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Vendre selon votre profil

Vous souhaitez vendre un bien immobilier ? que ce soit un bien neuf ou ancien, une maison ou un appartement, les règles de vente ne seront pas les mêmes selon votre profil de vendeur. Sauf si vous êtes un particulier, les formalités sont spécifiques selon que vous êtes : Vendre un bien immobilier qui est en indivision se fait selon des règles bien définies, comme c'est également le cas lorsque vous faites partie d'une sci. Voici ce qu'il faut savoir...

Vendre un bien immobilier en indivision

Vendre un bien en indivision : il faut l'accord unanime des co-indivisaires

La vente d'une indivision, c'est-à-dire sa liquidation, correspond à un partage des biens de cette indivision entre les co-indivisaires. En cas de vente, l'indivision peut donc entraîner de nombreux litiges, notamment lorsque la liquidation de l'indivision correspond à une séparation de co-indivisaires non mariés.

Vendre un bien en indivision : partage à l'amiable ou partage judiciaire ?

Pour la vente de leur bien en indivision, les co-indivisaires ont le choix entre :
  • Un partage à l'amiable : le plus souhaitable
  • Un partage judiciaire : en cas de litige

Le partage amiable devant le notaire: lorsque tout le monde parvient à se mettre d'accord

Lorsque les co-indivisaires tombent d'accord, la vente se fait à l'amiable :
  • Soit ils décident tous de vendre le bien immobilier et de s'en partager le prix de vente
  • Soit ils décident d'acheter la part du co-indivisaire qui veut quitter l'indivision : dans ce cas, ils lui paient une soulte
La vente à l'amiable d'un bien en indivision passe obligatoirement par un notaire : celui-ci doit en effet rédiger un « acte liquidatif » qui précise quelle est la part de chaque co-indivisaire.

Le partage judiciaire : la seule solution lorsqu'il y a litige

C'est la solution la plus longue et la plus onéreuse... Le partage judiciaire est la seule solution lorsque :
  • Les co-indivisaires souhaitent liquider l'indivision mais ne trouvent pas d'accord
  • Un co-indivisaire souhaite sortir de l'indivision mais se heurte au désaccord des autres
Le partage judiciaire peut être demandé par un seul des co-indivisaires. Dans ce cas, c'est le tribunal de grande instance qui tranche le litige. le juge a deux recours :
  • Ordonner le maintien temporaire de l'indivision (de 2 à 5 ans)
  • Ordonner la vente du bien immobilier par un notaire
    • Vente de gré à gré : lorsque les co-indivisaires trouvent finalement un terrain d'entente
    • Sinon c'est la vente aux enchères : le prix de vente du bien est fixé après avoir été estimé et le bien est vendu au plus offrant
    • Le tribunal peut aussi décider d'attribuer le bien de façon préférentielle à l'un des co-indivisaires

Vendre un bien immobilier d'une SCI

Vendre un bien immobilier qui appartient à une sci (société civile immobilière) se fait selon des règles bien définies, comme c'est aussi le cas lorsque le bien est en indivision. En bref, voici ce qu'il faut savoir sur ce statut en cas de vente :
  • Tous les associés de la sci sont d'accord pour vendre le bien : la vente se fait de façon classique
  • Un associé souhaite vendre ses parts de la société à un tiers ou bien aux autres actionnaires :
    • La vente s'effectue sous forme de parts sociales
    • L'actionnaire peut revendre ses parts à un tiers mais les associés ont un droit de préemption
    • La cession des parts ne peut se faire qu'avec l'accord de tous les associés (art.1861 du code civil) sauf si les statuts de la sci stipulent autre chose (agrément avec la majorité par exemple)
    • En cas de litige, on fait appel à un juge

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