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Contrat

Acheter : ce qu'il faut savoir sur le contrat, en bref

  • Si vous avez le projet d'acheter un bien immobilier neuf ou ancien, que vous soyez un(e) célibataire, un couple marié ou un couple non marié, vous allez vous engagez en signant un contrat.
  • L'achat d'un bien immobilier s'effectue en deux étapes bien distinctes :
    • L'avant-contrat, qui engage la vente et peut prendre deux formes :
      • Le compromis de vente : par cet acte, les deux parties s'engagent l'un à acheter, l'autre à vendre le bien immobilier
      • La promesse de vente : seul le vendeur s'engage à réserver le bien à l'acheteur pendant une durée limitée
    • L'acte définitif de vente qui conclut la vente
  • L'acheteur peut également faire une offre d'achat par écrit au vendeur : par cette formalité, il s'engage bien plus qu'il ne le croit auprès du vendeur !
  • Pour chacun de ces actes, il y a des règles et des formalités bien précises à connaître pour éviter les mauvaises surprises. Suivez le guide...

Acheter : l'offre d'achat, vous vous engagez déjà !

Mieux vaut faire une offre d'achat verbale plutôt que de vous engager, peut être définitivement, avec une offre d'achat écrite. Surtout si vous n'avez pas pris connaissance de toutes les informations concernant le bien immobilier...

L'offre d'achat : un acte aux contours juridiques flous

Bon à savoir : le vendeur ne peut exiger aucune indemnité d'immobilisation en cas d'offre d'achat du potentiel acquéreur
  • L'offre d'achat, c'est une proposition chiffrée que l'acquéreur soumet au vendeur d'un bien (ou bien à un agent immobilier qui le représente) au cours des négociations sur le prix de vente.
  • Deux avantages : elle permet à l'acheteur d'accélérer le processus de vente ou de prendre la main sur d'autres acheteurs potentiels
  • Deux types d'offre d'achat :
    • L'offre est verbale : elle n'a aucune valeur juridique et n'engage en rien l'acquéreur
    • L'offre est écrite : l'acquéreur s'engage beaucoup plus qu'il ne le croit
      • Cet acte simple et parfois rédigé dans la précipitation a quasiment la valeur d'un avant-contrat
      • Si le vendeur accepte l'offre par écrit, la vente est réputée comme conclue
  • Contrairement au compromis de vente ou à la promesse de vente qui sont deux types d'avant-contrat très encadrés juridiquement, l'offre d'achat peut poser de sérieuses difficultés en cas de conflit avec le vendeur
  • Autant qu'on le peut, mieux vaut éviter l'offre d'achat écrite, surtout lorsque l'acheteur potentiel n'a pas éclairci tous ses points de réserve concernant le bien immobilier (environnement, frais divers, charges...)

L'offre d'achat : les conditions de rétractation de l'acheteur

Attention, toutes ces informations sont valables en théorie...
  • 1-Les cas où l'acquéreur potentiel peut se retirer librement et sans conséquence de la vente :
    • Tant que le vendeur n'a pas répondu par écrit à l'offre d'achat
    • Si le vendeur fait une contre proposition par écrit
    • Si le vendeur ne répond pas par écrit dans le délai précisé par l'acheteur dans l'offre d'achat
  • 2-Les cas où il peut y avoir conflit avec le vendeur :
    • La vente n'aboutit pas alors que le vendeur a accepté l'offre d'achat par écrit : le vendeur peut en principe se retourner contre l'acquéreur potentiel et lui imposer la vente ou lui demander des dommages et intérêts

L'offre d'achat : les points clés pour bien vous protéger si l'offre d'achat est incontournable

  • Ce qui doit être mentionné dans l'offre d'achat :
    • Le prix proposé
    • Le délai de validité de l'offre (8 à 12 jours maximum) : préciser que l'offre d'achat s'annule une fois le délai dépassé
    • Les formalités de réponse du vendeur (pli en recommandé avec accusé de réception)
    • Les conditions de la conclusion légale de la vente : avant-contrat

Acheter : l'avant-contrat, 2 possibilités

  • Contrairement à l'acte définitif de vente d'un bien immobilier, l'avant-contrat est un acte qui n'est pas obligatoire mais important et que l'on conseille de rédiger en présence d'un notaire ou d'un agent immobilier.

L'avant-contrat : un premier engagement des parties

  • Pour acheter un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur s'engagent en signant un avant-contrat de vente avant le contrat définitif de vente.
  • L'avant-contrat mentionne est une première étape essentielle pour préparer la vente définitive car il mentionne dans le détail ce qui sera repris dans l'acte définitif de vente.
  • L'avant-contrat est un acte officiel encadré par des règles juridiques précises concernant les deux parties.

Deux types d'avant-contrat : promesse de vente ou compromis de vente ?

  • L'engagement juridique de chacune des parties dépend de la formule d'avant-contrat choisie :

L'avant-contrat : 7 jours pour vous rétracter

  • Les conditions de rétractation d'un avant-contrat dépendent du statut du vendeur mais aussi du type de bien immobilier concerné (neuf ou ancien).
  • Conditions générales :
    • Vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours  après la signature de l'avant-contrat
    • Les formalités : rétractation dans les 7 jours en envoyant au propriétaire ou à son représentant une lettre en recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier
    • Exception : pas de délai de rétractation si vous acheter un bien dans une vente aux enchères (organisée par un notaire)
  • Versements éventuels :
    • Cas où l'on peut vous demander une indemnité d'immobilisation avant la fin du délai de rétractation :
      • Le vendeur est un professionnel
      • Le bien en vente est neuf ou bien en état de futur achèvement 
    • Cas où l'on ne peut pas vous demander de versement avant la fin du délai de rétractation :
      • Le vendeur est un particulier
    • En cas de versement (indemnité d'immobilisation) à la signature de l'avant-contrat, le vendeur doit vous le rendre en cas de rétractation dans les 7 jours : il dispose pour cela d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation

Avant-contrat : les clauses qui vous protègent

  • Dans l'avant-contrat figure la description détaillée du bien immobilier en vente mais il est important d'y mentionner en plus certaines clauses afin de vous protéger le mieux possible en cas de rétractation.

Une seule clause doit être obligatoirement mentionnée :

  • La clause vous permettant de vous rétracter après le délai légal des 7 jours en cas de refus de votre prêt bancaire dans le délai prévu pour l'achat du bien
  • Vous pouvez récupérer votre dépôt de garantie même si le délai de rétractation est passé
  • Si vous n'empruntez pas, vous devez mentionner dans l'avant-contrat que cette clause ne vous concerne pas

Les clauses facultatives :

  • Clauses suspensives : ces clauses sont fixées librement et conjointement par le vendeur et l'acheteur
    • Clauses suspensives :
      • Comme leur nom l'indique, elles suspendent l'exécution du contrat de vente jusqu'à ce qu'un évènement prévu dans la clause s'accomplisse
      • Ex : la vente n'a pas lieu tant que l'acheteur n'a pas revendu son ancien logement ou qu'il n'a pas reçu un certificat d'urbanisme concernant le bien en vente...
    • Clauses résolutoires : ces clauses peuvent annuler l'exécution du contrat de vente si certains évènements mentionnés s'accomplissent
  • Clauses restrictives :
    • Ces clauses peuvent annuler la validation de la vente définitive
    • Elles sont fixées librement et conjointement par l'acheteur et le vendeur
  • Clause de dédit :
    • Cette clause permet à l'acheteur ou au vendeur de se retirer de la vente en versant une somme d'argent fixée conjointement et à l'avance par les deux parties

Acheter : le compromis de vente, l'avant-contrat classique

Le compromis de vente est réputé pour être l'avant-contrat typique des régions du sud de la Loire

Compromis de vente : les deux parties s'engagent fermement

  • Le compromis de vente ou « promesse synallagmatique de vente » est un contrat formel par lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent définitivement à acheter et l'autre à vendre un bien à un prix fixé.
  • Le compromis de vente vous permet de lancer la vente tout en ayant un délai suffisant pour préparer la signature de l'acte définitif de vente (en principe 3 mois après) :
    • Le notaire a besoin de monter le dossier administratif
    • Vous pouvez ainsi lever toutes les réserves que vous émettez sur le bien : certificat d'urbanisme, travaux de la copropriété...
    • Obtenir un prêt
  • Si le compromis de vente est un contrat ferme et définitif, il n'est absolument pas conseillé d'emménager dans le bien avant l'acte définitif de vente même si les deux parties trouvent un accord amiable. Cela présente en effet de nombreux risques (assurance, non réalisation de la vente, incendie...)

Signature du compromis de vente

Compromis de vente : devant le notaire ou sous seing privé ?
  • Le compromis de vente est signé en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.
  • Il est signé au choix :
    • Sous seing privé :
      • Entre l'acheteur et le vendeur seulement (en 2 exemplaires, 3 si possible)
      • Devant un agent immobilier
    • Devant le notaire (le plus souvent) :
      • En général celui du vendeur
      • Présence possible et conseillée du notaire de l'acheteur (cela ne revient pas plus cher : les deux notaires se partagent tout simplement les honoraires)
  • La signature devant le notaire est l'option à privilégier si vous souhaitez « réserver » le bien plus rapidement (l'indemnité d'immobilisation est encaissée par le notaire à la signature, contrairement à la signature sous seing privé)
Compromis de vente : 10% d'indemnité d'immobilisation à verser tout de suite
  • A la signature du compromis de vente, vous versez au vendeur une indemnité d'immobilisation, aussi appelée dépôt de garantie, afin de réserver le bien.
  • Son montant : entre 5 et 10% maximum du prix de vente du bien
  • Deux possibilités :
    • En cas de signature sous seing privé : le chèque est remis au notaire uniquement à la fin du délai de rétractation
    • En cas de signature devant le notaire : le chèque est immédiatement encaissé par le notaire et déposé sur un compte séquestre , il ne sera touché qu'au moment de l'acte définitif de vente
Compromis de vente : 7 jours pour se rétracter
  • Pour vous rétracter, vous disposez d'un délai de 7 jours à compter de la réception en recommandé avec accusé de réception du compromis de vente signé par le vendeur :
    • Pour cela, chaque acheteur (si l'on achète à deux) doit envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception :
      • Au vendeur
      • Au notaire si la signature a eu lieu devant lui
    • Si vous ne vous rétractez pas dans les 7 jours, la vente se poursuit normalement
    • Si vous vous rétractez au-delà des 7 jours
      • Vous perdrez votre indemnité d'immobilisation
      • Sauf si la rétractation est la conséquence de la non réalisation d'une clause suspensive qui figure dans le contrat (prêt non accordé, documents d'urbanisme invalidés...)
    • Si le vendeur se rétracte au-delà des 7 jours :
      • Vous pouvez l'obliger à la vente en ayant recours à la justice
      • Vous pouvez lui réclamer des dommages et intérêts

Compromis de vente : ce qu'il doit comporter, en bref

  • Le compromis de vente contient en détail tout ce qui sera mentionné dans l'acte définitif de vente :
    • La description précise du bien et de son contenu
    • Un inventaire des équipements qui restent dans le logement et que vous récupérez (pour ne pas payer de frais de notaire dessus)
    • Les clauses obligatoires et spécifiques
    • La date de disponibilité du bien
    • Les diagnostics immobiliers fournis par le vendeur

Acheter : la promesse de vente, seul le vendeur s'engage

La promesse de vente est réputée pour être l'avant-contrat typique du Nord de la Loire

Promesse de vente : le vendeur pose une option sérieuse sur un acheteur

  • La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, est un avant-contrat dans lequel le vendeur s'engage à réserver le bien à un acheteur pour un prix et pour un délai fixés conjointement par les deux parties
    • Elle est signée par les deux parties :
      • Devant le notaire
      • Sous seing privé (entre elles) : dans ce cas, l'acheteur doit obligatoirement faire enregistrer la promesse de vente auprès des impôts dans un délai maximum de 10 jours. Au-delà, la promesse de vente est considérée comme juridiquement nulle
    • En autant d'exemplaires que de signataires
  • En contrepartie, l'acheteur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation généralement de l'ordre de 10% du prix de vente fixé.
  • L'acheteur dispose du délai fixé pour « lever l'option » c'est-à-dire confirmer la vente. Lors de l'acte définitif de vente, l'acheteur devra verser au vendeur le solde du prix de vente = prix de vente fixé - indemnité d'immobilisation.
    • Après la signature, l' acheteur bénéficie du délai légal de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant la promesse.

Promesse de vente : si la vente ne se fait pas, les différentes situations

  • L'acheteur ne confirme pas la vente dans le délai d'option :
    • Il peut se retirer de la vente mais il perd son indemnité d'immobilisation, le vendeur est lui aussi libéré de la vente
    • Sauf si cela est dû à la non réalisation d'une clause suspensive (obtention d'un prêt, vente de son ancien logement) : il peut se libérer de la vente et récupérer l'indemnité d'immobilisation
  • Le vendeur se désiste avant que l'acheteur ne lève son option :
    • L'acheteur récupère l'indemnité d'immobilisation
    • Il peut demander au vendeur un dédommagement (généralement 2 fois les 10% d'immobilisation)
    • Il doit pour cela lever l'option dans les délais fixés
  • Le vendeur refuse la vente alors que l'acheteur a levé l'option :
    • L'acheteur récupère l'indemnité d'immobilisation
    • Il peut saisir le Tribunal de Grande Instance pour imposer la vente au vendeur
    • Il peut aussi demander au vendeur des dommages et intérêts

Contrat : l'acte définitif de vente

  • Après l'avant-contrat de vente d'un bien immobilier, qui peut avoir la forme d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente, l'acte définitif de vente est un contrat authentique qui vient conclure la vente du bien entre le vendeur et l'acheteur.

Acte définitif de vente : un acte officiel devant le notaire

Avant
  • Avant la signature de l'acte définitif de vente, le notaire vérifie la validité du contrat pour les deux parties et de tous les documents annexes.
Pendant
  • L'acte définitif de vente est signé par l'acheteur et le vendeur chez le notaire :
    • Le plus souvent chez le notaire du vendeur
    • Votre notaire peut toutefois être présent (c'est conseillé) sans que cela ne vous coûte plus cher : les deux notaires se partagent dans ce cas les honoraires
  • A la signature, le transfert de propriété se fait sur le champ : le vendeur remet les clés du bien à l'acquéreur et celui-ci peut s'y installer.
Après
  • L'original de l'acte définitif de vente est archivé chez le notaire qui l'a rédigé : chaque partie repart avec une copie authentique de l'acte. C'est votre titre de propriété, ne le perdez pas !
  • Le notaire doit obligatoirement procéder à l'enregistrement de la vente et à sa publication à la conservation des hyptohèques.

Acte définitif de vente : ce que vous devez payer ce jour-là

  • A la signature de l'acte définitif de vente, vous devez régler :
    • La somme égale au prix de vente du bien moins l'indemnité d'immobilisation si vous en avez versé une au vendeur
    • Les frais de notaire :
      • Différentes taxes (destinées à l'Etat) et droits de mutation
      • Frais liés à votre emprunt : frais d'hypothèque ou de cautionnement
      • Honoraires du notaire
      • Frais administratifs
  • En cas d'emprunt, assurez-vous avant de vous rendre chez le notaire que la somme prêtée pour l'achat du bien a été transférée au notaire par la banque prêteuse.

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