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Location : que faire en cas de litige ?

  • A l'occasion de la location d'un logement vide ou meublé, les litiges sont fréquents entre locataires et bailleurs.
  • Voici ce qu'il faut savoir en cas de litige, que vous soyez propriétaire bailleur ou bien locataire.

Litiges : les cas qui peuvent entraîner un litige

  • En général, les cas qui peuvent entraîner un litige entre propriétaire et locataire sont liés :
    • Aux clauses résolutoires du bail de location
      • L'absence de paiement du loyer et des charges par le locataire
      • Absence de paiement du dépôt de garantie par le locataire
      • Absence de souscription d'une assurance habitation par le locataire
      • Mauvaise utilisation du logement par le locataire (troubles du voisinage...)
    • A une résiliation du bail abusive ou illicite par le locataire ou le bailleur
    • A une modification des conditions du bail en cours (montant du loyer par exemple)
    • A une ou plusieurs clauses abusives du bail d'habitation (déséquilibre des droits et des devoirs de chaque partie)

Litiges : les mesures à prendre en cas de litige

  • Les litiges liés aux baux d'habitation sont généralement réglés par le tribunal d'instance de la commune où se situe le logement concerné.
  • Quelque soit le demandeur, locataire ou bailleur, les demandes doivent donc passer par le tribunal d'instance si le litige n'a pas pu être réglé à l'amiable.
  • Pour le bailleur, en cas de litige pour une location, la procédure habituelle est la suivante :
Étapes Le bailleur (le demandeur) Les recours du locataire
Étape 1 : à l'amiable Mise en demeure du locataire de régulariser sa situation : payer ses loyers, charges, contracter son assurance habitation... Le locataire accepte ou non
Étape 2 : si le litige n'est pas résolu à l'étape 1, un huissier délivre au locataire - -
Un commandement de "payer" Si le locataire ne réagit toujours pas, le bailleur peut faire valoir la clause résolutoire : il peut l'assigner devant le juge d'instance ou de proximité (pour un délit n'excédent pas la somme de 1 500€) qui pourra prononcer la résiliation du bail, le bailleur peut ensuite engager une procédure d'expulsion du locataire en envoyant par huissier au locataire une assignation à comparaître (la date d'audience doit être au minimum 2 mois après la date d'envoi de l'assignation à comparaître) Le locataire a 2 mois pour régulariser sa situation, il peut saisir le juge des référés (tribunal d'instance) pour avoir des délais supplémentaires de paiement (24 mois maximum) : report ou échelonnement
Un commandement de "faire" Si le locataire ne fait rien dans le délai imparti, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion, le bail est rompu Le locataire a 1 mois pour régulariser sa situation (il n'est pas possible d'obtenir des délais supplémentaires)
Étape 3 : décision d'expulsion Le bail est résilié selon la décision du juge, le locataire peut obtenir à nouveau un délai supplémentaire de paiement (24 mois maximum) ou bien être expulsé : dans ce cas, le bailleur doit envoyer un huissier signifier cette décision de justice au locataire Le locataire doit payer une indemnité d'occupation fixée par le juge (en remplacement du loyer), il dipose de 15 jours pour faire appel auprès du tribunal de grande instance (il peut obtenir un délai supplémentaire allant jusqu'à 36 mois)
Étape 4 : commandement de quitter les lieux Si le locataire ne réagit pas, l'huissier lui envoie (ainqi qu'au préfet) un commandement de quitter les lieux A partir du jour de la réception de ce commandement, le locataire a généralement 2 mois minimum pour quitter les lieux, le juge peut décider de prolonger ce délai (jusqu'à 36 mois) en cas de difficultés familiales du locataire bon à savoir : le locataire ne peut pas être expulsé entre le 15 novembre et le 1er mars (trêve hivernale) sauf s'il bénéficie d'un relogement ou qu'il est occupant sans titre (sans bail)
Étape 5 : 2e commandement de quitter les lieux Si le locataire ne réagit toujours pas, l'huissier doit lui réitèrer son commandement de quitter les lieux de vive voix (le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l'accord du locataire) -
Étape 6 : appel aux forces de police Si le locataire refuse de quitter les lieux, l'huissier fait appel au préfet : celui-ci peut refuser l'expulsion (le propriétaire devra porter son affaire en justice pour être indemnisé) ou user des forces de police (au minimum 2 mois après le procès verbal dressé par l'huissier) grâce auxquelles le propriétaire peut récupérer son logement en faisant appel à un serrurier -

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