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InterviewInterviewmercredi 8 septembre 2010 à 15h00

"Le problème du logement est un problème très localisé"


Gilbert Emont
Gilbert Emont
Gilbert Emont (©dr)

Gilbert Emont est senior advisor chargé du logement à l’Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Il revient pour LaVieImmo.com sur les conclusions d’une étude récente sur la nécessité de « réhabiliter la notion de besoins » de logements en France, à laquelle nous avions consacré un article.

(LaVieImmo.com) - Vous venez de consacrer une étude à la notion de « besoin en logements », qu’il est nécessaire, selon vous de réhabiliter…

Gilbert Emont : Pour présenter les choses de manière schématique, on peut dire que la notion a eu son heure de gloire dans les années 1950 et 1960, au temps de la planification de l’économie. L’époque se prêtait bien à la quantification des besoins en logements, très forts dans les années d’après-guerre, et à l’adaptation de l’effort de construction à ces besoins. La notion est progressivement tombée en désuétude dans les années 1970 et 1980, au profit de celle de « marché immobilier », défini comme le lieu de rencontre d’une offre et d’une demande solvable de logements. A cette même époque, on a commencé à raisonner essentiellement en termes de volumes - de ventes ou de transactions locatives. Tant que le marché s’est auto-régulé, personne n’a plus raisonné en termes de besoins. S’il nous semble aujourd’hui nécessaire de réhabiliter cette notion, c’est que la crise a grippé le mécanisme de marché, et que l’appareil de production ne parvient plus à s’adapter à la demande. L’illustration la plus extrême de cette déconnexion est certainement la présence de sans domiciles fixes dans les rues des grandes villes, ou la longueur des listes d’attente pour un logement au sein du parc social.

Au début de son mandat, Nicolas Sarkozy s’était fixé l’objectif de 500 000 constructions de logements neufs par an. Cet engagement, qu’il soit réalisable ou non, ne tient-il pas compte de la notion de besoin ?

Gilbert Emont : Ce type de prévision globale méconnaît précisément la notion même de besoin ! Il y a cinquante ans, les besoins étaient relativement simples à définir, dictés par de grandes problématiques nationales : l’exode rural, la natalité et l’obsolescence du parc. Aujourd’hui, il faut tenir compte de la croissance des ménages et de leurs déplacements d’une région à l’autre, de la disponibilité locale du foncier et du niveau d’incitation financière et fiscale. Sans oublier toutefois l’état du stock de logements et la nécessité de remplacer ceux qui sont devenus obsolètes. Dire qu’on va construire 500 000 logements par an dans le pays, ou plus, ou moins, cela sans tenir compte de l’ensemble de ces données ne fait pas vraiment avancer la réflexion et ne règlera pas le problème. Il faut travailler au plan régional, en tenant compte des réalités socio-économiques locales.

Votre étude fait ressortir des besoins très localisés géographiquement, principalement en Île-de-France…

Gilbert Emont : Et ce résultat, je pense, n’étonnera personne. L’Île-de-France fait d’ores et déjà figure de région sinistrée : on y construit environ 40 000 logements par an, quand le double serait nécessaire. La situation est également critique dans le sud de la France, que ce soit dans la région PACA, où l’effort de construction n’est pas à la hauteur des besoins, ou dans le sud-ouest, où on a beaucoup construit, mais souvent au mauvais endroit. En Aquitaine, par exemple, les besoins sont très forts dans les agglomérations bordelaise et toulousaine, également au Pays Basque. Ce n’est pas en construisant beaucoup à Mont-de-Marsan ou à Agen, par exemple, qu’on y aura répondu.

On pense forcément aux dérives du régime Robien. Estimez-vous que le régime Scellier est mieux à même de répondre à la notion de besoins ?

Gilbert Emont : Depuis la loi Méhaignerie [en 1986, NDLR], les gouvernements successifs ont soutenu la construction de logements par le biais de politique fiscales incitatives. C’est une méthode comme une autre, et sur le principe même de ces différents dispositifs, je n’ai rien de particulier à dire, si ce n’est que les pouvoirs publics ont encore du mal à comprendre que le problème du logement en France est, avant tout, le fait d’un nombre limité et très précis de zones géographiques. Ce type de régimes fiscaux, peut être bon en soi, il pèche souvent sur la question du zonage, or c’est la plus importante si on veut vraiment répondre aux besoins.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 11/09/2010 à 02:40 par ThibautMarcCAPLAIN

    Bonsoir, ce n'était pas à prendre en pub, mais en exemple de projets.
    Zoomez la new puis mon poste.
    Je ne suis pas là pour faire de la promo ni de la vente...sur ce forum!!

  • 0 Reco 11/09/2010 à 02:38 par ThibautMarcCAPLAIN

    http://www.viadeo.com/sha reit/detail/?urlSharerId= 002156ig2u53sc2&menuLangu age=fr

  • 0 Reco 09/09/2010 à 17:16 par chebi

    on n'avait pas dit PAS DE PUB dans les forum ?

  • 0 Reco 09/09/2010 à 17:06 par lapoliss

    @M. Caplain : à condition qu'il les fasse construire au bon endroit !
    vous l'avez lu ce "très long discours" ???

  • 0 Reco 09/09/2010 à 16:52 par ThibautMarcCAPLAIN

    Que dire à ce très long discourt...
    Que l'Etat fasse construire des maisons écologique familiale:
    http://www.alps-luxury.co m/construction.php

    Thibaut-Marc CAPLAIN
    Manager ALPS LUXURY


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