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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Granges à rénover dans le Cantal (15)


Pour ceux qui n'ont pas peur des travaux, le département propose encore à des prix défiant toute concurrence des granges à retaper et aménager. A condition de s'éloigner d'Aurillac.

Ce sont des biens atypiques, peu nombreux, et qui intéressent une clientèle spécifique », explique Philippe Suc, de l'Agence moderne à Aurillac. Car dans une grange à rénover, les travaux sont lourds : il faut installer l'eau, l'électricité, les sanitaires - le plus souvent une fosse septique -, refaire la toiture, créer des ouvertures pour les fenêtres, couler une dalle de béton au sol. Et ce n'est que le gros oeuvre... « Il faut bien compter 1 200 euros le mètre carré pour les travaux », confirme Philippe Suc. Sans oublier que le taux de la TVA s'appliquant pour les travaux est de 19,6 % (le taux réduit de 5,5 % ne s'appliquant que pour les locaux à usage d'habitation, ce que n'est pas une grange).

Mais il y a une compensation : le prix du bien. « Une grange de dimensions standards - 100 m2 sur un terrain de 1 000 m2 - se vend environ 50 000 euros. Mais cela dépend de la localisation », ajoute le professionnel.

Si, dans un rayon de 15 km autour d'Aurillac, les prix oscillent autour de 80 000 euros, plus on s'éloigne, plus ils deviennent abordables. « A partir de 25 km du chef-lieu du Cantal, on trouve plus de biens, explique Yves Couderc, de l'agence du Square à Aurillac. Ils sont situés dans des petits hameaux, à proximité d'exploitations agricoles. »

Ainsi, une grange de 90 m2 sur un terrain de 1 200 m2, près de Vitrac, en Châtaigneraie - au sud-ouest d'Aurillac -, s'est vendue 54 500 euros. Tout est à faire. A Saint-Projet-de-Salers, une bâtisse de 120 m2 sur un terrain de 4 000 m2 est partie à 89 600 euros. Si le prix est presque deux fois plus élevé, c'est qu'elle a déjà été en partie rénovée : le permis de construire a été déposé, une dalle de béton coulée, l'eau et l'électricité installées. L'ancien propriétaire avait aussi construit dix ouvertures de type chiens-assis (fenêtres en saillie sur la toiture).

Plus loin encore, près de Saint-Flour et d'Allanche, à l'est du département, ou de Mauriac, à l'ouest, on trouve des biens à moins de 35 000 euros. Entre Saint-Bonnet-de-Salers et Tougouse, une grange de 100 m2 sur deux niveaux, avec eau et électricité, sur un terrain de 900 m2, s'est vendue pour 35 000 euros. Dans un hameau près de Massiac, à l'est d'Allanche, une écurie-grange de 115 m2 sur deux niveaux, avec tout à refaire, est à céder à 13 000 euros. Pour dénicher ces affaires, le plus simple est de s'adresser aux notaires locaux. Sans oublier que, si le bien est situé en terre agricole, il faudra un permis de construire spécifique pour le transformer en bâtiment d'habitation.

Rénover, mais sans objectif de revente

La grange n'est pas vraiment un bon produit d'investissement. Son avantage premier - une liberté totale sur l'organisation des pièces - peut devenir un frein : une fois rénové, le bâtiment n'est plus si différent d'une habitation normale. « C'est un bien sans cachet, ce n'est pas ancien, l'architecture n'est pas originale... », indique Philippe Suc. En revanche, la transformer en maison d'hôte est une pratique courante. Racheter une ruine pour y faire juste les travaux essentiels peut également être une bonne idée. « Il y a toujours une grosse demande, les prix montent encore », explique Me Philippe Glaize. Il reste des granges à rénover en abondance dans le Cantal, mais de nombreux propriétaires ne veulent pas vendre, ou, du moins, pas pour l'instant

Jean-Marie Benoist

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