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Acheter : vendeur et acheteur, vos obligations

  • Vous souhaiter acheter ou bien vendre un bien immobilier ?
  • Lors d'une transaction immobilière, sachez que le vendeur et l'acheteur ont tous deux des obligations auxquelles ils se soumettent en engageant le processus de vente.
  • Ces obligations permettent de protéger chaque partie pendant la vente et notamment en cas de problème.

Acheter : les obligations du vendeur

  • Si vous avez le projet d'acheter un bien immobilier neuf ou ancien, sachez que le vendeur a de nombreuses obligations envers vous, en tant qu'acquéreur potentiel.
  • Si le vendeur ne remplit pas ces différentes obligations, vous pouvez suspendre la vente ou bien demander son annulation.
  • Ses obligations sont les suivantes :
    • les certificats de garantie
    • l'obligation de délivrance et la garantie de conformité
    • la garantie contre l'éviction
    • la garantie des vices cachés

1ere obligation : les certificats ayant valeur de garantie

  • Le vendeur fait établir à ses frais et par des sociétés agréées et assurées différents certificats.
  • Ils doivent être délivrés à l'acheteur pour la signature de l'acte définitif de vente et ont valeur de garantie :
    • Diagnostic plomb, amiante et termites
    • Diagnostic de performance énergétique : évaluation de la consommation du logement cédé
    • Etat des risques naturels et technologiques
    • Etat hypothécaire
    • Surface du bien (loi Carrez) : obligatoire pour les biens en copropriété

2e obligation : l'obligation de délivrance

  • On entend par obligation de délivrance l'obligation de transférer à l'acheteur la propriété de son bien et vous le livrer une fois que vous l'avez acheté.
  • Le propriétaire vous remet les clés ainsi que toutes les informations liées au bien et qui sont en sa possession (servitudes, procédures en cours...)
  • Il vous remet tous les documents officiels concernant le bien : diagnostics, certificats...
  • Le propriétaire doit avoir libéré les lieux à la date de l'acte définitif de vente
  • En cas de non respect de ces obligations, vous pouvez demander au Tribunal de Grande Instance de prononcer l'annulation de la vente ou d'imposer son exécution.

3e obligation : les autres garanties indispensables

  • garantie contre l'éviction : le vendeur se doit de prévenir ou de réparer tous les troubles de jouissance dont pourrait souffrir l'acheteur (attention aux clauses limitatives et parfois abusives demandées par certains vendeurs)
  • garantie de conformité du bien : à la livraison, le bien doit être conforme à la description détaillée dans l'acte définitif de vente (surface...)
  • garantie contre les vices cachés : le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en cas de vices cachés
    • un vice caché c'est un défaut grave :
      • qui existait déjà avant la vente du bien immobilier
      • qu'on ne peut pas détecter immédiatement (défaut d'étanchéité, grosse fissure cachée...)
      • qui rend impropre l'usage du bien
        • pour faire marcher la garantie :
          • il faut prouver l'antériorité du vice caché à la vente
          • dans un délai maximum de 6 à 12 mois après la découverte du vice
        • 2 types d'action en justice pour l'acheteur :
          • action estimatoire : l'acheteur conserve le bien et demande la restitution d'une partie du prix de vente
          • action rédhibitoire : l'acheteur rend le bien et récupère le prix de la vente majorée de tous les frais

      En bref : les certificats à demander au vendeur


      Certificats Quoi ? Biens concernés Validité du document Recours de l'acheteur en cas d'absence du document pour l'acte définitif de vente
      plomb certificat anti plomb tous les logements construits avant 1948 dans certaines zones à risques, obligatoire en région parisienne permanente l'acheteur pourra se retourner contre le vendeur en cas de dommages, le vendeur est responsable au titre de la garantie contre les vices cachés, l'acheteur peut faire annuler la vente et redemander le prix de la vente ou bien demander une remise sur le prix de vente
      amiante diagnostic anti amiante tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997, obligatoire depuis la loi du 22 novembre 2000 pour tous les actes d'achat et de vente permanente
      gaz naturel diagnostic sur l'état de l'installation installations datant de plus de 15 ans dans les immeubles 1 an
      termites certificat anti termites obligatoire depuis la loi du 8 juin 1999 pour tous les biens situés dans les zones à risques délimitées par arrêté préfectoral 3 mois
      état des risques naturels et technologiques certificat toutes les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles 6 mois l'acheteur a le choix entre : se retirer de la vente ou demander une baisse du prix de vente
      diagnostic de performance énergétique diagnostic de la consommation énergétique du logement tous (mais facultatif car n'a une valeur qu'informative) 10 ans aucun recours
      installation électrique diagnostic sur l'état de l'installation installations datant de plus de 15 ans (pour les immeubles : parties privatives uniquement) 1 an _

      Acheter : les obligations de l'acheteur

      • Si vous avez le projet d'acheter un bien immobilier neuf ou ancien, comme le vendeur, vous êtes soumis à différentes obligations que vous devez respecter. Voici ce qu'il faut savoir.

      Obligations du vendeur : obligations financière surtout

      • Au jour fixé par l'acte définitif de vente, vous vous engagez au règlement de différents frais :
        • le montant de la vente du bien
        • les frais de notaire : honoraires, taxes et impôts liés à la transaction (avec le vendeur)
        • l'acheteur peut suspendre ses paiements dans certains cas : par exemple lorsque le vendeur n'honore pas ses obligations
      • Après l'acte de vente, vous avez également l'obligation de payer les taxes et impôts liés à la jouissance du bien
        • dans la majorité des cas, le montant de la taxe foncière et de la taxe d'habitation est réparti entre le vendeur et l'acheteur au prorata du temps passé dans le logement

      Si l'acheteur n'honore pas ses obligations

      • Dans ce cas, le vendeur a deux recours possibles :
        • annuler la vente : le vendeur met en demeure l'acheteur et engage une action en justice pour demander la « résolution de la vente »
        • imposer l'exécution de la vente à l'acheteur en faisant appel au Tribunal de grande instance
      • Si le bien immobilier est revendu pour « éponger » les dettes de l'acheteur, le vendeur est le premier servi (avant d'éventuels créanciers)
        • une condition : s'inscrire au Fichier des hypothèques deux mois au maximum après la conclusion de la vente.

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