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Acheter : quel type de bien ?

  • Acheter, c'est d'abord choisir un type de bien : appartement, maison ...
  • Vous avez le choix parmi plusieurs types de biens ayant chacun des caractéristiques d'acquisition bien spécifiques.
  • Ce choix peut se faire sur plusieurs critères :
    • Logement ancien ou logement neuf ?
    • Logement vide ou meublé ?
    • Logement en viager ?
  • Même si vous avez en tête un type de bien très précis, il peut être intéressant d'envisager toutes les autres possibilités.

Neuf ou Ancien ?

Neuf

Intro : Acheter un logement neuf

En 2006, 126 300 logements neufs ont été vendus en France
  • Acheter un logement neuf est une solution qui séduit de plus en plus de ménages.
  • Un logement est considéré comme « neuf » dans deux situations :
    • Il est acquis en l'état de futur achèvement ;
    • Il est revendu par le premier acquéreur dans un délai de moins de 5 ans après la date de son achèvement
  • Le neuf présente de nombreux avantages, notamment sur un plan fiscal mais il reste tout de même plus cher que l'ancien
Logement neuf : achat sur plan ou vente achevée ?
  • Ce sont les deux possibilités que vous avez pour acheter dans le neuf : l'achat sur plan et le logement achevé sont régis par des procédures différentes.
Logement neuf : le choix du confort et de la sécurité
  • L'achat d'un logement neuf, appartement ou maison, c'est faire le choix du logement fonctionnel et pratique :
    • Tout est neuf : pas de gros travaux avant 10 à 20 ans
    • Pas de risques majeurs sur l'état du logement : la garantie décennale vous couvre pendant 10 ans
    • Très bonne isolation phonique et thermique
    • Équipements complets : la plupart des logements sont équipés d'une cave et d'un parking
    • Équipements aux normes
Logement neuf : des avantages fiscaux plus attractifs que dans l'ancien
  • Acheter un logement neuf présente par ailleurs certains avantages financiers sur l'ancien :
    • Possibilité de bénéficier du prêt à taux zéro
    • Peu de frais supplémentaires à l'acquisition :
      • Frais d'acquisition :
      • Frais de notaire
      • Taxe de publicité foncière
      • Frais d'acquisition dans le neuf : entre 2 et 3% du prix d'acquisition contre 7% à 8% dans l'ancien
      • Autre avantage : contrairement à l'achat dans l'ancien, la TVA est déjà incluse dans le prix (TTC) de l'offre annoncée par le promoteur : le vendeur reverse lui-même la taxe au Trésor Public (pas de droits d'enregistrement supplémentaires)
        Exemple : Estimation du montant des taxes pour l'achat de deux biens ancien et neuf vendus 200 000€ :
      • Des frais de mutation plus faibles que dans l'ancien : entre 2 et 3% (6 à 7% dans l'ancien)
      • Exonération de la taxe foncière pendant 2 ans après la fin des travaux
  • Des avantages fiscaux intéressants dans le cas d'un investissement locatif :
    • Deux dispositifs fiscaux : « Robien recentré » et « Borloo neuf »
    • Le principe : le montant de l'investissement immobilier est compté comme une charge dans le calcul du revenu foncier, ce qui permet de l'amortir en partie durant les premières années.
    • Ce calcul permet de diminuer le revenu imposable et donc l'impôt sur le revenu : jusqu'à 65% de déduction sur les revenus fonciers
    • Les contraintes :
Logement neuf : des biens rares et chers
  • L'achat d'un logement neuf est plus onéreux que l'ancien :
    • Prix d'acquisition : 20 à 30% plus cher que l'ancien
    • La seule façon de trouver moins cher, c'est de s'éloigner des grandes villes.
  • Un investissement pas forcément rentable sur le court terme :
    • Charges de fonctionnement plutôt importantes
    • Rendement locatif moins élevé que dans l'ancien
    • Plus-values :
      • Presque nulles les premières années
      • Moins intéressantes ensuite que dans l'ancien
  • Les contraintes de l'achat sur plan :
    • Délais d'attente très longs, surtout dans les grandes agglomérations (forte demande) ;
    • On ne sait pas en définitive quel sera le résultat final.

Neuf - achat sur plan : des procédures à connaître

L'achat sur plan est régi par le Code de la Construction et de l'Habitation
  • L'achat sur plan, aussi appelé vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), permet à l'acquéreur d'acheter un bien immobilier avant sa construction ou bien avant l'achèvement des travaux.
  • Dans le neuf, l'autre possibilité, plus classique, est la vente d'un logement achevé.
Achat sur plan : les étapes essentielles
Etape 1- Contrat de réservation ou contrat préliminaire
  • Le contrat de réservation, comme son nom l'indique, vous permet de réserver un bien proposé en achat sur plan. Tout ce qui y est mentionné par le vendeur/promoteur devra obligatoirement être honoré.
  • Ce qu'il doit comporter (sous peine de nullité du contrat) :
  • Faites-y figurer toutes les autres mentions importantes (non obligatoires) qui engagent le vendeur :
    • Les clauses résolutoires et suspensives :
      • Non réalisation de la vente de votre précédent bien
      • En cas de prêt : prévoyez une clause suspensive vous permettant de récupérer votre dépôt de garantie au cas où le prêt serait refusé
    • Le délai de livraison du logement
    • Les prêts nécessaires pour le financement du bien
    • Le prix de vente définitif du bien
    • Les échéances de paiement.
  • Formalités :
    • Vous le signez ;
    • Vous l'adressez au vendeur par courrier en recommandé avec accusé de réception (RAR).
Etape 2- Dépôt de garantie : à verser le jour du contrat de réservation
  • La somme est déposée sur un compte chez le notaire (à votre nom)
  • Montant : selon le délai qui sépare la date du contrat de réservation et la signature du contrat définitif de vente
    • Moins d'un an : 2% du prix de vente
    • De 1 à 2 ans : 5% du prix de vente
    • Plus de 2 ans : aucun dépôt de garantie
Etape 3- Rétractation possible dans les 7 jours
  • Pour vous rétracter de la vente, vous disposez de 7 jours à compter de la date de la signature du contrat de réservation :
    • Dans ce délai : vous récupérez votre dépôt de garantie
    • Passé ce délai : il est perdu si vous ne signez pas le contrat définitif de vente
  • Les exceptions légales :
    • Signature du contrat définitif de vente hors délais
    • Augmentation du prix de vente définitif de plus de 5% par rapport aux prix de vente prévisionnel
    • Certains cas de non respect des engagements prévus dans le contrat de réservation
Etape 4 - Contrat définitif de vente et paiement
  • Ce qu'il doit comporter :
    • La description précise du bien : surface habitable, nombre de pièces, dépendances, copropriété, matériaux de construction, équipements collectifs...
    • La description précise des autres immeubles dans le cas d'un ensemble d'immeubles
    • Le règlement de copropriété
    • Le prix de vente ferme et définitif
    • L'échéancier des paiements
    • Le délai de livraison
    • Les pénalités de retard
  • Délai : il doit vous être envoyé un mois au minimum avant la date de la signature du contrat définitif de vente.
  • Après la signature, vous commencerez à verser vos paiements au promoteur selon l'avancée des travaux. Les principales échéances :
    • A l'achèvement des fondations :
      • 35% maximum du prix de vente pour un logement collectif
      • 20% maximum pour un logement individuel
    • A la mise hors d'eau :
      • 70% maximum (logement collectif)
      • 45% maximum (logement individuel)
    • A l'achèvement des travaux :
      • 95% maximum (logement collectif)
      • 85% maximum (logement individuel)
Etape 5 – Livraison de votre bien
  • La livraison du bien correspond à la date où les clés vous sont remises.
  • A cette date, vous êtes censé verser au vendeur votre dernier paiement :
    • 5% du prix de vente maximum pour un logement collectif
    • 15% du prix de vente maximum pour un logement individuel
  • Avec le vendeur, vous faites un état des lieux précis : défauts, vices...
      vous disposez d'un mois pour signaler les autres problèmes relevés et les envoyer au vendeur par lettre recommandée
  • La date de livraison peut être repoussée de plusieurs jours ou mois dans certains cas :
    • Cas de force majeure
    • Grèves
    • Intempéries
  • Un préjudice causé par un retard important peut être défendu en justice et déboucher sur le versement de dommages et intérêts.
Achat sur plan : quels sont vos droits en cas de problème ?
  • Voici le type de problèmes auxquels vous pouvez être confrontés et le délai de recours dont vous disposez :

    Type de problème Quoi ? Garantie Délai maximum pour un recours (après la date d'entrée dans les lieux)
    Vices cachés Tous les défauts non visibles concernant le gros œuvre : solidité du bien mise en cause, usage impropre du logement Garantie décennale (responsabilité du promoteur : assurance dommage-ouvrages) 10 ans
    Vices apparents Tous les défauts visibles du bien : revêtements, robinetterie… Responsabilité du promoteur 3 mois
    Défauts de conformité Pour tout ce qui n'est pas conforme à ce qui est décrit dans le contrat définitif de vente Dommages et intérêts 30 ans après la fin des travaux
    Isolation phonique Défaut d'isolation phonique (bruit) Garantie d'isolation phonique 1 an
    Éléments d'équipement Défauts concernant l'équipement du bien : cuisine… Garantie biennale de bon équipement 2 ans

  • Si vous constatez ces défauts avant que l'on vous remette les clés, vous pouvez suspendre le versement du solde du prix de vente qu'il vous reste à payer :
    • La somme est consignée sur un compte chez le notaire
    • Le vendeur est obligé de vous remettre les clés mais il y a souvent litige : faites intervenir un avocat ou votre notaire

Neuf : achat d'un logement achevé, ce qu'il faut savoir

  • Vous achetez un logement achevé ? Les procédures sont plus simples que pour l'achat sur plan.
  • Voici, en bref, les différentes étapes de l'achat :

Promesse de vente Vous signez la promesse de vente :Vous signez la promesse de vente :
  • Ce qui doit apparaître dans le document : une description précise du bien, les conditions suspensives
  • Vous versez un acompte d'environ 10% du prix de vente : il sera déduit du prix de vente total au moment de l'acte de vente définitif, ce versement est déposé sur un compte chez votre notaire
Délai de rétractation Pour vous retirez de la vente, vous disposez d'un délai de 7 jours à partir de la date de réception de la promesse de vente signée par le vendeur : il faut signaler votre rétractation au vendeur par un courrier en recommandé avec accusé de réception.
Dans ce cas, vous pourrez récupérer l'acompte versé
Signature de l'acte de vente définitif Cela a lieu chez le notaire :

Acheter un logement ancien

L'ancien représente aujourd'hui 90% des ventes immobilières

Logement ancien : les raisons de sa forte cote

  • Les avantages de l'ancien par rapport au neuf :
    • 20 à 30% moins cher que le neuf à l'achat
    • Un choix plus important de logements que dans le neuf
    • Possibilité d'acheter dans tous les quartiers, même dans les grandes agglomérations
    • On achète un bien existant : pas de mauvaise surprise comme parfois avec l'achat sur plan
    • Forte valorisation possible (travaux) :
      • Les travaux de rénovation que vous effectuez peuvent être déduits du revenu foncier et parfois subventionnés (Agence Nationale de l'habitat )
      • Possibilité de plus-values importantes sur le court terme

Logement ancien : des contraintes importantes

Logement ancien : des dispositif fiscaux moins attractifs que dans le neuf pour l'investissement locatif

  • L'ancien bénéficie comme le neuf de dispositifs fiscaux :
    • Dispositif « Borloo ancien »
    • Le montant de l'investissement immobilier est compté comme une charge dans le calcul du revenu foncier, ce qui permet de l'amortir en partie durant les premières années
    • Les contraintes sont plus fortes que dans le neuf :
      • Plafonds des loyers beaucoup plus faibles
      • Plus le loyer est faible, plus la déduction fiscale est avantageuse

Acheter meublé : ce que vous devez savoir

  • Vous souhaitez acheter un bien immobilier ?
  • Pour faire le bon investissement, il est légitime de vous poser la question du logement neuf ou ancien mais les vendeurs peuvent également vous proposer d'acheter un bien meublé.
  • L'achat d'un logement meublé ne présente pas de risque particulier.
  • Quelques précautions à prendre cependant lors de la signature du compromis de vente :
    • Faites un inventaire précis des meubles
    • Mentionnez que vous ne vous engagez à les acheter que si la vente du bien est conclue
    • Faites estimer les meubles en vous appuyant sur les factures d'achat et l'état de vétusté : leur coût ne doit pas être prise en compte dans le prix du logement ni assujettie aux frais de notaire (droits d'enregistrement).

Acheter en viager : ce que vous devez savoir

  • Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Parmi les types de bien disponibles sur le marché, le choix principal s'effectue entre le neuf et l'ancien mais vous pouvez également tomber sur une offre de logement meublé ou encore en viager.

Le viager : une prise de risque réciproque

  • Le principe du viager :
    • L'acheteur ou débirentier signe un contrat de vente avec le vendeur du bien, également appelé crédirentier
    • L'acheteur acquiert le bien et en échange :
      • Il verse au vendeur une rente viagère jusqu'au décès de ce dernier
      • Selon le contrat, il peut lui verser en plus de la rente un bouquet : c'est-à-dire le paiement comptant d'un capital
  • Le viager est un contrat spécifique déterminé par le temps de vie du vendeur, ce qui peut présenter un certain risque.

Le viager : une vente classique

  • L'achat d'un bien en viager s'effectue comme une vente classique :

Quel type de viager ? Tout dépend de votre projet immobilier

  • Lors de la signature de l'acte définitif de vente, il est important de bien savoir à quel type de viager on a affaire :
    • Viager libre : si vous souhaitez faire du logement votre résidence principale
      • L'acheteur peut occuper immédiatement le bien ou en jouir comme il l'entend (location, revente)
      • Il a à sa charge toutes les charges, les frais et les travaux
      • Le montant de la rente est beaucoup plus important qu'en viager occupé
    • Viager occupé : si vous souhaitez simplement faire un placement immobilier sans habiter le logement
      • Soit le vendeur (et parfois sa famille) continue d'occuper le logement jusqu'à son décès
        • Le contrat doit préciser qui paie quoi : frais d'entretien, gros travaux, taxe d'habitation, impôts fonciers
      • Il peut aussi le louer et en avoir l'usufruit
        • Le vendeur a à sa charge les frais d'entretien courant
        • L'acquéreur a à sa charge les gros travaux

Achat : montant de la rente viagère

En cas de non paiement de la rente viagère, le vendeur est protégé par une série de mesures, notamment la saisie et la vente de tous les biens de l'acquéreur 3 types de rente

Type de rente viagère Principe
Rente simple La rente repose sur une seule tête : à son décès, le paiement de la rente s'arrête
Rente réversible La rente repose sur plusieurs têtes conjointement ou successivement.
2 options : en totalité ou en partie
Rente réductible Le montant de la rente diminue lors du décès de chaque tête

3 critères déterminants pour le montant de la rente
  • Le montant de la rente est fixé par différents éléments :
    • L'espérance de vie du crédirentier :
      • Plus elle est grande plus la rente viagère diminue et vice versa
      • En règle générale, l'espérance de vie du crédirentier est plus importante que celle des autres propriétaires
    • La valeur du bien :
      • Pour un viager libre : l'estimation se fait sur la valeur d'un bien vendu libre
      • Pour un viager occupé : la valeur subit une décote d'environ 20 à 30%
    • Le taux de rendement
  • Le montant de la rente n'est pas fixe : il est indexé chaque année à la date anniversaire du contrat sur l'indice Insee du coût de la consommation des ménages.

Viager : quelques précautions à prendre

  • Pour l'achat d'un bien en viager, quelques conseils :
    • Passer par un notaire pour rédiger le contrat
    • Verser un bouquet au vendeur car cela présente plusieurs avantages :
      • Pour l'acquéreur : une rente viagère moins élevée (important notamment si le vendeur bénéficie d'une durée de vie exceptionnelle...)
      • Pour le vendeur : un minimum de garantie de la solvabilité de l'acquéreur
    • Souscrire une assurance décès invalidité pour protéger financièrement les héritiers de l'acquéreur s'il vient à décéder

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