Magazine immobilier
LaVieImmo.com
Les archives du magazine La Vie Immobilière
La Vie immobilière N° 12Paru le jeudi 1 novembre 2007 à 00h00

Héritage mode d'emploi


Donner ou léguer un bien ne s'improvise pas. Nos conseils pour assurer l'avenir de vos proches selon vos volontés.

Vous avez passé votre vie à rembourser un crédit immobilier. Ce n'est pas pour autant que vous pouvez léguer votre maison comme vous le voulez, à qui vous voulez. En France, ne vous en déplaise, la transmission de patrimoine est strictement encadrée par la loi. Le Code civil désigne vos héritiers et leurs droits respectifs. Devenu anachronique, le droit napoléonien vient d'être adapté aux nouvelles réalités sociales (allongement de la durée de vie, divorces, familles recomposées, Pacs...). La réforme, entrée en application au début de l'année, comporte des innovations majeures et modifie notamment le principe jusqu'ici sacro-saint de la réserve héréditaire, cette part intangible que chaque héritier doit recevoir en fonction des liens de parenté et de la composition de la famille.

Autre motif de satisfaction, l'Etat a réduit la dîme qu'il prélève sur la transmission du patrimoine. Avec le « paquet fiscal » voté cet été, le conjoint est complètement exonéré de droits de succession. Et chaque parent peut désormais donner 150 000 euros en franchise de droits tous les six ans à chacun de ses enfants. En ajoutant l'abattement de 30 000 euros sur les dons des grands-parents aux petits-enfants, la coquette somme de 1 260 000 euros peut ainsi être transmise tous les six ans, sans impôt, au sein d'une famille de trois enfants. Des mesures qui permettent à nombre de propriétaires de transmettre leurs biens à moindre coût. A condition évidemment de ne pas faire l'autruche et de tenir compte des spécificités de la pierre. Anticiper correctement sa succession, c'est évaluer judicieusement la valeur de sa maison, de son immeuble ou de son appartement. Puis trouver une solution intelligente pour une répartition équitable et légale entre les héritiers. Douze recettes pour que la part du gâteau ne laisse pas à vos héritiers un goût amer

Evaluer son patrimoine De l'importance du juste prix

Pour bien partager, il faut déjà connaître la valeur vénale du ou des biens. Celle-ci correspond au prix qui pourrait en être obtenu à un moment donné par le jeu de l'offre et de la demande. Elle doit être mentionnée dans les déclarations fiscales au moment de la donation ou de la succession. « Une expertise a une durée limitée qui dépend de l'animation du marché local, précise Yvette Hue, présidente de la Chambre des experts immobiliers de France Fnaim. En six mois, la valeur d'un studio dans le 6e arrondissement de Paris peut ainsi fortement évoluer. »

Déterminer la valeur vénale par comparaison

C'est la méthode utilisée par le fisc pour évaluer vos biens. Elle consiste à se référer au prix auquel se sont vendus récemment des logements similaires au vôtre. Il faut ensuite ajuster ce prix à la hausse ou à la baisse, en fonction de certains paramètres. C'est un travail que l'on peut théoriquement faire soi-même, à condition de disposer des bons éléments de comparaison : les ventes doivent être récentes et les biens situés dans la même zone géographique. Dans le cas d'une succession ou d'une donation, il existe un abattement de 20 % applicable sur la valeur de la résidence principale, sous certaines conditions.

Consulter un agent immobilier

Un moyen rapide de déterminer la valeur vénale de votre bien est de demander des estimations aux agents immobiliers du voisinage. Leur avis n'est qu'indicatif : il n'engage en rien leur responsabilité devant le fisc. Avantage, la démarche est le plus souvent gratuite. Faites appel à plusieurs agents : si leurs avis concordent, l'estimation sera plus difficilement contestable par le fisc.

S'en remettre à un expert

Si vous possédez des biens atypiques, mieux vaut recourir aux services d'un expert. Il saura apprécier l'ensemble des facteurs influant sur la cote du bien (diagnostics techniques, état de la copropriété...). « L'expert immobilier est objectif, rappelle par ailleurs Yvette Hue. Il n'a l'intention ni de vendre le bien, ni de le récupérer, et n'est pas concerné par le paiement des droits. » De plus, il engage sa responsabilité devant l'administration fiscale. Pour le choisir, adressez-vous à une organisation reconnue. « Sa rémunération dépend du temps passé », précise Yvette Hue. Comptez en moyenne de 110 à 130 euros de l'heure, soit, pour un trois-pièces à Paris, de 1 000 à 1 500 euros, recherches, visites et rédaction du rapport comprises.

prudence

Attention aux contrôles fiscaux

Si l'administration fiscale n'est pas d'accord avec les évaluations portées sur les déclarations de succession et de donation, elle adressera une « proposition de rectification » se fondant sur des éléments de comparaison. Cette proposition doit vous parvenir avant le 31 décembre de la troisième année suivant le dépôt de la déclaration. Par exemple, les évaluations portées sur une déclaration de succession déposée en 2007 peuvent être contestées jusqu'au 31 décembre 2010. Il faudra alors régler le complément de droits assorti des intérêts de retard (0,4 % par mois). Ces derniers ne sont pas dus si le rehaussement de la valeur déclarée ne dépasse pas 10 %. Il est possible de contester l'estimation faite par l'administration devant le tribunal, mais la procédure est lourde.

utile

-Chambre des experts immobiliers de France Fnaim (Ceif-Fnaim)

experts-fnaim.org

-Compagnie nationale des experts immobiliers (CNEI)

expert-cnei.com

-Confé- dération des experts agricoles, fonciers et immobiliers (CEAFI)

experts- fonciers.com

Institut français de l'expertise immobilière (Ifei)

ifei.org

avis d'expert - Yvette Hue, présidente de la Chambre des experts immobiliers de France Fnaim

Il vaut mieux prendre son temps pour évaluer sereinement la valeur des biens. Les héritiers disposent de six mois pour déposer la déclaration de succession. Si l'actif successoral est important, il est possible de demander un délai à l'administration fiscale.

Les meilleures stratégies 12 cas pratiques

Sécuriser son partenaire

Bonne nouvelle pour les couples mariés ou pacsés : depuis le 22 août 2007, le conjoint n'a plus aucun droit de succession à payer. Dans le cadre d'un mariage, même sans contrat (donc sous le régime de la communauté réduite aux acquêts), il est automatiquement protégé. Il conserve la jouissance du logement familial et peut choisir de disposer, s'il a un enfant, de l'usufruit des biens existants ou d'un quart de ceux-ci en pleine propriété. Le conjoint pacsé bénéficie, lui, d'une jouissance temporaire d'un an du logement commun. « Le partenaire pacsé ou le concubin n'a pas droit, aux yeux de la loi, à une part automatique de l'héritage, rappelle Me Jean-François Sagaut, notaire à Paris. Il faut décrire explicitement ce qu'on veut lui transmettre dans un testament. » Lucien étant un héritier réservataire, le legs ne peut porter au maximum que sur la moitié de l'héritage (ici un quart de la résidence principale, pour une valeur de 162 500 euros). Une précaution que les concubins paient néanmoins au prix fort : 60 % de droits, après abattement de 1 500 euros (soit ici 96 600 euros).

Notre conseil Si vous êtes concubins, faites un testament et n'hésitez pas à vous pacser, voire à vous marier, pour le meilleur et pour le pire !

État DES LIEUX

Famille

Marie et Jules, en couple, 1 enfant, Lucien

Patrimoine

Résidence principale, 650 000 euros

Privilégier son conjoint par rapport aux enfants

Roger souhaite assurer l'avenir de Pierrette. Grâce à une donation au dernier vivant, il va pouvoir augmenter la part qui reviendra à sa femme en franchise de droits. Il peut donner aujourd'hui un bien spécifique, comme sa maison de campagne, parce que sa quotité disponible (la part dont il peut disposer librement, soit avec deux enfants le tiers de son héritage) correspond à 300 000 euros. Il peut également décider d'augmenter la part d'héritage qu'il va léguer à Pierrette. En l'absence de toute disposition, elle aurait touché un quart de la succession en pleine propriété ou 100 % de l'usufruit. Avec la donation au dernier vivant, Pierrette pourra opter pour un tiers de la pleine propriété de la succession, ou un quart de la pleine propriété plus trois quarts de l'usufruit, ou 100 % de l'usufruit. Si elle choisit la première option, Kevin et Jessica hériteront chacun de un sixième de la pleine propriété des résidences, soit 150 000 euros selon la valorisation actuelle. Compte tenu de l'abattement, aucun droit n'est prélevé. La donation au dernier vivant, impérativement rédigée par un notaire (moyennant de 150 à 200 euros), prend effet au décès du donateur.

Notre conseil Pour aller plus loin, vous pouvez changer de contrat de mariage en optant pour la communauté universelle. Le conjoint survivant se verra alors attribuer l'intégralité des biens détenus en commun.

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Pierrette et Roger, mariés, 2 enfants, Kevin et Jessica

Patrimoine

Résidence principale, 600 000 euros

1 résidence secondaire, 300 000 euros

Lots

Diviser un terrain ou un immeuble

Propriétaire d'un grand terrain ou d'un immeuble, vous souhaitez constituer des lots pour vos enfants ? La division d'un terrain en lots constructibles est soumise, depuis le 1er octobre, à la réglementation sur les lotissements. Or cette dernière impose le bornage de chaque parcelle par un géomètre expert. « C'est une opération compliquée à mettre en place. Elle suppose notamment la présence et l'accord de tous les voisins ou de leurs représentants », souligne Me Pierre-Jean Meyssan, notaire à Bordeaux.

La division d'une maison en appartements est aussi soumise à des contraintes. D'abord, il faut que les logements fassent au minimum 14 mètres carrés pour 33 mètres cubes. Ensuite, « certaines communes* exigent que soit créée une place de stationnement pour chaque nouveau logement », explique Me Stéphane Lelièvre, notaire à Versailles. En cas d'impossibilité technique, vous pouvez éventuellement acheter un parking voisin.

*Article 12 du plan local d'urbanisme (PLU) ou du plan d'occupation des sols (POS) à consulter à la mairie.

lexique

Commu-nauté réduite aux acquêts C'est le régime matrimonial qui s'applique en l'absence de contrat de mariage. Seuls les biens acquis pendant le mariage sont communs.

Commu-nauté réduite aux acquêts C'est le régime matrimonial qui s'applique en l'absence de contrat de mariage. Seuls les biens acquis pendant le mariage sont communs.

Démem- brement Opération qui permet de séparer usufruit et nue-propriété.

Donataire Personne qui reçoit un don

Donateur Personne qui effectue un don

Héritier réservataire Personne devant obligatoirement recevoir une part d'héritage définie légalement, appelée réserve (enfant vivant ou représenté, et, en l'absence d'enfants, le conjoint survivant).

Legs Don établi par un testament.

Nue-propriété Propriété des murs sans droit de jouissance.

Quotité disponible Part dont on peut disposer à sa guise, soit la moitié de l'héritage avec un enfant, le tiers avec deux enfants, le quart avec trois enfants et plus.

Soulte Somme payée pour compenser l'excédent de valeur d'un bien à l'occasion d'un échange.

Usufruit Droit d'habiter un logement ou d'en toucher les loyers.

Nos calculs sont effectués sur la base d'une valorisation actuelle du patrimoine, les couples détenant les biens immobiliers en commun et à parité.

Eviter les querelles entre héritiers

Vous souhaitez répartir équitablement vos biens entre vos enfants ? La donation-partage s'impose. Cet acte, établi chez le notaire en présence des bénéficiaires, fige en effet la valeur des biens donnés au jour de l'opération. « De fait, le problème de la valorisation ultérieure ne se pose pas. Il n'y a pas de réévaluation au jour du décès ; le bien étant déjà attribué, il sort de la succession », explique Me Stéphane Lelièvre, notaire à Versailles. Jean-François décide ainsi de faire une donation-partage à ses enfants. Thomas reçoit la nue-propriété de la résidence principale, soit, selon le barème ci-contre, 50 % de sa valeur, 250 000 euros, et Paula, la nue-propriété des deux studios soit 250 000 euros également.

Le montant des droits de donation (voir p. 27) s'élève donc à deux fois 11 895 euros, soit 23 790 euros. Au moment de la succession, les enfants recevront automatiquement l'usufruit de leurs biens et en deviendront intégralement propriétaires sans frais supplémentaires. Si Jean-François s'était contenté d'une donation simple, la valeur de chaque donation aurait été recalculée au jour du décès, occasionnant le cas échéant le versement de droits et d'inévitables querelles de famille si la valeur des biens avait alors été divergente.

Notre conseil Si vous avez déjà consenti des donations simples, intégrez-les dans une donation-partage. Aucune remise en cause ultérieure ne sera possible.

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Jean-François, 52 ans, divorcé, 2 enfants, Thomas et Paula

Patrimoine

Résidence principale, 500 000 euros ; 2 studios, 250 000 euros chacun

Avantager un enfant

Décidés à favoriser Pierre, Sylvie et Remi peuvent lui attribuer par testament tout ou partie de leur quotité disponible, qui représente un tiers du patrimoine actuel détenu en commun, soit 600 000 euros (300 000 euros chacun). Au premier décès, celui de Remi par exemple, Pierre et Paul recevront bien entendu chacun leur part réservataire (300 000 euros selon la valeur actuelle des biens, moyennant 28 300 euros de droits). Mais Pierre bénéficiera de sur-croît de la quotité disponible de son père, évaluée à 300 000 euros, soit un total de 600 000 euros (générant 60 000 euros de droits supplémentaires). Coût total des droits pour la part de Pierre : 88 300 euros (réduits à 58 300 euros dans le cas d'un enfant handicapé, bénéficiant d'un second abattement de 150 000 euros).

Sylvie et Remi peuvent aussi faire aujourd'hui une donation à Pierre hors part successorale, dont la valeur ne peut dépasser leur quotité disponible. Pierre peut ainsi recevoir la maison de campagne (valeur actuelle 600 000 euros) moyennant 56 600 euros de droits. Pour réduire la facture fiscale, les parents peuvent aussi lui céder la nue-propriété, valorisée à 300 000 euros ; soit un don de 150 000 euros chacun, exonéré d'impôt.

Notre conseil Dans le cadre d'un pacte de famille, un héritier réservataire peut même accepter de renoncer à sa part au profit d'un autre membre de sa famille (un frère ou une soeur, par exemple).

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Sylvie, 54 ans, et Remi, 58 ans, mariés, 2 enfants, Pierre et Paul

Patrimoine

Résidence principale, 900 000 euros

1 résidence secondaire, 600 000 euros

1 studio en location, 300 000 euros

Minimiser les droits de succession

Hériter peut coûter cher. « Pour réduire les droits de succession, la stratégie la plus efficace est de faire régulièrement des donations à ses enfants », conseille Me Jean-François Sagaut, notaire à Paris. Albert et Caroline ont la possibilité de donner chacun 150 000 euros sans droits tous les six ans à leurs enfants. Difficile toutefois d'attribuer précisément cette somme à Claire, Emilie et Olivia avec des biens immobiliers (par nature difficilement divisibles). Pour optimiser la transmission, les propriétaires de gros patrimoines ont intérêt à fonder une société civile immobilière (SCI) familiale qui devient propriétaire de l'ensemble (ici 4 700 000 euros). Le capital de la SCI étant divisé en parts d'une valeur de 10 000 euros, Albert et Caroline donnent tous les six ans quinze parts à chacune de leurs filles (150 000 euros), soit au total 900 000 euros. En cinq donations (au bout de trente ans), ils auront transmis 4,5 millions d'euros sans droits. Et l'héritage ne portera plus que sur les parts restantes : 200 000 euros répartis entre les trois enfants. Sans tenir compte évidemment de la valorisation de l'immobilier d'ici là.

Notre conseil Pour éviter les mauvaises surprises, les statuts de la SCI doivent prévoir que les parents restent gestionnaires du patrimoine.

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Albert et Caroline, pacsés, 3 enfants, Claire, Emilie, Olivia

Patrimoine

Résidence principale, 1 200 000 euros

2 résidences secondaires, 2 050 000 euros

5 appartements loués, 1 450 000 euros

Diminuer son ISF en aidant un enfant

Vous souhaitez donner un coup de pouce à votre enfant et votre patrimoine dépasse le seuil fatidique des 760 000 euros taxables à l'ISF ? « Le plus judicieux est alors de procéder à une donation d'usufruit temporaire sur un bien donné en location », recommande Me Jacques Benhamou, notaire à Paris. Pour le fisc, cette donation représente 23 % de la valeur du bien par période de dix ans. Dans notre cas, Jean percevra alors les revenus locatifs, tandis que sa mère diminuera sa facture d'ISF. En effet, c'est l'usufruitier qui est redevable de cet impôt (nul dans notre exemple puisqu'il concerne le deux-pièces).

En donnant l'usufruit temporaire de son deux-pièces pendant dix ans à son fils unique, soit une donation de 46 000 euros, Joséphine ramène la valeur du patrimoine prise en compte par l'administration de 1 400 000 euros à 1 200 000 euros. Ce qui permet d'économiser au bas mot - sans préjuger de la valorisation future des biens - 2 420 euros d'ISF par an.

Notre conseil Attention, le fisc surveille les donations d'usufruit de complaisance dont le but exclusif est d'éluder l'ISF. Le bien doit être réellement loué.

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Joséphine, 72 ans, veuve, 1 enfant, Jean

Patrimoine

Résidence principale, 850 000 euros

1 résidence secondaire, 350 000 euros

1 deux-pièces en location, 200 000 euros

Aider ses petits-enfants

Hubert et Amélie, qui souhaitent aider leurs petits-enfants, peuvent donner à chacun 30 000 euros tous les six ans en franchise de droits (l'abattement n'est que de 1 500 euros par petit-enfant dans le cadre d'un héritage). Avec l'accord d'Alexis et de Noémie, ils peuvent faire une donation-partage transgénérationnelle. L'héritage sautera alors une génération et profitera directement à Romain, Marion et Vanessa. Dans notre cas, chaque petit-enfant reçoit la nue-propriété d'une chambre de service, dont la valeur, compte tenu de l'âge des grands-parents, correspond à 72 000 euros (36 000 d'Hubert, 36 000 d'Amélie). Les droits seront calculés sur 6 000 euros côté papy et autant côté mamie, soit 195 euros x 2 pour chaque petit-enfant. Sorties définitivement de la succession d'Hubert et Amélie, les trois chambres de service ne viendront pas augmenter la facture des droits qu'Alexis et Noémie auront à payer sur l'héritage restant.

Notre conseil En ne donnant que la nue-propriété, les grands-parents peuvent continuer à toucher les loyers.

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Hubert, 62 ans, et Amélie, 67 ans, mariés, 2 enfants, Alexis et Noémie, 3 petits-enfants, Romain, Marion, Vanessa

Patrimoine

Résidence principale, 520 000 euros

1 résidence secondaire, 350 000 euros

3 chambres de service, 360 000 euros (120 000 euros chacune)

Acheter la part de son ex-conjoint

Conserver le logement familial pour rendre la séparation moins pénible aux enfants, c'est possible en rachetant la part de son ex. Pour cela, vous devrez lui verser une soulte. Si vous ne disposez pas de la somme, il est possible de l'emprunter. « En général, le financement de la soulte entraîne un réaménagement du crédit, précise Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Il faut racheter le prêt en cours avec le cas échéant des pénalités de remboursement anticipé et des frais de main levée, puis souscrire un nouveau prêt, sur une durée généralement plus longue. » Pour solder le crédit en cours (100 000 euros de capital restant dus) et racheter la part de Bertrand (150 000 - 50 000 du crédit restant, soit 100 000 euros), Marina emprunte 200 000 euros sur vingt-cinq ans. Le rachat de soulte, considéré comme une transaction, génère des droits de mutation. Heureusement, ils sont limités à 1,1 % (soit ici 2 200 euros). Seuls les enfants de Marina hériteront de la maison. L'ex-mari et ses éventuels futurs rejetons ne pourront rien réclamer.

Notre conseil Privilégiez les banquiers qui intègrent les pensions alimentaires à percevoir dans le calcul de votre nouvelle capacité d'endettement.

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Bertrand et Marina, en instance de divorce, 2 enfants, Mathieu et Philippe

Patrimoine

Résidence principale, 300 000 euros

Garder la maison de famille

Au fil des ans, la résidence secondaire de Christophe et Julie est devenue leur véritable maison de famille. S'ils ne font rien, les enfants en hériteront en indivision, régime certes assoupli mais toujours contraignant. Nul n'étant tenu de rester dans l'indivision, chaque héritier, en l'absence de convention, peut vouloir récupérer sa part. Et obtenir par voie de justice (en cas de refus des autres de lui racheter sa part) le forçage devant les tribunaux du partage du bien, voire sa vente aux enchères. Pour conserver le bien dans la famille, une bonne solution est la société civile immobilière. « La SCI permet de répartir à sa guise les parts entre les membres de la famille, de contrôler la gestion du bien et éventuellement d'imposer des règles pour la vente ou la transmission des parts », observe Me Pascal Julien Saint-Amand, notaire au Vésinet. Ici, la part est fixée à 10 000 euros, soit 100 parts pour la résidence secondaire. Hubert et Julie donnent 10 parts à chaque enfant (100 000 euros) en franchise de droits et conservent chacun 10 parts (pour une valeur de 100 000 euros) qu'ils pourront transmettre ensuite librement.

Notre conseil Les enfants pourront transmettre à leur tour leurs parts à leurs propres enfants en bénéficiant de l'abattement de 150 000 euros tous les six ans. Ce qui assurera la conservation du bien à une autre génération.

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Christophe et Julie, mariés, 4 enfants, Yann, Eric, Michael et Laetitia

Patrimoine

Résidence principale, 300 000 euros

1 résidence secondaire, 1 000 000 euros

Percevoir des revenus en vendant sa maison

Comme nombre de seniors en mal de liquidités, Edouard peut se procurer des revenus en hypothéquant son appartement. Le viager hypothécaire permet en effet aux 65-95 ans d'obtenir un prêt de 18 à 67 % de la valeur du bien selon l'âge. Et, s'il respecte les obligations, somme toute classiques, d'entretien du bien en bon père de famille, l'emprunteur n'aura rien à rembourser de son vivant. Ici, Edouard obtient 34 000 euros auprès du Crédit foncier, seul établissement à ce jour à commercialiser la formule. Le banquier n'exigera le remboursement du capital et des intérêts (8 % l'an) qu'au décès. Caroline pourra alors choisir de payer la dette et de récupérer le logement ou de laisser la banque le vendre pour se rembourser.

Notre conseil La formule coûte cher mais elle est souple. Contre remboursement, vous pouvez annuler l'opération, contrairement au viager classique où la vente est définitive.

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Edouard, 75 ans, célibataire, 1 enfant, Caroline

Patrimoine

Résidence principale, 100 000 euros

utile

legifrance.gouv.fr :

Réforme du Code civil : loi n° 2006-728 du 23 juin 2006

Réforme du Code général des impôts : loi n° 2007-1223 du 21 août 2007, dite loi Tepa.

vosdroits. service-public .fr

Les mesures d'allégement des droits de succession et de donation.

Echapper aux droits et arrondir sa retraite

Notre couple décide, une fois à la retraite, de s'installer dans sa maison de campagne. Ils peuvent donner la nue-propriété de leur appartement à Loïc. Ils en conservent l'usufruit et mettent le bien en location. Ils encaissent donc les loyers de leur ancienne résidence principale. En tenant compte de l'abattement de 150 000 euros pour les donations, il n'y aura pas de droits à payer. Le don de Nicolas, 60 % de 250 000 euros (voir barème p. 23), correspond à 135 000 euros, celui de Gaëlle (50 %) à 125 000 euros.

Notre conseil La donation avec réserve d'usufruit ne doit pas être uniquement motivée par des raisons fiscales. L'enfant ne doit pas habiter le bien, sauf à payer un loyer de marché.

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Nicolas et Gaëlle, 65 et 58 ans, un enfant, Loïc

Patrimoine

Résidence principale, 500 000 euros

1 résidence secondaire, 400 000 euros

Donner à des parents éloignés, des amis ou des institutions

Marc souhaite laisser son appartement à son meilleur ami, Victor. En l'absence de lien de parenté, le fisc prélève 60 % de la valeur de la succession après un abattement de 1 500 euros seulement (porté à 150 000 euros si le bénéficiaire est handicapé). S'il avait voulu aider un neveu ou une nièce, le taux aurait été lui aussi prohibitif (55 % avec un abattement de 7 500 euros). L'Etat n'est généreux qu'avec les bonnes oeuvres. Les institutions et organisations reconnues de droit public (par exemple l'Inserm, l'Institut de France, la Fondation de France...) n'ont pas à verser de droits. Marc peut donner la nue-propriété de son cinq-pièces (valorisée aujourd'hui 150 000 euros compte tenu de son âge) à Victor. Eu égard à la réduction des droits applicable aux personnes âgées de moins de 70 ans, l'Etat va prélever « seulement » 58 500 euros, au lieu de 179 100 si Marc avait légué sa maison.

Notre conseil En désespoir de cause, pacsez-vous ou adoptez votre héritier présomptif

ÉTAT DES LIEUX

Famille

Marc, 58 ans, célibataire, sans enfants

Patrimoine

Résidence principale, 300 000 euros

Dossier réalisé par Ariane Artinian et Jean-Marie Benoist

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...