Les rouages de l'AG

Indispensable à la bonne gestion d'un immeuble, l'assemblée générale permet de prendre des décisions qui engagent tous les copropriétaires. Mais son fonctionnement n'est pas simple.

Elle est seule compétente pour décider des comptes et du budget, des travaux, de la gestion des parties communes... Son fonctionnement est régi par la loi et par le règlement de copropriété. L'assemblée générale, ou AG, dite ordinaire, a lieu obligatoirement une fois par année civile, avant le 30 juin. Si le besoin s'en fait sentir (travaux urgents par exemple), une assemblée générale dite extraordinaire peut être convoquée à la requête d'un des copropriétaires ou sur décision du syndic. Elle fonctionne selon les mêmes mécanismes. Les sujets qui sont abordés lors de l'AG constituent l'ordre du jour. Les copropriétaires peuvent soumettre des questions à tout moment, dans un délai raisonnable par rapport à la date de l'assemblée, par simple lettre adressée à l'organisateur. En cours de réunion, il est en revanche impossible de le faire, sous peine de rendre nuls les débats.

Le syndic - ou à défaut le conseil syndical ou un copropriétaire - envoie la convocation par lettre recommandée au moins quinze jours avant la tenue de l'assemblée générale, sauf cas d'urgence. Elle doit comporter, outre la date, l'heure et le lieu, l'ordre du jour et ses éventuelles pièces annexes, un bilan comptable, le budget prévisionnel si l'assemblée est appelée à le voter, les conditions essentielles des contrats (pour des travaux) soumis à l'assemblée, les projets de résolutions et les modalités de consultation des pièces justificatives des charges. L'absence d'un seul de ces documents entraîne la nullité de la réunion.

Assister à l'AG n'est pas obligatoire. Il est possible de déléguer son droit de vote en donnant son pouvoir à un autre copropriétaire, mais en aucun cas au syndic. Un copropriétaire ne peut recevoir plus de trois mandats, sauf si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 5 % des voix de la copropriété.

Au début de la réunion, les copropriétaires signent une feuille de présence ; les retards ou les départs anticipés doivent être signalés. Après l'élection du bureau de séance (président, secrétaire et scrutateurs), les débats peuvent commencer. Un vote à main levée sanctionne chaque question. Chacun hérite d'un nombre de voix proportionnel aux tantièmes qu'il possède. Selon le règlement de copropriété et la législation, plusieurs types de majorité sont prévus, adaptés à l'importance de la décision à prendre.

La majorité simple consiste à réunir plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés. Cette règle s'applique pour les comptes et le budget prévisionnel, les travaux d'entretien des parties communes ou encore les modifications du réglement de copropriété.

La majorité absolue doit recueillir plus de la moitié des voix de l'ensemble des copropriétaires, qu'ils soient présents ou non. Elle concerne notamment la nomination du syndic, les travaux demandés par une administration (recherche d'amiante)...

La double majorité nécessite la majorité en nombre des copropriétaires présents ou non et au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle est utile entre autres pour les travaux destinés à améliorer la sécurité de l'immeuble.

L'unanimité, enfin, doit réunir la totalité des copropriétaires, présents ou non. Elle est requise par exemple pour la modification de la répartition des charges.

Le procès-verbal, rédigé pendant la séance, est envoyé habituellement par lettre recommandée avec accusé de réception à tous les copropriétaires. A compter de sa date de réception, ceux s'étant opposés à une décision et les absents non représentés disposent alors de deux mois pour la contester