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Location : le bail

En Bref

  • Vous souhaitez mettre votre bien en location ou bien louer un logement pour y habiter ?
  • Dans les deux cas, le propriétaire et le locataire signent ensemble un bail, c'est-à-dire un contrat qui fixe les règles de la location entre les deux parties : durée, montant du loyer et des charges, frais...
  • Avant de vous engager, il est important d'en maîtriser les principaux éléments ainsi que certaines notions intimement liées au bail :

Location à deux : ce qu'il faut savoir sur le titulaire du bail

  • Lorsque vous mettez votre bien en location ou lorsque vous souhaitez prendre une location à deux il faut savoir que les droits du titulaire du bail varient beaucoup selon son statut juridique.
  • La loi n'est pas la même si l'on est :
    • Un couple marié,
    • Un couple pacsé
    • Ou concubins.
  • Ces différences de statut sont importantes à connaître pour la signature du bail.

Location d'un bien lorsqu'on est marié

  • Vous vous apprêtez à louer un logement à deux et vous êtes marié ? Il est important de savoir qui sera le titulaire du bail de ce logement.
  • Les règles ne sont pas les mêmes que pour un couple pacsé ou bien que pour des concubins.
  • Dans ce cas, vous êtes tous les deux co-titulaires du bail.
  • Signature du bail : pour un local d'habitation, vous n'avez pas besoin de le signer tous les deux, une seule signature suffit mais vous engage tous les deux
    • Exception : pour certains types de baux, les deux co-signataires doivent signer le bail
      • Location d'un local professionnel
      • Location d'un emplacement de parking

Location d'un bien lorsqu'on est concubins

  • Vous vous apprêtez à louer un bien et vous êtes en concubinage ? Il est important de savoir qui sera le titulaire du bail de ce logement.
  • Les règles ne sont pas les mêmes que pour un couple marié ou bien pacsé.

Concubins : un ou deux titulaires ?

  • Tout dépend de la signature du bail :
    • Les deux concubins signent le bail : ils sont co-titulaires du bail
    • Un seul concubin signe : lui seul est considéré comme titulaire du bail

Concubins : en cas de rupture

  • En cas de rupture entre les concubins qui occupent un logement en commun, il est important de savoir ce que devient le bail.
  • Tout dépend du ou des titulaires du bail :
    • Le bail est signé par un seul concubin :
      • En cas de rupture, si le concubin titulaire quitte le logement, l'autre concubin peut tout de même bénéficier du bail
      • Pour cela, il doit prouver au propriétaire qu'il a cohabité avec le titulaire du bail un an minimum avant son départ
    • Le bail est signé par les deux concubins :
      • Les deux noms apparaissent sur le bail
      • S'ils sont d'accords, ils peuvent tous les deux résilier le bail (avec un préavis de 3 mois pour un logement vide et 1 mois pour un logement meublé)
        • Si l'un décide de quitter le logement, l'autre n'en est pas obligé par ailleurs :
        • Soit il s'acquitte de la totalité du loyer et des charges
        • Soit il bénéficie d'une clause de solidarité incluse dans le bail :
          • En cas de rupture, si l'un des deux concubins décide de rester dans le logement, celui qui quitte les lieux peut se voir contraint de partager le loyer et les charges même s'il n'y habite plus

Location d'un bien lorsqu'on est pacsé

  • Vous vous apprêtez à louer un bien et vous êtes un couple pacsé ? Il est important de savoir qui sera le titulaire du bail de ce logement.
  • Les règles ne sont pas les mêmes que pour un couple marié ou des concubins.

Pacsés : un ou deux titulaires du bail ?

  • Tout dépend de la signature du bail :
    • Le couple est déjà pacsé et les deux signent le bail :
      • Ils sont considérés comme co-titulaires du bail, leurs deux noms apparaissent sur le bail
    • Le couple n'est pas pacsé au moment de la signature et un seul signe le bail : lui seul est considéré comme titulaire du bail, seul son nom apparaît sur le bail

Pacsés : les conséquences en termes de responsabilité

Les deux personnes pacsées sont co-signataires du bail : elles sont solidaires
  • Elles sont toutes les deux solidaires du paiement du loyer et des charges (eau, électricité, taxe d'habitation...) pendant toute la durée du Pacs
  • En cas de rupture commune du bail, elles doivent chacune donner congé au propriétaire (lettre recommandée avec accusé de réception) ou bien lui adresser un congé commun portant les deux noms et les deux signatures
  • En cas de décès de l'un des co-signataires et que l'autre reste dans le logement, le bail reste le même pour lui
  • En cas de rupture, si l'un des co-signataires donne son congé au propriétaire (en respectant le délai de préavis), le bail se poursuit normalement pour celui qui reste
    • Si le bail comporte une clause de solidarité : celui qui a donné son congé reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu'à la dissolution du Pacs et jusqu'à la fin du bail
    • Si le bail ne comporte pas de clause de solidarité : celui qui a donné son congé reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu'à la dissolution du Pacs et jusqu'à la fin de son préavis (3 mois pour un logement vide, 1 mois pour un meublé)
  • Si le propriétaire veut donner congé aux colocataires, il doit leur adresser à tous les deux une lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un délai de préavis.
Il n'y a qu'un signataire du bail : les pacsés sont solidaires
  • Dans ce cas, le couple pacsé est tout de même solidaire du paiement du loyer et des charges du logement jusqu'à l'extinction du Pacs, contrairement à ce qui se passe pour un couple de concubins
  • En cas de rupture du couple pacsé :
    • Si le titulaire du bail donne son congé au bailleur, le concubin devra lui aussi quitter le logement à la fin du préavis (sauf dans le cas où le bailleur accepte de signer avec lui un nouveau bail)
    • Si le titulaire du bail quitte brusquement le logement sans que cela ne soit prévisible, le bail se poursuit tout de même pour le concubin non titulaire (pour les locations HLM ou soumises à la loi de juillet 1989)
    • Si le non titulaire du bail quitte le logement, il reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu'à l'extinction du Pacs
  • En cas de décès du titulaire du bail : le bail se poursuit normalement pour le non titulaire
    • Si la location est soumise à la loi de juillet 1989
    • Ou s'il s'agit d'un logement HLM : dans ce cas, le non titulaire pourra rester si ses ressources ne dépassent pas un certain seuil

Location : les étapes de la signature bail pour le propriétaire et le locataire

  • Lorsque vous mettez un bien en location ou que vous vous apprêtez à vous engager pour louer un logement, le bail est l'acte qui authentifie l'engagement réciproque du propriétaire et du locataire du logement et qui en fixe les règles.
  • En règle générale, l'engagement donne lieu à un dépôt de garantie ainsi qu'à un état des lieux du logement mis en location.

Bail : un contrat signé par les deux parties

  • Le bail est un contrat écrit de location.
  • Il est fourni par le propriétaire ou par l'intermédiaire auquel il fait appel (agence immobilière, notaire, gestionnaire de biens).
  • Il est signé par les deux parties :
    • Le bailleur (propriétaire) :
      • Bailleur marié : une seule signature suffit
      • Logement en indivision : chaque indivisaire doit signer (il est possible de mandater un indivisaire en cas d'empêchement)
    • Le ou les locataires :
      • Couple marié ou pacsé : une seule signature suffit pour engager les deux
      • Couple de concubins ou non pacsé : il faut les deux signatures pour que les deux aient des droits sur le logement
  • Le bail est signé en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.

Bail : ce qu'il doit contenir

  • Tout bail doit contenir :
    • L'identité des signataires
    • La description du logement
    • Le montant du loyer
    • Le montant des charges
  • Le bail doit également contenir des documents annexes :
    • Logement vide :
      • État des lieux (à l'entrée dans le logement et à la sortie)
      • Diagnostics immobiliers (le bailleur doit obligatoirement les fournir au locataire)
    • Logement meublé :
      • État des lieux
      • Diagnostics immobiliers
      • Inventaire dressant la liste et l'état du mobilier et des équipements fournis par le bailleur

Bail : des caractéristiques qui varient selon le type de logement

  • Le bail est un contrat constitué de différentes caractéristiques :
  • Ces caractéristiques sont déterminées par le type de logement dont il s'agit :
    • Logement vide : soumis à la loi du 6 juillet 1989
    • Logement meublé : soumis à loi de cohésion sociale de janvier 2005

Location : ce qu'il faut savoir sur le dépôt de garantie

  • Dans le cadre d'une location, à la signature du bail, le locataire remet en règle générale un dépôt de garantie au bailleur du logement, c'est-à-dire une somme d'argent.

Dépôt de garantie : entre un et deux mois de loyer hors charges

  • Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par le propriétaire.
  • En principe, il varie entre un et deux mois de loyer hors charges.
  • Le locataire doit remettre cette somme au propriétaire au moment de signer le bail.
  • Le propriétaire peut encaisser immédiatement cette somme.

Dépôt de garantie : les droits du bailleur

  • Le bailleur a légalement le droit de demander un dépôt de garantie à son locataire au moment de la signature du bail.
  • Le dépôt de garantie peut être exigé par le propriétaire pour n'importe quel type de location : logement vide ou meublé.
  • Pour le propriétaire, le dépôt de garantie constitue une sorte de sécurité financière :
    • Elle garantit l'exécution des obligations locatives du locataire (loyer, charges...)
    • Elle garantit également la restitution en bon état du logement et de ses équipements
  • Restitution :
    • Au moment de l'état des lieux de sortie, lorsque le locataire quitte le logement, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie le montant des dégradations et défauts de fonctionnement constatés au départ du locataire
    • En revanche, si tout est en règle lors de l'état de lieux de sortie, le bailleur restitue au locataire son dépôt de garantie : il dispose pour cela d'un délai de deux mois.

Dépôt de garantie : les droits du locataire

  • Pour s'acquitter du dépôt de garantie auprès du bailleur, le locataire peut faire appel au Loca Pass : c'est une aide fournie aux salariés locataires par les entreprises qui cotisent au 1% logement.
    • L'organisme en charge du Loca Pass s'acquitte elle-même du dépôt de garantie du locataire
    • Le locataire lui rembourse par mensualités
  • Attention, le dépôt de garantie ne peut pas être affecté au règlement des derniers mois de loyer lorsque la location prend fin (notamment en cas de litige entre le propriétaire et le locataire).

Location : la caution, une garantie financière pour les bailleurs

  • Comme le dépôt de garantie, la caution solidaire d'un locataire apporte au propriétaire d'un bien la garantie que le locataire s'acquittera de ses obligations locatives (loyer, charges, réparations locatives...)
  • Les bailleurs demandent fréquemment cette garantie supplémentaire au locataire pour la signature du bail, notamment lorsque les garanties financières de ce dernier sont insuffisantes.

Etre caution : un engagement important

  • La caution est un tiers (en général parent du locataire) qui s'engage à payer le loyer et les charges du locataire au cas où celui-ci ne le ferait pas (selon l'article 2011s du Code Civil).
  • En donnant sa caution au bailleur, le tiers engage tous ses biens en cas de dettes du locataire, ainsi que ceux de son époux(se) s'il est marié sous le régime légal de la communauté de biens :
    • Ses revenus ou pensions
    • Ses biens personnels
    • Son logement (s'il est propriétaire)
  • Un locataire peut avoir plusieurs cautions : toutes peuvent être poursuivies par le bailleur en cas de dette.
  • En cas d'impayé, le bailleur a 15 jours après avoir envoyé un commandement de payer au locataire pour signifier l'impayé à la ou les caution(s).Au-delà, la caution ne sera pas tenue de payer les intérêts de retard.
    • Si le bailleur est un professionnel, il doit avertir la caution au premier impayé qui n'est pas régularisé par le locataire dans le mois de son exigibilité

Deux types de caution : simple ou solidaire

  • Caution simple :
    • En cas d'impayé, la caution peut demander au bailleur le bénéfice de discussion c'est-à-dire de poursuivre d'abord le locataire par exemple par une procédure de saisie mobilière ou sur salaire
    • Attention, la clause de bénéfice de discussion doit être mentionnée dans l'acte de caution pour être valable
    • Si le locataire est insolvable, la caution est alors poursuivie
      • S'il y a plusieurs cautions simples : elles sont toutes poursuivies et se partagent la dette
      • Sauf si l'une d'elle a renoncé au bénéfice de division : dans ce cas, elle peut être amenée à régler seule la dette
  • Caution solidaire :
    • En cas d'impayé, la caution ne peut pas demander le bénéfice de discussion
    • Le bailleur :
      • Peut la poursuivre directement sans passer d'abord par le locataire ou bien poursuivre les deux à la fois
      • Peut la poursuivre elle uniquement (car elle est la caution la plus solvable), même s'il existe d'autres cautions : dans ce cas, la caution solidaire a toute la dette a sa charge

Caution : les formalités à accomplir

  • La caution s'engage par lettre manuscrite auprès du bailleur sous seing privé (signature simple entre le bailleur et la caution) ou en passant par un notaire qui établit alors un acte authentique de caution.
  • L'acte de caution est inséré dans le contrat de bail, il contient :
    • Le montant du loyer et des charges
    • Les conditions de révision du loyer
    • Le montant maximum de la caution : c'est un seuil maximum de remboursement pour lequel la caution peut être poursuivie en cas de dette du locataire
    • L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 89
    • Une mention indiquant que vous avez connaissance de la portée de votre engagement
    • Certaines clauses de résiliation (évènements imprévus : décès du locataire...)
    • La durée de l'engagement (elle peut être précisée ou indéterminée)
    • La signature de la caution ou des cautions (notamment en cas de mariage sans contrat)
  • Chaque partie doit conserver un exemplaire de l'acte de caution : le bailleur, la caution et le locataire.

Caution : durée et résiliation

  • La caution peut s'engager pour une durée déterminée ou indéterminée
    • Durée déterminée :
      • Ex : la durée du bail en cours
      • Dans ce cas, la caution ne peut résilier son engagement avant l'expiration du bail en cours
      • Après l'expiration du bail, la caution est libérée de son engagement
    • Durée indéterminée
      • La caution peut résilier son engagement pour la période qui suit l'expiration du bail en cours
      • Elle doit le faire avant la fin du bail en cours sinon son engagement se prolonge pour le bail suivant
  • Pour résilier son engagement, il est conseillé à la caution de le notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Location : l'état des lieux, ce qu'il faut savoir

  • Vous mettez votre bien en location ou vous avez signé un bail pour louer un logement ?
  • Que vous soyez bailleur ou locataire, il est essentiel de remplir ensemble un état des lieux à joindre au bail.
  • Si le bien est meublé, il faudra également dresser sur papier libre l'inventaire du mobilier et de l'équipement fournis dans le logement.

Etat des lieux : un document à ne pas prendre à la légère

L'état des lieux est rempli et signé par le locataire et le bailleur sur un formulaire spécifique ou bien sur papier libre. Il est préférable que chaque signataire en conserve un exemplaire
  • L'état des lieux se fait deux fois :
    • Avant la remise des clés au locataire, lorsque le logement est encore vide
    • Lorsque le locataire rend les clés à la fin du bail.
  • L'état des lieux doit être rempli très consciencieusement, notamment par le locataire, pour éviter d'être tenu responsable, à son départ, de dégradations qu'il n'aurait pas commises :
    • Il décrit de façon détaillée, pièce par pièce, l'état du logement au début et à la fin de la location.
    • Il est rempli par le locataire et le bailleur/l'agent immobilier/l'huissier ou autre professionnel
    • Il doit également être signé par les deux parties
  • Restitution du dépôt de garantie :
    • Si le locataire a entretenu correctement le logement pendant la durée du bail, le bailleur lui restitue son dépôt de garantie.
    • Dans le cas contraire, il peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie s'il estime qu'il y a des réparations à effectuer.
  • Bon à savoir : En cas d'oubli !
    • Dans les premiers jours qui suivent son entrée dans le logement, si le locataire remarque un dysfonctionnement ou bien une dégradation qu'il n'avait pas remarquée à l'établissement de l'état des lieux, il peut le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Pas d'état des lieux : les conséquences

  • L'absence d'état des lieux ne change rien à la validité du bail.
  • En revanche, le locataire peut être tenu responsable de certaines dégradations des lieux occupés quand bien même il ne les aurait pas commises :
    • Légalement, le locataire est « présumé les avoir reçus (les lieux) en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.” (art. 1731 de la loi du 6 juillet 1989)

État des lieux : à l'amiable, pas de frais !

  • L'état des lieux se fait généralement à l'amiable entre le bailleur et le locataire, ce qui n'entraîne aucun frais.
  • Mais il peut être exigé par l'une des deux parties ou d'un commun accord de passer par un huissier
    • S'il intervient d'un commun accord, les deux parties se partagent les frais d'huissier
    • Si c'est l'exigence d'une seule partie, elle peut être la seule à payer les frais

Location : les diagnostics immobiliers

  • Lorsque le bailleur met un bien vide ou meublé en location, il a l'obligation de faire établir un certain nombre de diagnostics immobiliers qu'il faudra insérer dans le bail, tout comme l'état des lieux et l'inventaire dans certains cas.
  • Voici les diagnostics que le bail doit contenir (pour une location aussi bien que pour une vente) :
    • État des risques naturels et technologiques (selon la zone)
      • Ce document présente les risques auxquels un immeuble peut être exposé :
        • Risques naturels : inondations, mouvements de terrain...
        • Risques technologiques : industriels, biologiques...
      • Il est valable 6 mois
    • Diagnostic sur la performance énergétique du logement
      • Il est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 pour tous les logements équipés d'un chauffage collectif ou individuel
      • Il concerne tous les contrats signés depuis cette date ou bien renouvelés
      • Il informe le locataire sur la consommation du logement en chauffage et en eau chaude (classement de A à G)
      • Attention, ce diagnostic n'a qu'une valeur informative pour le locataire

Location : la résiliation du bail, ce qu'il faut savoir

  • Que vous soyez bailleur ou locataire d'un bien immobilier, vous devez connaître vos droits et vos devoirs concernant la résiliation de votre bail.
  • Comme la signature du bail, la résiliation doit respecter un certain nombre de règles de droit commun.
  • Ces règles varient selon le type de location choisie :
    • Logement meublé : la réglementation est plus souple pour le locataire et le propriétaire
    • Logement vide : la résiliation du bail est soumise à la loi du 6 juillet 1989, plus contraignante pour le propriétaire et sécurisante pour le locataire.

Location : droit de préemption

Ce qu'il faut savoir

  • Le droit de préemption du locataire, c'est la possibilité pour celui-ci d'acheter en priorité le logement qu'il occupe lorsque le propriétaire désire vendre son bien.
  • Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier et que celui-ci est en location, il y a plusieurs possibilités :
    • Le bail est en cours : le propriétaire peut vendre le bien à qui il veut, le locataire n'a pas de droit de préemption
    • Le locataire est en fin de bail : le propriétaire lui donne un congé pour vendre 6 mois avant la fin du bail, le locataire a alors un droit de préemption sur le logement
    • Le bail est en cours et le propriétaire veut vendre tout son immeuble (qui comporte au moins 10 logements) : le locataire a un droit de préemption sur le logement qu'il occupe
  • Le droit de préemption du locataire est donc reconnu dans deux situations :
  • Lorsqu'il reçoit du bailleur un congé pour vendre
  • Lorsque tout l'immeuble est vendu à la découpe

Droit de préemption : cas de congé pour vendre

Le droit de préemption en cas de congé pour vendre s'applique selon l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989
  • Le droit de préemption est possible en cas de vente d'un immeuble à la découpe ou bien en cas de congé pour vendre.
  • Attention, si le propriétaire veut vendre son bien en cours de bail, le locataire n'a pas la préférence sur l'achat.

Le congé pour vendre a la valeur d'une offre de vente

  • Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier à l'issue du bail de son locataire, il doit lui faire parvenir un congé pour vendre. 6 mois au minimum avant l'extinction du bail.
  • L'offre pour vendre a la valeur d'une offre de vente, elle doit contenir les éléments principaux de l'offre de vente, sous peine de nullité :
    • Le prix du bien
    • Les conditions de la vente
    • La reproduction des 5 premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989

Congé pour vendre : les formalités

  • L'offre de vente doit être signifiée au locataire :
    • Par lettre recommandée avec accusé de réception
    • ou
    • Par acte d'huissier
  • Une fois qu'elle est reçue par le locataire, l'offre de vente est valable pendant 2 mois :
    • Le locataire veut acheter le logement : il doit le signifier dans les 2 mois au propriétaire et doit réaliser la vente dans le même délai (il bénéficie de 4 mois s'il a recours à un emprunt)
    • Le locataire ne veut pas l'acheter : il n'a aucune procédure à effectuer mais il devra avoir quitté les lieux à l'extinction du bail
  • Le locataire bénéficie d'une deuxième offre de vente lorsque le propriétaire a trouvé un acquéreur :
    • Le notaire chargé de l'exécution de la vente doit faire parvenir au locataire les conditions et le prix de cette vente
    • Le locataire dispose d'un mois pour accepter la nouvelle offre
    • S'il l'accepte, il dispose à nouveau de 2 mois pour faire exécuter la vente à partir de la date d'envoi de sa réponse (ou 4 mois s'il indique que la vente est soumise à l'obtention d'un prêt)
    • Si la vente n'est pas réalisée dans ce délai, elle est qualifiée de nulle et le locataire devra quitter les lieux

Droit de préemption : quand un immeuble est vendu à la découpe

Le droit de préemption en cas de vente d'un immeuble à la découpe s'applique selon la loi du 31 décembre 1975 et du 13 juin 2006
  • Le droit de préemption du locataire est possible en cas de congé pour vendre ou bien en cas de vente en bloc d'un immeuble comptant plus de dix logements.
  • Le droit de préemption du locataire est donc valable lorsqu'il s'agit de la première vente suivant la division de l'immeuble en lots.
  • Exception : les locataires ne bénéficient pas de ce droit de préemption quand la vente s'effectue entre parents et alliés (jusqu'au 4e degré).
  • Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre la totalité d'un immeuble qui comporte plus de dix logements ayant des baux en cours, il doit s'assurer des projets de l'acquéreur éventuel afin de laisser la possibilité aux locataires d'exercer son droit de préemption.

Cas n°1 : l'acquéreur potentiel s'engage à prolonger les baux en cours des locataires pour 6 ans

  • Une fois l'acte définitif de vente signé, le bail des locataires doit être prolongé de 6 ans au minimum
  • Le nouveau propriétaire peut ensuite vendre l'immeuble à la découpe (par lots d'appartements) :
    • Dans ce cas, chaque locataire dispose d'un droit de préemption
    • Le propriétaire lui fait parvenir une offre de vente :
      • S'il souhaite acheter le logement, il doit réaliser l'acte de vente dans les 2 mois (ou 4 mois en cas d'attente d'obtention d'un prêt)
      • S'il ne souhaite pas acheter, il pourra rester dans son logement jusqu'à la fin du bail de 6 ans comme convenu dans l'acte de vente

Cas n°2 : l'acquéreur potentiel ne s'engage pas à prolonger les baux de 6 ans

  • Dans ce cas le propriétaire s'occupe lui-même de la vente en lots de l'immeuble et propose à chaque locataire l'achat du logement qu'il occupe
  • Cette offre de vente est valable pendant 4 mois
  • Les différentes possibilités qui s'offrent au locataire :
    • Le locataire refuse d'acheter : le propriétaire peut vendre le logement à un tiers (le locataire reste en place jusqu'à la fin de son bail)
    • Le locataire accepte : il dispose de 2 mois pour réaliser la vente (ou 4 mois en cas d'attente de l'obtention d'un prêt)

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