Suite à recherche d'un pret immo et à proposition d'un établissement financier, j'ai 2 offres : un pret à taux fixe et un pret in fine. Qu'en pensez vous ?
Le pret à taux fixe est de l'ordre de 6% (TEG). Le pret in fine avec apport est un petit peu supérieur mais permet de ne pas apporter le total. Selon votre experience, y a t il des risques et pourquoi est-il si peu proposé par les banques ?
Merci pour les retours sur cette question.

bonsoir,
il s'agit là d'une excellent question!

connaissant le mileu car j'ai des amis dans l secteur bancaire et des assurances, je vais t'y repondre "bénevolement" (pour mon bienfait karmique du moins)

1/ Les banques ne le proposent pas spontanément car elles gagneraient moins d'argent à addoser votre apport sur un fonds en euros à 4.5 ou 5% meme dans certains groupes mutualistes, sur 5, 10 ou 15 ans, plutot que de vous dire : le crédit classique avec votre apport est ce qu'il vous faut

Le problème assez incroyable en France, est que les particuliers ne sont pas souvent au courant de ce montage bien connu dans le milieu des affaires. Ce qui est un peu logique, car ce n'est pas dans l'nterêt des banques d'en faire de la publicité. Les conseillers sont là pour vous vendre leurs produits, pas pour vous conseiller sur toutes les solutions

2/ Sachant cette solution, il faut maintenant chercher la banque ou le courtier qui peut proposer le meilleur taux du crédit in fine, l'apport etant placé sur le meilleur contrat d'assurance vie possible totalement sécurisés sur des obligations d'Etat, et dans les caisses des groupes mutualistes et non des banques traditionnelles de grande préférence!) (me contacter aussi à ce sujet, j'ai quelques tuyaux). De source sur et professionnelle, il est possible de trouver du 4.95-5% avec les meilleurs courtiers (encore meilleurs que meilleurtaux.com)

On est sur la planète Terre, la mission des banques est de cacher l'information et de ponctionner comme ils le peuvent les particuliers

Je conseille le CIC comme banque sinon car c'est une banque mutualiste, non cotée en boure et non exposée à l'international. Ceux qui veulent ,;je peux les parrainer, ils gagnent des primes d'ouverture de compte courant, des taux tres concurrentiels lorsque vous voulez acheter un jour un bien immobilier si vous n'avez suffisament pas d'apport pour l' addosser sur un contrat assurance-vie (en general au moins 30% d'apport pour que ce soit rentable) . Contactez moi
Je viens de re ouvrir un PEL et ai bénéficie ainsi, grâce au parrainage ,d'une prime de 50 euros! Dans 4 ans, avec un taux à 4.12% garanti encore à ce jour lorsqun'on ouvre ujn PEL, ca sera le bon moment pour acheter et emprunter un peu ou beaucoup sur ce PEL, selon les apports de chacun, avec ou sans in fine (à calculer au cas par cas)

N'hésitez pas à me contacter
Et bonne chance et étude pour votre projet!

Bonsoir,

Les banques proposent assez peu le prêt in fine pour un certain nombre de bonnes raisons.

La première étant qu'il est plus risqué pour elle et pour l'emprunteur, puisqu'on rembourse uniquement des intérêts et que donc le caoital ne diminue pas: il est à rembourser en totalité à la fin du prêt et en une seule fois. Il faut pouvoir le faire à ce moment là.

La deuxième, c'est que la banque va vouloir des garanties pour être sûre que son client disposera de la somme à rembourser au terme. Le client doit donc disposer d'un placement en réserve (le plus souvent sous forme d'assurance-vie), qui sera gagé ou adossé, donc il ne pourra pas y toucher, seulement y mettre de l'argent mais pas en retirer.
Selon les caractéristiques du prêt et le profil de l'emprunteur, il faut au minimum 20 % de la somme empruntée, et ça peut aller à 100 %, voire au delà.
Donc si l'emprunt porte sur 300000 €, il faut geler au minimum 60000 € pendant toute la durée de l'emprunt à condition d'avoir un salaire correct et peu de chances de le perdre. Evidemment, ça ne peut pas concerner tout le monde.

La troisième raison,, c'est que l'emprunt in fine n'est véritablement intéressant que dans certains cas de figure, car il est plus cher ! Même, s'il a le même taux facial qu'un emprunt classique, il sera en réalité plus cher, car le capital emprunté ne s'amortissant jamais, on payera au final plus d'intérêts cumulés.
Dans la réalité le taux de l'emprunt in fine est aussi plus élevé, puisque le banquier prend un risque plus important sur l'argent qu'il prête. Pour la même raison, l'assurance sur le prêt sera plus chère aussi.

Alors, vous me demanderez dans quel cas cela peut-il être intéressant ?

Eh bien essentiellement dans le cas d'un investissement immobilier (soit d'un achat en vue de mettre en location) et notamment si on est moyennement ou fortement fiscalisé et qu'on a en plus des garanties à proposer en termes de placement à adosser et de revenus suffisants pour le complémenter.
La fiscalité foncière va faire qu'en s'endettant, on va, avec une trésorerie allégée, réduire son revenu et donc son impôt, et dans le même temps on va financer un bien immobilier qui ne vas rien rapporter avant le terme de l'emprunt et même coûter, mais qui au bout du compte aura de la valeur nette d'endettement et amènera du revenu.

L'autre intérêt, c'est qu'on peut gagner sur les 2 tableaux, une fois sur l'immobilier (loyers, plus-value au terme) et une fois sur le placement qui se bonifie.
Mais la situation du moment prouve qu'on peut perdre aussi 2 fois !

Cordialement.

Réponse suite au second message digne d'intérêt, les elcteurs de ce forum sont décidément gâtés (n'hésitez pas à faire suivre ce post aux autres)

Dans le cas d'un investissement pour une résidence principale, le sérieux courtier ou banque qui vous offre le montage, peut vous faire gagner 25% de plus que si vous aviez naivement payer cash votre bien d'entrée, et cela au bout de 10 ou 15 ans. Même si vous deviez rembourser par anticipation avant (5 ans par exemple) et bien vous auriez aussi réussi à générer des intérêts grâce à votre contrat assurance-vie (actuellement, j'e nconnais à 5% garantis pour 009 et offrant ce taux depuis 4 ans!)

Dans le cas d'un investissement locatif, c'est une aubaine incroyable. Non seulement vous gagnerez vos 25% de plus environ (ou moins si vous n'apportez qu'un petit apport), mais aussi vous déduirez vos intérêts d'emprunt sur vos revenus locatifs, et là ca chiffre très sérieusement!

Dans tous les cas, vous êtes gagnant à prendre un prêt in fine, à condition de connaître un bon courtier sérieux pouvant vous proposer un taux fixe sur 10 ou 15 ans dans la meilleure fourchette (j'ai des tuyaux là-dessus aussi, mais ce n'est pas la même filiale tous les mois, car le marché concurrentiel est énorme dessus!) donc redemandez moi à la date où vous m'écrivez
le prêt in fine, c'est comme rembourser tous les mois des intérêts à la banque qui prend votre contrat d'assurance-vie en garantie si vous deviez mourir pendant le prêt! Et la banque ne touche que le gros de la somme seulement à la fin de la période! Bien sûr que cela ne les rémunère pas autant ue sur un contrat classique

Ce n'est pas vrai qu'un pret in fine peut rapporter moins qu'un pret classique, si vous avez un taux d'emprunt fixe vers les 5% et un taux de rendement sur fonds euro vers 5%. C'est sûr que si dans les 2 cas, vous diminuez la rentabilité de 0.5 à 1%, alors vous gagnerez moins. Mais dans le cas du locatif une fois de plus ,c'est une forte économie d'impôt pour ne pas tomber dans la tranche des 30% des revenus locatifs!!


De plus, les comptes de l'Etat sont aux abois notamment à cause du vieillissement de la population (plus de retriates à payer, plsu de soins médicaux). Et justement, pourquoi se priverait-il des placement en fonds euro, qui lui permettent d'avoir des vraies rentrées d'argent? Ce sont plutôt les banques qui devraient s'inquiéter. Tant que les fonds euro permettent des 4.5 à 5.1% par an, tout va bien (et ce n'est pas prêt de changer. Rappelons que dans beaucoup d'autres pays, le rendement n'est pas aussi important.

Lorsque vous prenez date fiscalement sur un contrat d'assurance-vie, la loi ne peut PAS revenir en arrière sur les avantages fiscaux (actuellement les prélevements sociaux n'ont pas augmenté pour les contrats de cette année 2008) Pensez donc TOUJOURS à ouvrir un contrat d'assurance-vie avant les nouvelles taxes d'Etat pour affronter le nouveau monde, aussi petit soit-il, il est bien d'en avoir plusieurs pour envisager différentes solutions!

je ne regrette pas personnellement d'avoir 3 contrats, dont 2 ouverts cette année!