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Acheter : les frais liés à l'achat

  • Pour acheter un bien immobilier de façon sereine, il est important de connaître tous les frais que vous devez prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.
  • Pour l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, votre budget doit prendre en compte :

Acheter : déterminer votre budget

  • Avant d'acheter un bien immobilier, qu'il soit neuf ou ancien, et que vous soyez célibataire, un couple marié ou un couple non marié, il est important de bien ficeler votre projet et pour cela de déterminer précisément votre budget maximum d'achat.
  • Votre premier réflexe doit être de prendre rendez-vous avec votre banque : elle vous aidera à estimer votre budget d'équilibre.
  • Ensuite, si vous avez déjà trouvé l'appartement ou la maison de vos rêves, vous pouvez essayer d'en négocier le prix de vente.
  • Pour estimer correctement votre budget, il faut prendre en compte :
    • Votre éventuel apport personnel
    • Un éventuel crédit
    • Les frais annexes assurance, garanties, frais de dossier
    • Les frais de notaire
    • Les éventuels frais d'agence>/li>
    • Les frais de jouissance du bien : charges de copropriété, taxes

Acheter : bien négocier le prix

  • Pour que votre budget d'achat baisse au maximum, vous pouvez essayer de négocier un prix de vente à la baisse, mais il faut que cela soit justifié : si le bien vous semble dans les prix du marché, n'insistez pas trop, le vendeur pourrait se détourner de vous !
  • Si vous estimez que la négociation est envisageable et a lieu d'être :
    • Faites une offre d'achat par écrit en indiquant votre montant maximum ainsi que son temps de validité (attention, ce n'est pas un compromis de vente mais vous vous engagez tout de même beaucoup !)
    • Argumentez votre proposition : faites estimer les travaux de rénovation par un spécialiste et présentez le devis au propriétaire pour justifier une éventuelle baisse de prix
      • Vous pouvez demander au propriétaire de visiter le bien avec un entrepreneur pour avoir un devis estimatif
      • Coûts indicatifs :
        • 3 000€ minimum pour rénover une salle de bains
        • 400€ par mètre linéaire pour une nouvelle cuisine
        • 400€/m² pour les revêtements de sol
        • 600€/m² pour toucher aux cloisons

Acheter avec ou sans apport personnel ?

  • Dans le budget d'achat d'un bien immobilier, l'apport personnel est une donnée déterminante pour monter votre dossier financier.
  • Deux choses à savoir :
    • Plus votre apport personnel est important, plus les banques vous prêteront facilement de l'argent
    • Acheter sans apport, c'est également possible

Apport personnel : 10% minimum pour un premier emprunt

  • Pour l'achat d'une maison ou d'un appartement, l'apport personnel constitue une somme que vous apportez personnellement sans avoir à l'emprunter auprès d'une banque.
  • L'apport personnel peut provenir :
    • De votre épargne personnelle
    • D'un héritage
    • D'une donation
    • De la revente d'un bien ou d'un prêt-relais
    • Du déblocage anticipé de votre participation si vous faites partie d'une entreprise de plus de 50 salariés
  • Plus cet apport est conséquent, plus les banques sont favorables à votre dossier et meilleures sont vos conditions d'emprunt.
  • En règle générale, les banques demandent un apport personnel représentant 10 à 20% du prix de vente du bien immobilier.

Acheter sans apport, c'est aussi possible : les prêts à coût réduit

  • Certains acheteurs n'ont aucun apport personnel.
  • Si leur profil professionnel est rassurant pour la banque, ils peuvent très bien demander un emprunt pour la totalité du prix de l'acquisition, c'est-à-dire
    • Prix de vente
    • Frais de notaire
    • Frais de garantie
    • Frais d'assurance
    • Frais de dossier
    • Travaux...
  • Certains prêts à coût réduit peuvent également être considérés par les banques comme un apport personnel :
    • Prêt à taux zéro
    • 1% logement
    • Prêt épargne logement (PEL)
    • Prêts départementaux, prêts régionaux, prêts pour fonctionnaires
  • Mais acheter sans apport personnel revient un peu plus cher que d'acheter avec un apport.

Acheter un logement avec un emprunt

  • Pour acheter un bien immobilier, la plupart des acquéreurs passent par la case « emprunt » que ce soit avec ou sans apport personnel.
  • Pour choisir le bon emprunt, pas de précipitation : n'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre plusieurs établissements bancaires.
  • Un bon emprunt, c'est à la fois :
    • Des mensualités adaptées
    • Une durée d'emprunt adaptée
    • Un bon taux de crédit
    • Des frais annexes raisonnables avec des garanties de qualité

Emprunt : des mensualités maximales de 33% sur vos revenus mensuels

  • Lorsque vous demandez un crédit immobilier à une banque, son montant et sa durée maximum sont calculés en fonction de vos revenus.
  • Le remboursement mensuel de votre crédit, aussi appelé « mensualité », ne doit pas dépasser 33% de vos revenus mensuels.
  • Dans les faits, les mensualités dépassent souvent les 33%...
  • Pourquoi 33% ?
    • Ce montant maximum doit vous permettre de continuer à vivre : nourriture, factures, loisirs
    • Notamment en cas de coup dur ou d'évènement inattendu : achat d'une nouvelle voiture...
  • Sachez que certaines banques proposent des crédits modulables : chaque mois, vous pouvez décider d'augmenter vos mensualités, si vos revenus ont augmenté par exemple...

Emprunt : plus votre crédit est de longue durée, plus le montant de votre emprunt peu être conséquent

Environ 50% des emprunts sont remboursés avant la fin du prêt
  • Pour un crédit immobilier, les banques peuvent vous proposer d'emprunter sur 25 ans ou plus.
  • Attention, plus la durée du crédit est longue, plus l'emprunt vous coûte cher.
  • Il est donc très important d'ajuster au mieux la durée de votre emprunt.
  • En cas de remboursement anticipé de votre crédit :
    • La banque vous demande une indemnité de remboursement anticipé
    • Son montant est plafonné à la valeur d'un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt (3% maximum de la somme encore due)
    • En négociant, il est possible d'obtenir sa réduction ou sa suppression : attention, votre contrat doit impérativement en faire mention.

Emprunt : choisir le bon taux de crédit

  • Vous avez décidé de faire un emprunt pour acheter un bien immobilier ? Pour choisir le bon crédit, choisissez un taux d'intérêt qui vous convient.
  • Choisissez d'abord entre un taux fixe ou un taux variable :
    • Taux fixes : le montant de votre mensualité est fixé dans votre contrat et restera le même pendant toute la durée de votre emprunt.
      • Avantage : pas de risques liés à l'augmentation éventuelle du taux d'intérêt
      • Inconvénient : vous ne pourrez pas bénéficier de l'éventuelle baisse de ce taux
    • Taux variables (ou révisables) : il sont en général entre 1% et 1,5% moins élevés que les taux fixes mais ils fluctuent en fonction des marchés financiers. Il est donc impossible de savoir à l'avance comment se comportera le taux.
      • Avantage : Si le taux descend, le coût de votre crédit baisse également
      • Inconvénient : Si le taux monte, le coût de votre crédit aussi
      • Une sécurité : Les taux variables capés proposés par certaines banques. Leur hausse est plafonnée à un seuil maximum. A vous, donc, de faire le calcul des risques... vous protègent en mettant un plafond
  • Une fois que vous aurez choisi le type de taux qui vous convient, faites jouer la concurrence pour faire baisser ce taux d'intérêt et obtenir les meilleurs taux du marché...

Emprunt : bien négocier les frais liés à l'emprunt

  • Bien choisir son emprunt, c'est non seulement choisir un taux d'intérêt adapté mais également négocier les frais annexes : garantie, assurance, frais de dossier.
  • Tout est négociable : faites jouer la concurrence entre les banques !

3 types de garanties : hypothèque, PPD et caution mutuelle

  • La garantie souscrite permet à la banque de se rembourser si vous ne pouvez plus rembourser l'emprunt.
  • Les trois types de garanties :
    • L'hypothèque : la garantie plus chère
      • Le bien immobilier acquis est hypothéqué
      • Cela engendre des frais liés à l'hypothèque (frais de notaire) : 3% environ du prix du bien hypothéqué et 1% supplémentaire en cas de mainlevée de l'hypothèque, c'est-à-dire si vous vendez le bien avant la fin du crédit ou moins de deux après le remboursement de l'emprunt
    • Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : parfois un peu moins chère que l'hypothèque
      • C'est le même principe et le même coût qu'une hypothèque moins la taxe de publicité foncière (0,60% du montant du crédit)
    • La caution mutuelle : la garantie la moins chère
      • Des organismes se portent caution pour l'emprunteur auprès des banques
      • Inconvénients : il faut avoir un dossier solide et rassurant !
      • Montant indicatif :
        • Entre 2 et 3% du montant de l'emprunt
        • Pas d'autres frais
        • Parfois gratuite pour certaines professions (fonctionnaires notamment)
  • Bon à savoir : vous pouvez également demander la caution d'une personne de votre entourage.

Assurance

  • Autre frais lié au crédit, l'assurance. Celle-ci peut vous coûter très cher si elle est mal négociée.
  • L'emprunteur doit souscrire une assurance pour différents risques :
    • Le chômage
    • La garantie décès invalidité
  • Les banques vous proposeront leurs assurances (accords négociés avec des compagnies d'assurance) 
    • Dans ce cas, faites jouer la concurrence entre les établissements bancaires
    • A négocier :
      • Le prix
      • Le taux de couverture
      • Les différentes garanties
  • Vous pouvez également vous adresser directement à une compagnie d'assurance : les prix sont souvent plus intéressants...

Frais de dossier

  • Dernier point à négocier pour le montant de votre emprunt : les frais de dossier.
  • Les frais de dossier peuvent facilement atteindre les 1 000€...
  • Sachez qu'il est tout à fait possible de les réduire ou d'obtenir leur suppression.

Emprunt : bénéficiez d'un crédit d'impôts d'au moins 1 500€ la 1ère année

  • Depuis 2007, les personnes qui empruntent pour faire construire ou acquérir leur résidence principale (que le bien soit neuf ou ancien) peuvent avoir droit à un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt qu'ils versent pendant les 5 premières années.
    • En savoir plus avec Réductions d'impôts

Acheter : quel budget prévoir pour les frais de notaire ?

  • Pour bien ficeler votre budget afin d'acheter un bien immobilier, il faut tenir compte de votre apport personnel, de votre éventuel emprunt et de ses différents frais, des frais d'agence, des frais de jouissance du bien, mais n'omettez pas les frais de notaire.
  • Les frais de notaire représentent une part importante des frais d'acquisition : environ 7 à 9% selon le type de bien, son prix et le montant de l'emprunt.
  • Ils sont à la seule charge de l'acquéreur et payés en deux fois :
    • Une provision est versée au lancement des démarches
    • Le solde doit être réglé à la signature
  • Les frais de notaire regroupent :
    • Les impôts et taxes destinés à l'Etat (selon le type de bien et le type de transaction) :
      • Droits d'enregistrement (ou de mutation)
      • Frais d'hypothèque et de cautionnement
      • TVA
      • Taxe de publicité foncière
    • Les honoraires du notaire
    • Les frais divers du notaire
    • Les frais liés à l'éventuelle non réalisation de la vente
  • Voici un tableau récapitulatif de tous ces frais :

Les points à vérifier Maison Appartement
Extérieur Environnement Environnement
Jardin
État des façades et du toit Parties communes (copropriété)
Intérieur Ambiance générale, style
Exposition : plutôt est/ouest que nord/sud
État général du bien
Distribution des pièces
État du bâti : des murs, plafonds, planchers, charpente
État des fenêtres (double vitrage ?)
Éventuelles traces d'humidité
État de la cave
Rangements éventuels
Les bonnes questions à poser Montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière
Mode de chauffage et montant de la consommation annuelle
Isolation phonique et thermique
Équipements : liste de ceux qui restent
Date de disponibilité du bien
Existence ou non d'une assurance dommages-ouvrages pour les travaux effectués récemment en cas de vices Montant des charges de copropriété
Un certificat d'urbanisme prouvant la constructibilité du terrain
Existence ou non d'une servitude privée sur le terrain (droit de passage, droit de puisage)
Le bien est -il concerné par le droit de préemption urbain ?

Acheter : n'oubliez pas les frais de jouissance du bien 

  • Pour bien ficeler votre budget pour l'acquisition d'un bien immobilier, il faut tenir compte de votre apport personnel, de votre éventuel emprunt et de différents frais : les frais d'agence, les frais de notaire mais également les frais de jouissance du bien.
  • Une fois le bien acquis, ces frais sont engendrés par la propriété du bien :
    • Les travaux éventuels
    • Les charges de copropriété
    • La taxe foncière et la taxe d'habitation

Acheter : vous pouvez être redevable de charges de copropriété

  • Les charges de copropriété concernent les propriétaires d'un bien situé dans une copropriété : appartement dans un immeuble collectif le plus souvent.
  • Ces charges obligatoires, dont le montant est variable selon le lot que vous possédez, sont collectées par le syndic de la copropriété.
  • Elles permettent d'entretenir les parties communes et d'assurer la gestion de l'immeuble.
  • Si vous achetez un logement en copropriété, vous devrez vous acquitter de ces charges. Mais une répartition de ces charges se fait entre vous et le vendeur au moment de la vente :
    • Le vendeur doit payer au syndic toutes les charges et provisions de charges qui lui sont demandées jusqu'au jour de la vente
    • L'acquéreur est redevable de toutes les charges à partir du jour de la vente
    • Un accord à l'amiable « prorata temporis » peut être passé entre le vendeur et l'acheteur et dans ce cas, il sera mentionné dans l'acte définitif de vente.
  • Le syndic de copropriété demande à tout nouvel acquéreur une enveloppe que l'on appelle l'avance permanente de trésorerie :
    • Cette somme à valeur de dépôt de garantie (fonds de prévoyance)
    • Elle n'est donc pas utilisée pour les dépenses courantes de la copropriété
    • Elle est restituée au propriétaire lorsqu'il revend son bien
    • Montant maximum : 1/6e du budget prévisionnel
  • Charges récupérables : tout propriétaire d'un bien en copropriété, lorsqu'il loue ce bien, peut demander à son locataire de payer une partie des charges de copropriété. Cela doit être mentionné dans le bail.
  • Voici un tableau récapitulatif des différentes charges de copropriété

Charges de copropriété Pour quoi ? Montant Répartition entre les copropriétaires
Réserve de trésorerie Fonds de prévoyance de la copropriété (dépôt de garantie) Au maximum 1/6e du budget prévisionnel de la copropriété _
Charges générales Administration, entretien et conservation de l'immeuble Selon la superficie du lot, sa localisation En fonction de la quote part des tantièmes ex : votre lot est égal à 1 365/10 000 et le montant total des charges générales est de 20 000€, vous devrez payer 2 730€ (soit 1 365 x 20 000)/10 000
Charges spéciales Elles concernent les équipements collectifs : ascenseur, vide ordure, chauffage Selon l'utilité des équipements pour chaque lot ex : un lot situé en rez de chaussée ne paiera pas de charges pour l'ascenseur En fonction de l'étage de l'appartement (ascenseur), de son volume (chauffage) ou encore de sa consommation (eau chaude : compteur individuel)

Acheter : taxe foncière et taxe d'habitation, qui paie quoi ?

  • Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien ou neuf vous devenez redevable du paiement des taxes locales : la taxe foncière et la taxe d'habitation.

Taxe foncière : à la charge du propriétaire au 1er janvier

  • Le propriétaire du bien est redevable de la taxe foncière à partir du 1er janvier de l'année.
  • Si la vente a lieu au cours de l'année : lors de la signature de l'acte définitif de vente et si vous parvenez à vous mettre d'accord, le vendeur peut vous demander de partager avec lui le montant de ces taxes au prorata du temps passé (« prorata temporis »)
    • Ex : la vente définitive a lieu un 5 mai, le vendeur peut demander à l'acheteur de lui rembourser une partie de la taxe foncière dont il s'est acquitté pour l'année entière. La participation de l'acquéreur sera calculée à partir du 5 mai.
    • Attention : cet accord doit être mentionné dans l'acte définitif de vente et faire l'objet d'une clause spéciale. Mieux vaut le négocier dès le compromis de vente.

Taxe d'habitation : à la charge de l'occupant au 1er janvier

  • Contrairement à la taxe d'habitation qui est due par le propriétaire, la taxe d'habitation est due par l'occupant du logement au 1er janvier de l'année.
  • La taxe d'habitation peut donc être due :
    • Par le propriétaire occupant
    • Par un locataire
    • Par un occupant à titre gratuit (logements de fonction...)
  • Sont exonérés :
    • Les locataires saisonniers si le logement est meublé
    • Les étudiants en résidence universitaire

Acheter : quel budget prévoir pour les frais d'agence ?

  • Pour acheter un bien immobilier, qu'il soit ancien ou neuf, vous pouvez conclure la vente directement avec le vendeur ou bien passer par une agence immobilière.
  • De nombreux vendeurs délèguent la vente de leur bien immobilier et la recherche d'acquéreurs à des agences immobilières.
  • Dans ce cas, le vendeur verse une commission, dont le montant a été négocié avant le lancement des démarches de vente, à l'agent immobilier.

Frais d'agence : entre 5 et 7% du prix de vente

  • Lorsque vous tombez sur une annonce en agence, les frais d'agence sont inclus dans le prix de vente du bien immobilier.
  • L'annonce indique un prix F.A.I : Frais d'agence inclus

Frais d'agence : pour l'acheteur, il est possible de négocier

  • L'acheteur a le droit de faire une offre d'achat dont le montant est inférieur au prix de vente du bien immobilier.
  • Cette baisse peut être supportée à la fois par le vendeur et par l'agence immobilière : à vous de faire suffisamment pression sur l'agent immobilier si vous sentez que c'est possible.

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