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La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

Girardin industriel un succès menacé


A l'heure où l'investissement immobilier outre-mer est remis en cause, c'est le moment de découvrir le volet industriel, assez méconnu, de la loi Girardin.

Le gouvernement envisage de réaménager quelques niches fiscales, notamment celles concernant l'outre-mer. Il s'agit d'en limiter l'utilisation en plafonnant la réduction d'impôt annuelle par contribuable (voir p. 14). En matière d'immobilier, la loi Girardin permettait, jusqu'à présent, d'acheter dans les DOM-TOM un logement neuf pour son usage personnel ou pour le louer, les deux possibilités étant assorties d'avantages fiscaux : réduction d'impôt de 25 % pour une résidence principale et de 40 à 50 % pour un investissement locatif, selon le niveau de loyer.

Avant même les annonces concernant les niches fiscales, le projet de loi-programme pour le développement économique et la promotion de l'excellence outre-mer prévoyait de supprimer les avantages fiscaux liés à l'investissement immobilier en secteur libre et de les recentrer sur la construction de logements sociaux. Il est vrai que le dispositif actuel est accusé d'avoir renchéri le prix du foncier et de la construction. Ce projet de réforme a été accueilli avec circonspection par les professionnels. « Il est illusoire d'espérer un basculement massif des investissements du secteur libre ou intermédiaire vers le logement social », indique Stéphane de Reynal, dirigeant fondateur d'ACI Outremer, cabinet d'ingénierie financière qui accompagne les industriels dans leurs projets. Pour lui, « ouvrir le logement social à la défiscalisation peut vraisemblablement attirer de nouveaux investisseurs sur des grosses opérations menées par des sociétés HLM, mais les paramètres de ce type d'opération correspondent plutôt à des sociétés à la recherche d'une défiscalisation d'impôt sur les sociétés. L'investissement des particuliers se reportera plutôt vers d'autres produits en métropole, de type Malraux ou Robien-Borloo ».

Une remise en question de l'investissement immobilier en secteur libre serait très préjudiciable. « Ce texte est trop radical et nous nous battons pour qu'il soit assoupli, ce en quoi nous avons bon espoir car le secrétaire d'Etat à l'Outre-mer a repoussé le vote du texte à l'automne », poursuit Stéphane de Raynal. Reste que, pour qui veut défiscaliser sous les tropiques, il n'y a pas que l'immobilier. D'autant que la loi Girardin comporte un volet industriel qui procure des avantages autrement plus intéressants que ceux de l'investissement immobilier ; ils consistent en effet en une réduction d'impôt de 50 à 70 % du montant investi, selon les régions et les secteurs d'activité. Il est également question de raboter cet avantage fiscal, mais rien n'est encore décidé ni voté.

Gros contribuables

Adoptée le 21 juillet 2003 pour une durée de quinze ans, c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre 2017, la loi-programme Girardin industriel vise à promouvoir le développement économique de l'outre-mer en favorisant les investissements dans les PME et TPE. Si vous cherchez à réduire votre impôt, ce dispositif est très efficace. L'investissement, au lieu de concerner des logements, se fait au travers d'une SNC (société en nom collectif) ou d'une SEP (société en participation) dans des équipements industriels ou, plus généralement, des biens productifs neufs qui concourent à l'exercice d'une activité, que celle-ci soit agricole, industrielle, touristique ou artisanale (avions, bateaux, porte-conteneurs, matériel informatique...).

L'objectif de la loi ? Diminuer le coût d'investissement des PME et TPE en faisant appel aux investisseurs métropolitains. Les entreprises deviennent locataires des équipements en s'acquittant d'un loyer généralement inférieur de 20 % à un remboursement de crédit. La SNC ou SEP, créée pour l'occasion et chargée d'acheter le matériel et de le louer, acquiert l'équipement à l'aide de plusieurs sources de financement. D'abord avec les fonds déposés par les investisseurs, qui deviennent ainsi associés de la SNC ; en général, cette participation s'établit autour de 40 % du montant de l'acquisition. Ensuite avec un dépôt de garantie d'environ 10 % payé par l'entreprise intéressée par l'équipement et qui va louer le matériel, enfin avec un prêt bancaire, de l'ordre de 50 % du prix de l'équipement, contracté auprès d'une banque locale. Un bail d'une durée de cinq ans est conclu entre la SNC (ou SEP) et la société bénéficiaire de l'équipement. « Le matériel financé est choisi par l'industriel, indique Stéphane Gianoli, de Financière Magellan, et les loyers versés en contrepartie de la location sont affectés au remboursement de l'emprunt. » Au bout de cinq ans, l'entreprise peut acheter l'équipement dont elle était locataire. « L'entreprise rachète les parts de la SNC et reprend le crédit à son compte, s'exclame Stéphane Gianoli ; les cinq premières années ne sont finalement qu'une parenthèse. »

Quant à vous, n'espérez aucune plus-value à la sortie, l'exploitant pouvant racheter le matériel pour 1 euro symbolique. L'intérêt d'un tel investissement est donc purement fiscal. Car, en échange, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt égale à 50 % du montant de votre investissement financé (hors subventions et frais non défiscalisables). Ce taux est porté à 60 % pour les opérations réalisées à Mayotte et en Guyane. Concrètement, si vous souscrivez au capital d'une SNC avant le 31 décembre 2008, vous pourrez dès 2009 réduire votre impôt de 50 %. La rentabilité du produit peut atteindre de 25 à 30 %. Un investisseur qui apporte une mise de fonds de 40 % récolte 50 % au minimum de réduction d'impôt, soit l'équivalent de 25 %. Qui dit mieux ? D'autant que la seule obligation consiste à investir et à louer pendant cinq ans. A l'heure actuelle, la réduction d'impôt n'est pas plafonnée. Et si vous ne parvenez pas à déduire la totalité de votre investissement, le fisc vous autorise à le faire durant les cinq années suivantes. Reste que ce dispositif s'adresse exclusivement aux gros contribuables.

Précautions à prendre

Bien peu de produits défiscalisants rapportent autant, mais différents éléments doivent être pris en compte pour garantir la fiabilité de l'investissement. Car rien n'exclut la faillite de l'exploitant pendant les cinq années de location obligatoires. Dans ce cas, adieu l'avantage fiscal : le fisc serait en droit de vous réclamer son remboursement. En outre, côté montage financier, « le prêt accordé pour financer l'équipement doit être conclu avec une clause de non-recours vis-à-vis des associés, ce qui sécurise l'investisseur qui ne peut pas être mis en cause pour des pertes d'exploitation », prévient Stéphane Gianoli. La banque doit en effet faire peser le risque sur l'industriel et non sur l'investisseur.

Des paramètres à étudier de près avant de vous lancer. S'agissant de montages complexes et fort attractifs, il va de soi que le fisc veille. La moindre anomalie peut déboucher sur un redressement. Dans certains cas, l'agrément de l'administration fiscale est requis. Il est indispensable lorsque l'investissement dépasse 300 000 euros. Dans certains secteurs dits sensibles (transport, agriculture...), il est même exigé dès le premier euro investi lorsque l'exploitant exerce depuis moins de deux ans. Mais attention : même si le fisc donne sa bénédiction, cela ne garantit pas à 100 % la viabilité de l'opération. Car le fisc se réserve le droit de revenir sur sa décision durant les cinq années d'exploitation s'il considère que la loi n'a pas été respectée. Il est donc très important de s'en remettre à des spécialistes de l'ingénierie financière outre-mer. Enfin, sachez que l'investissement en Girardin industriel génère des frais de montage et de gestion assez importants. Il faut que l'investisseur monte une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) entre lui et la SNC, qu'il fasse appel à un expert-comptable, qu'il paie des frais de gestion, des cotisations sociales... avant de la clôturer au bout des cinq ans

Colette Sabarly

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