Ces appartements que vous ne pourrez (probablement) jamais vous payer

Un neuf pièces rue d’Assas, dans le 6ème arrondissement de Paris, à 5,4 millions d’euros, cela s’appelle du haut de gamme ; un triplex de 260 m² boulevard des Invalides (7ème) à 8,6 millions d’euros, en revanche, c’est de l’« hyperluxe ». La différence entre les deux types de biens peut sembler difficile à apprécier pour le commun des mortels. Pourtant, elle existe et, selon Millesime by Ad Valorem, le département prestige de Crédit Foncier Immobilier, elle est même fondamentale. La société, qui a vendu ces deux biens l’année dernière et vient de publier une étude sur le sujet, explique que « tout distingue le marché de l’hyperluxe du marché haut de gamme traditionnel ». Une différence de produit, de clientèle, de critères, et, bien entendu, de prix. Ainsi, l’appartement de la rue d’Assas est parti pour « seulement » 24 000 euros du mètre carré, soit près de 10 000 euros de moins que le second. A titre de comparaison, rappelons que le mètre carré se paie, en moyenne, près de 8 400 euros à Paris, 12 600 euros dans le 6ème arrondissement, et 12 160 euros dans le 7ème.

Pas moins de 20 000€/m2

« Mesurer l’hyperluxe est un exercice difficile si l’on considère qu’une partie des transactions échappe aux statistiques immobilières, en particulier s’agissant des ventes de parts de société », indique l’étude. De fait, les ventes sur ce segment sont particulièrement limitées en nombre. A Paris, il s’est effectué « une cinquantaine de transactions d’appartements à 20 000€/m² et plus sur la totalité de l’année 2011, et seulement neuf ventes de maisons ou hôtels particuliers de plus de 4 millions d’euros, dont quatre de plus de 8 millions d’euros ». Et encore, toutes ne tombent pas dans la définition de l’hyperluxe, « qui ne s’envisage pas à moins de dix millions d’euros, ou de 20 000 euros du mètre carré ».

Un micro-marché particulièrement marginal, donc, même si sa part dans le total des transactions immobilières signées dans la capitale a triplé en un an, à 0,3 % en 2011 contre 0,1 % en 2010.

Un marché tourné vers les internationaux

Une autre des caractéristiques du marché de l’hyperluxe est que les acquéreurs français, pourtant très présents sur le segment haut de gamme, en sont pratiquement exclus. La cinquantaine de ventes effectuées à Paris l’année dernière ont concerné « soit des Français expatriés, (…) soit des étrangers, anglo-saxons qui ont fait un retour en force en 2011, suivis des Italiens, toujours très présents à Paris », souligne l’étude.

Le profil type de l’acheteur de ces biens (voir les détails à la fin du texte) fait apparaître un investisseur avec patrimoine de plus de 20 millions d’euros, aux exigences draconiennes en matière de qualité d’environnement et de services, et dont la sensibilité au coup de cœur et aux prestations clé en main est de grande importance. Par comparaison, les acheteurs de biens haut de gamme paraissent plus « raisonnés » selon l’étude, qui évoque une demande certes « aisée à très aisée », mais résolument orientée vers l’achat très qualitatif et sécurisant.

La ville lumière dans le top 3

Paris plébiscitée, détrône Manhattan. Elle se glisse ainsi à la seconde place des villes les plus chères pour l’immobilier de luxe. Egalant Genève, elle reste toutefois moins chère que Londres. En effet, à 25 200 euros le m², cette dernière reste loin devant Paris et ses 20 000 euros le m² en moyenne aux 6ème, 7ème et 8ème arrondissements. La ville lumière s’affirme pourtant comme la ville dont le rayonnement international fait de l’ombre au célèbre quartier Corcoran new-yorkais qui abrite notamment Wall Street.

Le match hyperluxe vs haut de gamme

Pour mieux apprécier les différences entre les deux segments, Milessime by Ad Valorem a dressé la liste de critères distinctifs suivants :

• Clientèle type
• Haut de gamme : Aisée à très aisée, française ou européenne
• Hyperluxe : Fortunée (>20 millions de dollars), internationale
• Projet
• Haut de gamme : Résidence principale, secondaire ou investissement locatif
• Hyperluxe : Résidence secondaire, investissement-plaisir et investissement refuge
• Environnement de qualité, adresse prisée
• Haut de gamme : Quartier cossu ou historique, écoles réputées, commerces de proximité
• Hyperluxe : Exceptionnel, vue directe sur un monument ou sur la mer, proximité de commerces de luxe, environnement sécurisé, vivre « entre nous »
• Type de logement
• Haut de gamme : Familial, de réception ou pied-à-terre, Bien sans défaut (étage élevé, bon état, distribution spacieuse ou volumes, suite parentale) ; charme
• Hyperluxe : Normes internationales. Bien rare, exceptionnel sur son micro-marché / Vaste avec grand terrain si hôtel particulier, villa mer ou chalet savoyard / Avec ou sans travaux
• Surface
• Haut de gamme : +/-200 m² ou +/- 2/3 pièces de 50 à 100 m²
• Hyperluxe : > 500 m²
• Budget
• Haut de gamme : 2-3 à 5 millions d’euros pour le haut de gamme ; de 5 à 8 millions d’euros pour le très haut de gamme
• Hyperluxe : 8 à 10 millions d’euros, mais pas de budget plafond prédéfini
• Délai d’achat/de vente
• Haut de gamme : Court (moins de 3 mois)
• Hyperluxe : Jusqu’à plusieurs années
• Particularités
• Haut de gamme : Exigeante, ciblant souvent un quartier voire une adresse
• Hyperluxe : Sensible au coup de cœur, prestations clé en main, services sur mesure

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