N'oubliez pas le rendement locatif

Les vendeurs d'immobilier en défiscalisation glissent trop souvent sur ce paramètre essentiel.

Imaginez donc ! Ce trois-pièces en "Robien recentré" à Aubervilliers ne vous coûtera que 34 % de son prix, le fisc en paie 18 % et le reste est à la charge du locataire. » La belle affaire que voilà ! Tiré à quatre épingles, les chaussures impeccablement cirées, le jeune vendeur de chez Martin Immo n'en doute pas une seconde. Il respire même la confiance. Que votre signature puisse lui rapporter 6 % du prix de vente (soit, en l'occurrence, 9 500 euros tout de même...) n'a rien à voir, c'est vous qui êtes gagnant. Les prix de vente ne sont-ils pas un peu tendus ? A deux pas de La Plaine-Saint-Denis, Aubervilliers est une banlieue plus que prometteuse, voyons ! D'ailleurs, la simulation réalisée par le logiciel de Martin Immo indique clairement que, avec une hausse annuelle simultanée de 1,5 % des loyers et de la valeur de votre bien, le TRI (lisez « taux de rendement interne ») de votre investissement ressort à 6,3 % par an net d'impôt sur neuf ans. Où est le risque ?

Depuis quelque temps, de nombreux gogos achètent des appartements en « défisc » sans même s'interroger sur la rentabilité locative de leur placement. Les vieux briscards de l'immobilier de rapport savent bien, quant à eux, à quel point ce paramètre est fondamental. Pour faire simple, quand un bien rapporte de 7 à 8 %, mieux vaut en être propriétaire. En revanche, quand son rendement tombe à 3,8 %, soit au niveau de la rentabilité locative moyenne à Paris, mieux vaut en être... locataire.

En somme, le bailleur ne gagne pas à coup sûr. L'augmentation des loyers ne pouvant suivre celle des prix de vente, les appartements vendus en Robien rapportent de moins en moins. Des programmes sont désormais commercialisés à 3 % à peine aux portes de la capitale par des promoteurs ayant pignon sur rue. Leur rentabilité locative est inférieure non seulement à celle de la capitale (c'est déjà un mauvais point), mais également au taux (3,8 % également) auquel l'Etat français s'endette sur dix ans.

Pourquoi ce taux ? L'Etat étant supposé indéfiniment solvable, le taux auquel il émet des obligations assimilables du Trésor (les OAT) représente une sorte de minimum incompressible. Il s'agit du taux de référence du placement sans risque. Une saine gestion commande de ne pas se précipiter sur les placements « de rendement » rapportant autant ou moins que l'emprunt d'Etat à dix ans. Dans la mesure où ils comportent tous des risques, de tels placements doivent rapporter davantage que les OAT. En l'occurrence, l'immobilier défiscalisé comporte au moins trois risques : que le locataire ne paie pas, qu'il dégrade le bien et, surtout, qu'à terme, celui-ci ne se revalorise pas. Or, plus la rentabilité locative diminue et plus le TRI anticipé repose sur la valorisation attendue du bien. Il intègre aussi l'avantage fiscal. Mais celui-ci est-il suffisant pour compenser une rentabilité locative faible ou l'absence de plus-value à la sortie ? Pas sûr...

Il existe bien un moyen d'y voir plus clair. Il s'agit d'utiliser le fameux logiciel de son vendeur pour lui soumettre ce que les Anglo-Saxons appellent un worst case scenario, ou scénario noir : deux ans de loyers non payés, des travaux, 10 % de moins-value à la revente, par exemple. Si le TRI résultant de ce traitement de choc est supérieur à celui d'un livret d'épargne, alors soit il faut acheter, soit le logiciel est hautement suspect !