/

0 Reco 18/05/2017 à 23:06 par nineric

et si je fait passer un géometre, pour différencier les surfaces, ainsi je pourrais déjà déduire l'amortissement. Étant donné que je veux louer en meublé saisonnier à la limite je ne déduis pas edf...comme ça pas de problème de compteur

0 Reco 19/05/2017 à 08:28 par tontondavid

bonjour
effectivement dans la location de courte durée ,l'électricité peut être refacturé. Concernant le géomètre , je crois que son intervention n'est obligatoire que lorsque vous comptez créer une "copropriété" or ce n'est pas votre cas

0 Reco 19/05/2017 à 21:49 par nineric

Merci pour vos réponses

Si je ne fait pas passer de géometre, comment je vais faire pour diminuer l'amortissement des murs de l'appartement du bas que je souhaite louer en meublé. Je souhaite le déclarer en réel car la fiscalité est trés avantageuse. ( je divise le prix de l'achat au prorata des m2 des appartements?) pareil pour le prêt, il faut que j'arrive à séparer les deux appartements.

0 Reco 22/05/2017 à 10:44 par tontondavid

alors là ! ^^ ^^ ...je vous suggère de passer par un expert-comptable pour éviter tout risque d’erreur et sécuriser les déclarations fiscales.Les frais comptable sont remboursés à 100% en réduction d’impôt sur le revenu il me semble !



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