Investissement locatif : C'est reparti pour un tour !

La ministre du Logement en dit plus sur le successeur du Scellier, qui s'achève en toute discrétion à la fin de l'année. Contrairement à ce qui était pressenti, Cécile Duflot dresse le portrait d’un dispositif « plus incitatif fiscalement » que ne l’était ce dernier, du moins cette année, après avoir été victime de « coups de rabot » successifs depuis sa création en 2009. Les investisseurs institutionnels, que le gouvernement souhaite faire participer à l’effort de construction, sont appelés en renfort mais auront leur contrepartie : ils seront donc « orientés vers l'achat de logements intermédiaires, qui seraient mis sur le marché à des prix accessibles et dans des zones sous tension, où il y a manifestement des besoins de logement ». L’objectif est affiché : « Nous visons la construction de 40 000 logements l'année prochaine, alors que le dispositif Scellier ne devrait permettre d'en construire que 30 000 cette année ».

Entre 17 et 20 % de réduction d'impôt

La ministre de préciser que le nouveau dispositif aura un « taux de réduction d'impôt (…) compris entre 17 et 20 % de l'investissement ». Un taux supérieur à ceux du Scellier classique dans sa version 2012 (13% sur 9 ans) et du Scellier intermédiaire (17% sur 12 ans, 21% sur 15 ans). Mais on reste cependant loin des 25 % offerts il y a trois ans. Le gouvernement, qui n’a pas encore fini de plancher sur cet après-Scellier, envisage par ailleurs « un bonus (…) pour les bâtiments à très haute performance énergétique », explique Cécile Duflot au Figaro. A l’instar de l’actuel avantage, la durée de la mise en location du bien sera de 9 ans minimum, pouvant aller jusqu’à 12 ans, et « l'investissement ne devra pas dépasser 300 000 euros ». En outre, il figurera parmi les niches fiscales plafonnées à 10 000 euros.

Rompre avec les erreurs du passé

Un « Scellier bis » ? Loin de là, prévient Cécile Duflot, qui déclare que « les erreurs du dispositif Scellier ne doivent pas être reproduites ». Selon elle, cet avantage avait « abouti à construire, dans des zones sans réel besoin, des logements à des loyers trop élevés, qui, pour certains, n'ont pas trouvé preneur, ce qui a mis bon nombre d'investisseurs en difficulté ».

Le futur dispositif comportera, en échange de cette surprenante attractivité, « des exigences sociales renforcées » : les loyers pratiqués devront être « plafonnés et inférieurs de 20% aux loyers du marché ». Ils seront donc très en-deçà des plafonds actuels, prévient Mme Duflot. Pour ce faire, dans un premier temps, l’Etat déterminera les loyers qui serviront de référence, puis des observatoires de loyers prendront le relais, « agglomération par agglomération ». Le zonage du dispositif promet enfin d’être mieux ciblé que ne l’était celui de son prédécesseur : « s'il n'y a pas besoin de logements dans certaines zones, les particuliers investisseurs ne pourront recourir à notre dispositif ».