Des boutiques à vivre

La hausse des prix a orienté nombre d'acquéreurs vers des surfaces atypiques, notamment des murs de commerces désertés. Rue Chevreul, près de la grande place, la plupart des anciens ateliers d'artisans et boutiques sont achetés à bon compte pour être transformés en habitations. « La décote par rapport à un logement traditionnel peut atteindre 40 % », confirme Eric Chatet, de l'Adresse Pelissolo Immobilier, dont l'agence donne sur cette artère. Certes, de lourds travaux sont souvent nécessaires pour aménager ces espaces bruts, mais cela n'effraie pas les acheteurs. Ainsi, à proximité du square Montholon, dans le 9e arrondissement, une surface de 40 m2 avec un sous-sol de 28 m2 a été vendue hors frais d'agence 245 000 euros. Sans compter 70 000 euros de travaux pour créer, entre autres, un puits de lumière en intercalant un pavé de verre entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, ainsi qu'un nouveau système d'aération pour le niveau inférieur.

Les opportunités d'achat restent rares dans la capitale, bien que certains quartiers aient une offre plus abondante, comme le 20e arrondissement, dans des rues peu passantes. « Ces murs sont le plus souvent vendus en dernier recours à des particuliers lorsque la rue est trop peu commerçante pour intéresser un investisseur », explique un professionnel de chez Solvimmo.

Règles strictes

Transformer un commerce en logement s'avère complexe. « Lorsque le règlement ne l'a pas prévu, le changement de statut doit être validé par les copropriétaires, explique Guillaume de Monfreid, architecte référent au conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) de Paris. Dans tous les cas de figure, une autorisation préalable au changement d'usage est nécessaire. Elle est délivrée par les services du préfet. Les règles d'agrément ont été précisées par le nouveau permis de construire entré en vigueur en octobre 2007. Le délai d'instruction a été ramené à deux mois. Les changements de façade et la destruction de murs porteurs font également l'objet de permis spécifiques. Un parcours du combattant, en somme. « Pour anticiper un refus éventuel, mieux vaut créer une clause suspensive en ce sens lors de la promesse de vente », poursuit Guillaume de Monfreid. « Ces autorisations demandent du temps. Les biens dont on sait à l'avance qu'ils peuvent être transformés en habitations se vendent mieux », complète Philippe Chatet.

Autre contrainte, le changement d'usage est le plus souvent prohibé lorsque les commerces sont en zone inondable (quartiers longeant la Seine et partie basse du 9e arrondissement à sa frontière avec le 10e). Dans quelques cas particuliers ils peuvent être autorisés, notamment si la moitié de la surface constructible est surélevée au-dessus du niveau de risque maximal, celui-ci variant selon les rues. En revanche, les ateliers d'artisans, comme ceux du faubourg Saint-Antoine, peuvent être aujourd'hui rachetés et transformés. La disposition, censée protéger ces activités dans le nouveau plan local d'urbanisme, a fait l'objet d'un recours auprès du tribunal administratif et a été annulée... Attention, cependant, car la Mairie n'a pas dit son dernier mot.

Jorge Carasso