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Vendre : différents types de vente

En bref

Vous souhaitez vendre un bien ? il existe différentes façons de vendre un bien immobilier... Vous pouvez bien sûr opter pour la vente classique : vous cédez vos droits de propriété à un acheteur après avoir signé un acte définitif de vente Vous pouvez aussi choisir la vente en viager : vous cédez vos droits de propriété à un acheteur et recevez en échange une rente viagère jusqu'à votre décès ainsi qu'un capital au moment de la vente si vous le souhaitez. dans certaines conditions, vous pouvez continuer à habiter le logement. Vous pouvez passer par les services d'un notaire et choisir la vente aux enchères de votre bien Enfin, vous avez la possibilité de procéder à un échange de biens.

Vendre votre bien par la voie « classique » : le choix le plus fréquent

Vente classique : l'agent immobilier ou les annonces entre particuliers

La plupart des vendeurs choisissent la formule classique pour vendre leur bien immobilier. La vente se fait de particulier à particulier ou bien en passant par une agence immobilière. Voici les étapes de ce type de vente :
  • Évaluation du prix de vente de votre bien
  • Petites annonces
  • Visites : avec vous-même ou avec l'agent immobilier
  • Choix de votre acquéreur
  • Signature du compromis de vente et versement par l'acquéreur d'une indemnité d'immobilisation
  • Formalités de vente : diagnostics...
  • Signature de l'acte définitif de vente devant le notaire, paiement par l'acquéreur du solde du prix de vente, livraison du bien (remise des clés)

Vente classique : un coût peu important si vous ne faites pas rénover votre bien pour le vendre

Deux possibilités :
  • Vous vous occupez vous-mêmes de la vente de votre bien : cela ne vous coûte rien de plus que les frais divers occasionnés par la vente
  • Vous passez par une agence immobilière : en plus des frais liés à la vente, il faudra ajouter la commission de l'agent immobilier (entre 5 et 7%) généralement comprise dans le prix de vente du bien

Vendre son bien immobilier en viager : un pari sur votre espérance de vie !

  • La vente en viager d'un bien immobilier est une des possibilités que vous avez si vous souhaitez vendre votre logement en plus de la vente classique, de la vente aux enchères ou encore de l'échange de biens.
  • La vente en viager est un contrat de vente spécifique qui dépend de la durée de vie du vendeur.

Vente en viager : chaque partie prend des risques

Si le débirentier ne s'acquitte pas du paiement de la rente viagère, le vendeur est protégé par un arsenal de mesures, notamment la saisie et la vente de tous les biens de l'acquéreur Le principe de la vente en viager est simple :
  • Le vendeur du bien ou crédirentier signe un contrat de vente avec un acheteur également appelé débirentier
  • L'acheteur acquiert le bien immobilier en versant au vendeur une rente viagère jusqu'au décès de ce dernier
  • Selon le contrat, l'acheteur peut aussi être amené à verser au vendeur un bouquet : c'est-à-dire le paiement comptant d'un capital au moment de l'acte définitif de vente. dans ce cas, le montant de la rente viagère est moins important.

Choisir entre 2 types de viager

Le vendeur peut choisir entre deux options :
  • Vendre son bien vide : il ne l'occupe plus
    • Le montant de la rente est beaucoup plus important qu'en viager occupé
    • L'acquéreur a à sa charge toutes les charges, les frais et les travaux du logement
  • Vendre son bien occupé : le prix de vente subit une décote de 20 à 30% : la rente viagère est dans ce cas beaucoup moins importante
    • Le vendeur continue de l'occuper ou le bien continue d'être occupé par un membre de sa famille : il est important de mentionner dans le contrat qui paie quoi (frais d'entretien, gros travaux, taxe d'habitation, impôts fonciers)
    • Le vendeur peut continuer de le louer et d'en avoir l'usufruit : l'acquéreur a à sa charge les gros travaux et le vendeur les frais d'entretien courant
Le contrat doit bien mentionner l'option choisie.

Vente en viager : bien évaluer votre rente viagère

le montant de la rente viagère dépend de :
  • L'espérance de vie du vendeur : plus elle est importante, plus la rente diminue
  • La valeur vénale du bien (libre ou occupé ?)
  • Le taux de rendement
Le calcul s'effectue selon l'âge du vendeur et en fonction de barèmes précis : au choix barème des services fiscaux, barème des notaires ou barème de la caisse nationale de prévoyance. Pour déterminer ce montant :
  • Étape 1 : estimez ou faites estimer la valeur vénale de votre bien, c'est-à-dire son prix de vente.
  • Étape 2 : choisissez entre la vente vide ou la vente occupée
Attention, ce montant n'est pas fixe : il est indexé chaque année sur l'indice insee du coût de la consommation des ménages.

Vente en viager : des formalités classiques

La vente en viager se déroule comme une vente classique :

Vendre votre logement en procédant à un échange de biens

Pour vendre votre bien immobilier, vous pouvez non seulement choisir la vente classique mais aussi vendre votre logement en viager, passer par une vente aux enchères ou encore procéder à un échange de biens.

Échange de biens : un contrat de vente...spécial

Le principe de l'échange de biens est simple : chaque partie donne à l'autre son bien immobilier. L'échange de biens se fait par contrat d'échange (avec ou sans soulte) signé devant le notaire : un seul contrat en une seule fois. Les deux biens peuvent être de même valeur ou bien de valeur inégale.

Échange de biens : gain de temps et moins de frais

L'échange de biens présente l'intérêt de réduire considérablement les frais de vente :
  • Au lieu de procéder à deux ventes, il n'y en a qu'une !
  • Tous les frais sont divisés par deux
  • Pas de dossier à monter, de prêt à demander ou d'intérêts de prêt à payer
  • Pas d'agent immobilier à rémunérer
Deux possibilités : avec ou sans soulte ?
  • Les biens sont de valeur identique : tous les frais sont divisés par deux entre les coéchangistes :
    • Les droits de mutation (la taxe de publicité foncière de 5,09% est calculée sur le prix de vente du bien le moins cher)
    • Les honoraires du notaire
    • Les frais divers
  • Les biens sont de valeur inégale :
    • Les frais sont divisés par deux
    • Mais celui qui reçoit le bien immobilier le plus coûteux paie en plus une soulte pour compenser l'excédent de valeur vénale: il doit s'acquitter de la taxe foncière sur la différence entre le prix de vente de l'autre bien et le sien

La vente aux enchères publiques : pour les vendeurs pressés ou qui souhaitent une vente « impartiale »

La vente aux enchères est un mode de vente impartial pour régler les litiges familiaux, notamment en cas d'indivision... Pour vendre votre bien immobilier, vous pouvez non seulement choisir la vente classique mais aussi vendre votre logement en viager, procéder à un échange de biens, ou encore passer par le système de la vente aux enchères. Tout propriétaire peut décider de vendre aux enchères n'importe quel type de bien immobilier : chambre de bonne, maison de ville, hôtel particulier...

Vente aux enchères : une vente publique, sûre et transparente qui passe uniquement par le notaire

Vous souhaitez vendre aux enchères un ou plusieurs biens immobiliers ? pour cela, il faut vous adresser à n'importe quel notaire. Les étapes de la vente aux enchères volontaire :
  • Le notaire fait expertiser votre bien immobilier
  • Il rédige un cahier des charges :
    • Ce cahier des charges contient :
      • Une description précise du bien
      • Une description précise des conditions de vente du bien : frais, charges de copropriété, diagnostics...
    • Ce cahier des charges pourra être consulté librement par tout acheteur potentiel avant la vente aux enchères
  • Il fixe le prix de vente du bien (après consultation du vendeur) :
    • En général 75% de la valeur réelle du bien
    • Le vendeur peut aussi mettre son bien immobilier en vente sans mise à prix : il se protège en fixant un prix de réserve
  • Il inscrit le bien immobilier au calendrier des ventes publiques
  • Il fait la publicité de la vente (petites annonces)
  • La vente aux enchères : elle a lieu au jour déterminé dans un lieu déterminé (étude du notaire, chambre départementale de notaire, mairie...)
    • Les acheteurs intéressés doivent faire enregistrer leur identité et remettre un chèque de consignation avant la vente (rendu après la vente aux non acquéreurs)
    • La vente se fait à la bougie : lorsque celle-ci s'éteint, le bien est adjugé au dernier enchérisseur

Vente aux enchère : une vente au prix du marché et très rapide...mais au résultat incertain !

Après la vente aux enchères, la vente définitive a lieu 10 jours plus tard :
  • Ce délai de 10 jours permet à toute acquéreur intéressé de faire une proposition supérieure
  • Dans ce cas :
    • L'acquéreur doit au moins surenchérir de 10% par rapport au prix de vente conclu lors de la vente aux enchères
    • Le bien immobilier est remis en vente au dernier prix proposé : le notaire doit procéder à une nouvelle vente aux enchères
  • Attention : l'acquéreur n'a pas de délai de rétractation (7 jours dans une vente classique après avoir signé un compromis de vente)
  • Après la vente : l'acheteur doit régler au vendeur le solde du prix de vente dans les 45 jours
    • Bon à savoir : au bout de 11 jours, l'acheteur doit commencer à payer des intérêts
    • Si l'acheteur ne peut pas s'acquitter du prix de vente, le notaire remet le bien en vente et peut demander à l'acquéreur défaillant de compenser le prix de vente du bien lors de la nouvelle vente (si ce prix de vente est inférieur au précédent)
    Avec la vente aux enchères publiques, le vendeur ne sait pas quel sera le prix de vente final de son bien immobilier.

    Vente aux enchères : des frais divers à prendre en compte

    Pour vendre votre bien immobilier via une vente aux enchères notariale, voici les frais à prévoir :
    • Par l'acquéreur :
      • Droits de mutation
    • Par le vendeur seul :
      • Les frais divers du notaire (publicité, expertise...) si le bien ne part pas au prix de réserve
    • Par les deux :

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