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Location : l'assurance, incontournable

  • Vous êtes bailleur ou locataire ? Quelle que soit votre situation, il est nécessaire de souscrire une assurance pour vous couvrir en cas de sinistre ou de litige.
  • Voici les différents types d'assurances proposés pour une location :
    • L'assurance habitation qui couvre le locataire
    • L'assurance loyers impayés qui offre de nombreuses garanties au bailleur
    • La garantie des risques locatifs, qui permet au locataire de faibles ressources d'accéder à la location d'un logement

Location : le locataire doit contracter une assurance habitation

  • 9 Français sur 10 ont une assurance multirisques habitation : cela concerne aussi bien les locataires que les propriétaires.
  • A la signature de son bail avec le propriétaire du logement, le locataire doit être en mesure de lui fournir une attestation d'assurance habitation, également appelée assurance multirisque habitation (MRH)

Assurance habitation : en bref

  • Cette assurance a pour but d'assurer le logement, notamment contre le vol, les dégâts des eaux ou encore en cas d'incendie.
  • L'assurance habitation est obligatoire pour les locataires depuis la loi du 6 juillet 1989.
  • Dans le contrat, une seule garantie est obligatoire : la garantie responsabilité civile
  • Ensuite, les contrats d'assurance se différencient par :
    • Des garanties supplémentaires en option
    • Le niveau de couverture

Assurance habitation : les 2 garanties de base qu'il faut avoir

  • La garantie responsabilité civile qui est obligatoire et qui couvre :
    • Les dommages causés à des tiers par l'assuré ou l'un des proches vivant sous son toit (animaux domestiques compris) : notamment dans le cadre scolaire ou extrascolaire, le sport, les loisirs...
    • Les risques locatifs : tous les dommages matériels causés au propriétaire par l'assuré ou l'une des personnes vivant sous son toit (incendie, dégât des eaux, vol...) ;
  • La garantie dommages aux biens qui n'est pas obligatoire mais garantit vos propres biens. Cette garantie couvre notamment les dommages liés aux catastrophes naturelles et aux tempêtes.

Assurance habitation : les garanties optionnelles

  • Attention : plus vous choisissez d'options, plus le montant de votre cotisation sera important.
    • Garantie « recours des voisins et des tiers » : couvre les dommages causés aux voisins
      • Indemnise vos voisins si vous êtes responsable d'un incendie ou d'un dégât des eaux qui a causé des dommages dans leur appartement
    • Garantie protection juridique : cette garantie est extrêmement utile pour régler les litiges de votre vie quotidienne (litige professionnel...) car elle vous permet d'être défendu en cas de litige. Il faut la distinguer de la simple assistance juridique (assistance téléphonique ponctuelle pour vous apporter quelques conseils juridiques).
    • Garantie contre le vol, les bris de glace, les dommages aux appareils électriques...
    • Garantie de certains biens spécifiques :
      • Mobilier de vos dépendances et mobilier de villégiature ;
      • Objets de valeur ;
      • Bijoux ;
      • Espèces.

Assurance habitation : bien choisir votre niveau de couverture et de franchise

  • Au moment de souscrire votre assurance, il est important de définir avec votre assureur :
    • Votre niveau de couverture c'est-à-dire pour quels montants et dans quels cas vous êtes couvert
    • Quel est le montant des franchises à payer en cas de sinistre : c'est le montant qui reste à votre charge en cas de sinistre

Assurance habitation : pas d'obligation légale d'assurance pour certains types de location

    • Meublés ;
    • Résidences secondaires ;
    • Locations saisonnières ;
    • Foyers ;
    • Logements de fonction
  • Dans tous les cas, il est conseillé de garantir votre responsabilité civile vis-à-vis de votre propriétaire.

Location : l'assurance loyers impayés, une garantie supplémentaire pour les bailleurs

La cotisation annuelle de l'assurance loyers impayés varie de 3 à 4% du montant total annuel du loyer et des charges
  • Vous êtes bailleur et vous souhaitez vous protéger contre certains risques liés à la location de votre logement ?
  • Vous pouvez contracter deux types d'assurance : la garantie des risques locatifs mais aussi l'assurance loyers impayés.
  • Le montant de la cotisation est variable, il dépend :
    • Du type de location : vide ou meublé
    • Du montant du loyer, des charges
    • Du niveau de couverture du contrat
  • Ce coût est déductible des revenus fonciers du propriétaire bailleur

Assurance loyers impayés : les garanties apportées

  • L'assurance loyers impayés apporte au bailleur quatre garanties :
    • Le remboursement des loyers dus par le locataire défaillant :
      • Loyer
      • Charges
      • Taxes
      • Indemnités d'occupation
    • Les frais de contentieux
    • Le remboursement des détériorations immobilières relevées lors de l'état des lieux de sortie et que le montant du dépôt de garantie ne suffit pas à prendre en charge, ainsi que l'indemnisation des pertes financières liées à la durée des travaux
    • L'indemnisation du propriétaire bailleur en cas de départ anticipé ou de décès du locataire

Assurance loyers impayés : les conditions à remplir

Le bail doit mentionner une clause résolutoire en cas de loyers impayés.
  • L'assurance loyers impayés concerne certains types de location :
    • Tout logement vide ou meublé qu'ils soient à usage professionnel, à usage d'habitation ou les deux.
    • Mais pas les résidences secondaires ni les locations saisonnières
  • L'assurance loyers impayés est liée aux conditions de ressources du locataire :
    • Pour en bénéficier, le bailleur doit prouver que son locataire est solvable
      • Soit ses revenus sont suffisants (3 fois le montant du loyer) et il est en CDI
      • Soit les ressources du locataire doivent être de 2 à 3 fois le montant du loyer (sauf si c'est un étudiant) et il doit en plus bénéficier d'une caution solidaire
    • Dans tous les cas, le locataire doit donner son « agrément » au bailleur en lui remettant certains documents indispensables :
      • Une fiche de renseignements remplie
      • La copie de son dernier avis d'imposition, ses derniers bulletins de salaire

Assurance loyers impayés : pour être indemnisé

  • Pour être indemnisé en cas d'impayé, le bailleur doit :
    • Intervenir immédiatement auprès du locataire en cas d'impayé : lettre de relance puis mise en demeure
    • Avertir son assureur dans les délais mentionnés dans le bail (déclaration de sinistre) si la dette n'est pas réglée
    • Mettre en demeure son locataire de prendre en charge les travaux de réparation en cas de dégradations avérées lors de l'état des lieux de sortie ou bien prendre en charge ces travaux et envoyer à l'assureur une déclaration de sinistre

Location : la garantie des risques locatifs, un atout pour les locataires aux ressources insuffisantes

  • Mise en place en mai 2007, la garantie des risques locatifs (GRL) est une nouvelle assurance qui protège aussi bien les bailleurs que les locataires, contrairement à l'assurance loyers impayés qui ne concerne que les bailleurs.
  • Cette garantie n'est applicable que pour un logement vide ou meublé qui constitue la résidence principale du locataire.

Garantie des risques locatifs : des avantages pour tous

  • La garantie des risques locatifs bénéficie à la fois au locataire et au bailleur du logement :
    • Le locataire :
      • Il peut accéder à un logement même si ses garanties financières sont insuffisantes :
        • Seule condition, le loyer ne doit pas excéder 50% de ses revenus (contre 33% en règle générale)
        • Tous les locataires y ont accès, qu'ils soient en CDI, CDD, intérim ou même étudiants ayant une aide au logement et/ou une bourse
      • Il peut bénéficier d'un remboursement échelonné de ses loyers impayés
      • Il n'a pas besoin de faire appel à une caution
    • Le bailleur :
      • Il est remboursé en totalité en cas de loyers et de charges impayés dans la limite de 2 300€ /mois
      • Il est indemnisé à hauteur de 7 700€ maximum en cas de travaux de réparation du logement dus à des dégradations commises par le locataire (franchise : 2 mois de loyers + charges)
  • En cas d'impayés, les poursuites contre le locataire sont prises en charge par la société de gestion de la Garantie des risques locatifs.

Garantie des risques locatifs : les formalités

  • La GRL est souscrite par le bailleur.
  • Pour en bénéficier, il doit demander un certain nombre de documents au locataire :
    • Le Pass(eport) GRL validé
    • La copie des derniers bulletins de salaire et du dernier avis d'imposition

Garantie des risques locatifs : une cotisation moins coûteuse que pour l'assurance loyers impayés

  • Le montant de la cotisation annuelle de la GRL est fixe : 2,5% TTC du loyer total annuel (+ les charges)
  • Autre avantage pour le bailleur au niveau fiscal : comme l'assurance loyers impayés, le montant de la cotisation est déductible des revenus fonciers.

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