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Un bien occupé

Ce qu'il faut savoir

Vous souhaitez vendre un bien immobilier qui est occupé, c'est-à-dire loué ? Ce type de vente ne change rien pour le locataire mais présente des caractéristiques particulières (prix de vente, formalités) que le vendeur doit avoir en tête...

Vendre un bien occupé : comptez une décote de 10 à 20% sur le prix de vente

Vendre un bien occupé entraîne généralement une décote de son prix de vente de l'ordre de 10 à 20% car l'acheteur, s'il le souhaite, ne peut pas s'y installer avant la fin du bail. Cette décote n'est pas systématique (ou très faible) notamment si l'acquéreur est un investisseur qui ne souhaite pas s'installer dans ce logement. La décote est d'autant plus faible que la fin du bail est proche.

Vendre un bien occupé : le bail se poursuit normalement pour le locataire

Pour le locataire, la vente du bien qu'il loue ne change quasiment rien. cette mutation ne concerne que l'éventuelle caution du locataire : la vente le dégage en effet de son engagement. Le nouveau propriétaire devra seulement accomplir quelques formalités :
  • Se présenter au locataire
  • Lui transmettre ses coordonnées (nom, adresse, numéros de téléphone, coordonnées bancaires si besoin...)
  • L'informer que le bail se poursuit normalement
  • Dire au locataire si l'ancien propriétaire lui a versé le dépôt de garantie

Vendre un bien occupé : le locataire bénéficie d'un droit de préemption dans le cas de la vente d'un immeuble divisé en lots

Lors la vente d'un bien occupé, le droit de préemption du locataire n'est en général pas applicable. le droit de préemption du locataire n'est généralement possible que lorsque le logement est vide. Exception : lorsque le propriétaire possède un immeuble qu'il divise en lots (appartements) pour le vendre

Vendre un bien immobilier après une location

Les droits du locataire sont fixés par la loi du 6 juillet 1989 Pour vendre votre bien immobilier, vous pouvez vous trouver dans plusieurs situations : vous pouvez vendre un bien occupé ou bien vendre après une location. Pour vendre un bien immobilier après une location, la loi prévoit une réglementation très rigoureuse : en effet dans ce type de vente, il ne faut pas omettre que les droits du locataire sont importants et qu'il est très protégé par la loi.

Vendre après une location : le vendeur doit donner au locataire un congé pour vendre

Pour vendre un appartement en location, le propriétaire doit obligatoirement attendre que le bail soit arrivé à son terme. Préavis de 6 mois : le vendeur doit envoyer au locataire un congé pour vendre 6 mois avant la fin de son bail, jour pour jour. Le congé pour vendre est assimilé à une offre de vente au locataire. Attention, si ce préavis de 6 mois n'est pas respecté, le bail peut être renouvelé automatiquement En cas de congé pour vendre, le locataire peut libérer le logement quand il le souhaite durant la période des 6 mois : il ne devra payer que les loyers des mois occupés. Après le départ du locataire, le propriétaire peut relouer le bien s'il ne parvient pas à le vendre. Formalités :
  • Le propriétaire a le choix entre deux façons de signifier ce congé au(x) locataire(s) :
    • Par l'envoi d'une lettre en recommandé avec accusé de réception (le délai des 6 mois débute au moment où le propriétaire reçoit l'accusé de réception signé par le locataire)
    • Par huissier
  • Le propriétaire doit signifier ce congé pour vendre à tous les titulaires du bail individuellement
  • Pour être valide, le congé pour vendre doit obligatoirement contenir certaines informations :
    • Les 5 premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989
    • Le prix de vente du bien
    • Les conditions de vente
    • Les conditions de paiement du prix de vente
    • Le règlement de propriété (pour un appartement)

    Vendre après une location : le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur le bien

    Lorsqu'il reçoit de son propriétaire un congé pour vendre, le locataire a la primauté pour se porter acquéreur du bien avant que le bien soit effectivement proposé à la vente : c'est ce que l'on appelle le droit de préemption. délais :
    • S'il souhaite acheter le bien, le locataire doit le faire savoir dans les 2 premiers mois du préavis de 6 mois du propriétaire. au-delà de ce délai, le bien est considéré comme refusé par le locataire
    • Ensuite, le locataire dispose de 2 mois pour signer l'acte définitif de vente (ou 4 mois en cas de demande d'un crédit). au-delà, la vente cesse définitivement.
    • Si le délai de réalisation de la vente est plus long que celui de la fin du bail, la location est prolongée jusqu'à la signature de l'acte définitif de vente
    Le locataire peut avoir droit à un 2e droit de préemption dans un cas précis : lorsque le propriétaire propose la vente de son bien à un tiers dans des conditions plus favorables que celles mentionnées dans le congé pour vendre.
    • Ces nouvelles conditions doivent être obligatoirement spécifiées au locataire (par un notaire ou par le propriétaire)
    • Le locataire a cette fois-ci 1 mois pour reprendre la main sur l'acquisition (même s'il y a un autre acquéreur)
    • Ensuite, le locataire dispose de 2 mois pour signer l'acte définitif de vente (ou 4 mois en cas de demande d'un crédit). au-delà, la vente cesse définitivement.
    Exception : le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption lorsque le propriétaire vend son bien à une personne de sa famille (jusqu'au 3e degré), à condition que le nouveau propriétaire occupe le logement pendant au moins deux ans après la fin du préavis de 6 mois.