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Les étapes de la vente

En bref

Vous avez trouvé l'acquéreur potentiel de votre bien immobilier et vous êtes sur le point de lui donner votre accord. La vente va se dérouler en plusieurs étapes et ne sera définitive qu'à la signature de l'acte définitif de vente :
  • L'acquéreur vous fait une offre d'achat orale ou écrite
  • Si vous tombez d'accord, vous signerez un avant contrat de vente qui prendra au choix la forme :
    • D'un compromis de vente
    • D'une promesse de vente,
    • Attention : les deux actes n'impliquent pas les mêmes droits et devoirs pour chaque partie
Après plusieurs semaines destinées à accomplir les formalités liées à vos obligations de vendeur ou à la demande d'emprunt potentiel de l'acquéreur, la vente est conclue par la signature de l'acte définitif de vente, qui a obligatoirement lieu devant le notaire.

Vendre : avec la promesse de vente le vendeur est le seul à s'engager pour la vente de son bien

La promesse de vente est l'un des deux types d'avant-contrat possibles pour vendre votre bien. l'autre forme d'avant-contrat est le compromis de vente. la promesse de vente ou le compromis de vente est l'étape qui précède l'acte définitif de vente. Contrairement au compromis de vente qui engage les deux parties, la promesse de vente n'engage que le vendeur.

Promesse de vente : le vendeur s'engage à réserver son bien à un acquéreur

La promesse de vente est également appelée promesse unilatérale de vente. Dans ce contrat, le vendeur s'engage à réserver le bien à l'acquéreur mentionné pour un prix et un délai fixés par les deux parties. En échange de cette promesse de vente, l'acheteur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente du bien immobilier : cette somme est remise au notaire, à un avocat ou à l'agent immobilier chargé de la vente (au choix). La promesse de vente est signée par les deux parties devant le notaire ou sous seing privé (entre elles) . Attention : si vous signez sous seing privé, l'acheteur doit faire enregistrer la promesse de vente auprès des impôts dans un délai maximum de 10 jours. au-delà, la promesse de vente est considérée comme nulle. Ensuite, l'acquéreur dispose du délai fixé dans le contrat pour « lever l'option » c'est-à-dire confirmer la vente. Lors de l'acte définitif de vente, l'acheteur devra verser au vendeur le solde du prix de vente (soit le prix de vente fixé – l'indemnité d'immobilisation)

Promesse de vente : que se passe t-il si la vente ne se conclut finalement pas ?

Avec la promesse de vente, voici ce qu'il peut se produire si la vente ne se fait pas :
  • 1er cas : le vendeur se retire de la vente avant que l'acheteur n'ait levé son option :
    • Ce dernier récupère l'indemnité d'immobilisation
    • Attention, celui-ci peut demander au vendeur des indemnités de dommages et intérêts (en général 2 fois les 10% d'immobilisation)
    • L'acquéreur doit pour cela lever l'option dans les délais fixés au contrat
  • 2e cas : l'acheteur ne lève pas l'option dans les délais fixés au contrat :
    • Il peut se retirer de la vente mais le vendeur conserve l'indemnité d'immobilisation sauf si cela est dû à la non réalisation d'une clause suspensive (délivrance d'un prêt ) : dans ce cas, il peut récupérer son indemnité d'immobilisation
    • Le vendeur est libéré de la vente et peut vendre son bien à un autre acquéreur
  • 3e cas : le vendeur refuse la vente alors que l'acheteur a déjà levé l'option :
    • L'acquéreur récupère son indemnité d'immobilisation
    • Il peut saisir le tribunal de grande instance pour imposer la vente au vendeur
    • Attention : il est en droit de demander au vendeur des dommages et intérêts

Vendre : le compromis de vente engage les deux parties

Le compromis de vente est l'un des deux types d'avant-contrat possibles pour vendre votre bien. l'autre forme d'avant-contrat est la promesse de vente. la promesse de vente ou le compromis de vente précède l'acte définitif de vente. Contrairement à la promesse de vente qui n'engage que le vendeur vis-à-vis de l'acquéreur, le compromis de vente engage aussi bien les deux parties.

Compromis de vente : un engagement ferme du vendeur et de l'acquéreur

Le compromis de vente est aussi appelé « promesse synallagmatique de vente ». C'est un contrat formel dans lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent définitivement à acheter pour l'un et à vendre -pour l'autre- un bien à un prix fixé par les deux parties. Le compromis de vente lance la vente : ensuite le vendeur et l'acheteur bénéficient d'environ 3 mois pour préparer la signature de l'acte définitif de vente

La signature : devant le notaire ou bien sous seing privé

Le compromis de vente, comme la promesse de vente, peut être signé au choix :
  • Sous seing privé :
    • Entre l'acheteur et le vendeur seulement
    • Ou bien en présence d'un agent immobilier
  • Chez le notaire (conseillé) :
    • Généralement celui du vendeur
    • Présence possible et conseillée du notaire de l'acheteur (les deux notaires se partagent tout simplement les honoraires)
Bon à savoir : le compromis de vente est signé en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires + 1 pour l'envoi du recommandé à l'acquéreur et qui marque officiellement le début du délai de rétractation.

Compromis de vente : l'acquéreur verse un dépôt de garantie d'environ 10% du prix de vente

Lors de la signature du compromis de vente, l'acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie afin de réserver le bien. Son montant va en général de 5 à 10% maximum du prix de vente du bien :
  • Signature sous seing privé : le chèque est signé à l'ordre du notaire qui se chargera de l'acte définitif de vente. il est remis au notaire uniquement à la fin du délai de rétractation
  • Signature devant le notaire : le chèque est signé à l'ordre du notaire, il est immédiatement encaissé par le notaire et déposé sur un compte séquestre , il ne sera touché qu'au moment de l'acte définitif de vente

Compromis de vente : le vendeur dispose de 7 jours pour se rétracter

Avec le compromis de vente, le délai de rétractation est de 7 jours à compter de la réception en recommandé avec accusé de réception du compromis de vente signé par le vendeur :
  • Chaque acheteur (si l'on achète à deux) doit envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception :
    • Au vendeur
    • Au notaire si la signature a eu lieu devant lui
Différents cas de rétractation :
  • Pas de rétractation dans les 7 jours : la vente se poursuit normalement
  • Rétractation au-delà des 7 jours :
    • Le vendeur perd son dépôt de garantie
    • Sauf si la rétractation résulte de la non réalisation d'une clause suspensive qui figure dans le contrat (prêt non accordé, documents d'urbanisme invalidés...)
  • Rétractation au-delà des 7 jours :
    • Le vendeur peut obliger l'acheteur à la vente en ayant recours à la justice
    • Il est en droit de lui réclamer des dommages et intérêts

Compromis de vente : un avant-contrat au contenu important

Le compromis de vente doit mentionner en détails tout ce qui apparaîtra dans l'acte définitif de vente :
  • La description précise du bien et de son contenu
  • Un inventaire des équipements qui restent dans le logement et que l'acquéreur récupère (pour ne pas payer de frais de notaire dessus)
  • Les clauses obligatoires et spécifiques (clauses suspensives...)
  • La date de disponibilité du bien
  • Les diagnostics immobiliers fournis par le vendeur

Vendre : avec une offre d'achat, l'acheteur potentiel s'engage plus qu'il ne le croit

L'offre d'achat peut être verbale (spontanée) ou bien écrite. Lorsqu'elle est écrite, l'offre d'achat a autant la valeur d'avant-contrat qu'une promesse de vente ou bien qu'un compromis de vente.

Deux types d'offre d'achat : verbale et écrite

On parle d'offre d'achat lorsque l'acquéreur fait une proposition chiffrée au vendeur d'un bien (ou bien à un agent immobilier qui le représente) Il y a en réalité deux types d'offre d'achat :
  • L'offre est verbale : elle n'a aucune valeur juridique et n'engage pas l'acquéreur
  • L'offre est écrite : l'acquéreur s'engage déjà
    • Cet acte simple et parfois rédigé dans la précipitation a quasiment la valeur d'un avant-contrat
    • Si le vendeur accepte l'offre par écrit, la vente est réputée comme conclue
    • L'offre d'achat écrite permet à l'acheteur d'accélérer le processus de vente ou de prendre la main sur d'autres acheteurs potentiels
Vente en viager : bien contrairement au compromis de vente ou à la promesse de vente qui sont deux types d'avant-contrat très encadrés juridiquement, l'offre d'achat peut poser de sérieuses difficultés en cas de conflit avec le vendeur Dans tous les cas, le vendeur ne peut demander aucune indemnité d'immobilisation en cas d'offre d'achat de l'acquéreur potentiel.

L'offre d'achat : les droits de l'acheteur et du vendeur si la vente ne se fait pas

L'acquéreur peut se retirer librement et sans conséquence de la vente dans les cas suivants :
  • Tant que le vendeur n'a pas répondu par écrit à l'offre d'achat
  • Si le vendeur fait une contre proposition par écrit
  • Si le vendeur ne répond pas par écrit dans le délai mentionné par l'acheteur dans l'offre d'achat
Le vendeur peut se retourner contre l'acheteur si la vente n'aboutit pas alors que le vendeur a accepté l'offre d'achat par écrit : le vendeur peut en principe imposer la vente à l'acquéreur ou lui demander des dommages et intérêts

L'offre d'achat : ce qu'elle contient

  • Le prix proposé
  • Le délai de validité de l'offre (8 à 12 jours maximum) : l'offre d'achat s'annule une fois le délai dépassé
  • Les formalités de réponse du vendeur (pli en recommandé avec accusé de réception)
  • Les conditions de la conclusion légale de la vente : avant-contrat

Vendre un bien immobilier : les obligations du vendeur

Vous avez le projet de vendre un bien immobilier neuf ou ancien ? Lorsque vous aurez trouvé un acquéreur, n'oubliez pas qu'en tant que vendeur, vous devez remplir un certain nombre d'obligations vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Au moment de l'acte définitif de vente, vous devrez notamment remettre au notaire une série de diagnostics immobiliers concernant votre bien. ces diagnostics permettent à l'acheteur d'acquérir votre bien sans aucune réserve sur son état. Les autres obligations du vendeur vis-à-vis de l'acheteur :
  • La garantie contre les vices cachés
  • L'obligation de délivrance du bien et la garantie de conformité
  • La garantie contre l'éviction

Les diagnostics : des certificats essentiels à la vente

Le vendeur doit faire établir à ses frais et par des sociétés agréées et assurées différents diagnostics immobiliers. Certaines agences immobilières chargées d'une vente peuvent proposer au vendeur de lui offrir le coût de ces diagnostics en l'échange d'un contrat exclusif (attention, elles peuvent très bien répercuter cette ristourne sur le montant de leurs honoraires) Ces diagnostics doivent être délivrés à l'acheteur pour la signature de l'acte définitif de vente et ont valeur de garantie : Sii le vendeur ne remet pas ces diagnostics, l'acheteur est en droit de suspendre la vente ou bien demander son annulation.
Certificats Quoi ? Biens concernés Validité du document Recours de l'acheteur en cas d'absence du document pour l'acte définitif de vente
Plomb Certificat anti plomb Tous les logements construits avant 1948 dans certaines zones à risques, obligatoire en région parisienne Permanente L'acheteur pourra se retourner contre le vendeur en cas de dommages, le vendeur est responsable au titre de la garantie contre les vices cachés, l'acheteur peut faire annuler la vente et redemander le prix de la vente ou bien demander une remise sur le prix de vente
Amiante Diagnostic anti amiante Tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997, obligatoire depuis la loi du 22 novembre 2000 pour tous les actes d'achat et de vente Permanente
Gaz naturel Diagnostic sur l'état de l'installation Installations datant de plus de 15 ans dans les immeubles 1 an
Termites Certificat anti termites Obligatoire depuis la loi du 8 juin 1999 pour tous les biens situés dans les zones à risques délimitées par arrêté préfectoral 3 mois
État des risques naturels et technologiques Certificat Toutes les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles 6 mois L'acheteur a le choix entre : se retirer de la vente ou demander une baisse du prix de vente
Diagnostic de performance énergétique Diagnostic de la consommation énergétique du logement Tous (mais facultatif car n'a une valeur qu'informative) 10 ans Aucun recours
Installation électrique Diagnostic sur l'état de l'installation Installations datant de plus de 15 ans (pour les immeubles : parties privatives uniquement) 1 an _

Les autres garanties indispensables à la vente

La garantie contre les vices cachés : le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en cas de vices cachés pour faire marcher la garantie :
  • Le vendeur doit prouver l'antériorité du vice caché par rapport à la date de la vente
  • Délai maximum de 6 à 12 mois après la découverte du vice
L'acheteur peut entamer deux types d'action en justice contre le vendeur :
  • Action estimatoire : l'acheteur conserve le bien et demande la restitution d'une partie du prix de vente
  • Action rédhibitoire : l'acheteur rend le bien et récupère le prix de la vente majorée de tous les frais
La garantie contre l'éviction : le vendeur doit prévenir ou réparer tous les troubles de jouissance dont pourrait souffrir l'acheteur La garantie de conformité du bien : à la livraison, le bien doit être conforme à la description détaillée dans l'acte définitif de vente (surface...) La garantie décennale sur les travaux effectués : si le vendeur a réalisé lui-même des travaux de construction pour l'amélioration de son bien immobilier, ces travaux sont garantis pendant 10 ans. en cas de problèmes liés aux travaux, l'acheteur peut faire jouer cette garantie décennale. si le vendeur n'a pas souscrit d'assurance dommage ouvrages pour ces travaux, il pourra être amené à indemniser le vendeur de sa propre poche...

Vendre : l'acte définitif de vente

L'acte définitif de vente d'un bien immobilier vient quelques semaines après une offre d'achat ou après la signature de l'avant-contrat qui peut prendre la forme d'un compromis de vente , d'une promesse de vente. L'acte définitif de vente est un contrat officiel signé devant le notaire : il vient conclure la vente du bien entre le vendeur et l'acheteur. il se concrétise par le paiement du prix de vente du bien immobilier par l'acheteur et par la remise des clés par le vendeur.

Acte définitif de vente : le vendeur transmet définitivement ses droits de propriété sur son bien

Voici les différentes étapes qui marquent la signature de l'acte définitif de vente d'un bien immobilier :
  • L'acte définitif de vente est signé par l'acheteur et le vendeur chez le notaire :
    • Le plus souvent chez le notaire du vendeur
    • Votre notaire peut toutefois être présent (c'est conseillé) sans que cela ne vous coûte plus cher : les deux notaires se partagent dans ce cas les honoraires
  • Le notaire vérifie la validité du contrat pour les deux parties et de tous les documents annexes (diagnostics, garanties...)
  • A la signature, le transfert de propriété se fait sur le champ : le vendeur remet les clés du bien à l'acquéreur clés ainsi que toutes les informations liées au bien et qui sont en sa possession (servitudes, procédures en cours...). c'est ce que l'on appelle l'obligation de délivrance. le propriétaire doit avoir libéré les lieux à la date de l'acte définitif de vente
  • Ensuite, le notaire devra procéder à l'enregistrement de la vente et à sa publication à la conservation des hypothèques
Le notaire archive l'original de l'acte définitif de vente : chaque partie repart avec une copie authentique de l'acte.

Acte définitif de vente : le paiement du prix de vente

Lors de la signature de l'acte définitif de vente, l'acquéreur doit payer :
  • La somme égale au prix de vente du bien moins l'indemnité d'immobilisation si vous en avez versé une au vendeur
  • Les frais de notaire :
    • Différentes taxes (destinées à l'etat) et droits de mutation
    • Frais liés à votre emprunt : frais d'hypothèque ou de cautionnement
    • Honoraires du notaire
    • Frais administratifs
Si le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance (ex : il n'a pas quitté les lieux...), l'acquéreur peut demander au tribunal de grande instance de prononcer l'annulation de la vente ou d'imposer son exécution.