Saint-Étienne
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PlacementPlacementsamedi 13 juin 2015 à 09h11

Immobilier locatif : Les 10 villes où investir pour toucher le jackpot


Agglomération stéphanoise (Loire) en fin de printemps
Agglomération stéphanoise (Loire) en fin de printemps
Agglomération stéphanoise (Loire) en fin de printemps (©dr)

L'investissement locatif peut rapporter gros. En France, certaines grandes villes affichent des taux de rendement proches de 10 %. A condition de s’éloigner de Paris, devenue moins attractive que la Province.

(LaVieImmo.com) - Près de 10 % de rendement, qui dit mieux ? Pour espérer un tel niveau de rentabilité, oubliez l’assurance-vie, le meilleur contrat de l’année 2014 n’ayant servi qu’un taux de 3,65 %.

Non, c’est bel et bien dans l’immobilier locatif qu’il faut investir pour tenter de décrocher le jackpot, à en croire les dernières données officielles compilées par les notaires*.

Selon ces statistiques, l’investissement le plus rentable parmi les villes françaises de plus de 100.000 habitants se trouverait à… Saint-Etienne. En investissant dans l’immobilier stéphanois, on peut ainsi dégager un rendement moyen brut de 8,9 % par an.

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Type de bien :

Calculée sur la base des loyers et prix moyens des appartements dans l'ancien, la rentabilité brute ne prend pas en compte la taxe foncière, ni les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion, qui amputent logiquement les revenus locatifs de l’investisseur, et donc son rendement global.

Des conditions de marché attractives

Il faut dire que cette commune du département de la Loire, située en région Rhône-Alpes, a connu une baisse significative du prix de la pierre. Pour être précis, c’est la 4e ville la plus touchée ces derniers mois, derrière Le Havre, Caen et Argenteuil.

Elle n’a pas non plus été épargnée par l’éclatement de la bulle puisque depuis son pic de juin 2008 (1.366€/m²), Saint-Etienne a perdu près de 300 euros du mètre carré (1.080€/m²). Revers de la médaille, ces conditions de marché rendent, il est vrai, l’investissement plus séduisant.

Pour autant, la "concurrence" n’a pas à rougir de ses performances. Limoges, Perpignan et Mulhouse offrent ainsi des rendements qui tournent autour des 8,5 %. La Bretagne, elle, n’est pas en reste avec un taux de 8 % pour Brest. Suivent les villes de Nîmes (7,9 %), Le Mans (7,7 %), Le Havre (7,4 %), Caen (7,3 %) et Reims (7,2 %). Beaucoup moins rémunérateur, le taux de rendement d'un investissement locatif à Paris ne dépasse pas les 4 %.

* Prix et loyers moyens fournis par les notaires de Paris Ile-de-France, Perval et Clameur, respectivement au premier trimestre 2015 et sur janvier-février 2015, par rapport à la même période de l’année précédente.

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Les 10 grandes villes françaises qui rapportent le plus

  • 1 - Saint-Etienne (8,9%)
  • 2 - Limoges (8,8%)
  • 3 - Perpignan (8,5%)
  • 4 - Mulhouse (8,5%)
  • 5 - Brest (8%)
  • 6 - Nîmes (7,9%)
  • 7 - Le Mans (7,7%)
  • 8 - Le Havre (7,4%)
  • 9 - Caen (7,3%)
  • 10 - Reims (7,2%)

Découvrez le palmarès complet des meilleurs rendements locatifs

Retrouvez l'émission "Intégrale Placements", du 21 mai 2015, présenté par Guillaume Sommerer et Cédric Decoeur, sur BFM Business.

Julien Mouret - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 01/09/2015 à 09:41 par tof130

    Bonjour AS31,
    est-il possible de prendre contact avec vous pour une étude de patrimoine?
    Bien cordialement

  • 0 Reco 19/06/2015 à 06:59 par AS31

    La rentabilité de l'immobilier souffre des charges et taxes foncières élevées, mais surtout d'une fiscalité confiscatoire sur les loyers (fiscalité des revenus fonciers, c'est à dire impôt + CSG, soit entre 29,5 % et 60,5 %).

    Les SCPI permettent de résoudre le premier point puisque leur rendement est net de charges mais la fiscalité reste la même.

    Les investisseurs devraient s'intéresser au net, pas au brut. Mais comment faire quand toutes les infos qu'on leur donne sont exprimées en brut ? Relisez cet article et vous verrez que c'est bien du brut dont on parle.
    Voici un article qui vous aidera peut-être à raisonner en net :
    http://retraiteetpatrimoi ne.fr/6.html

    Cordialement.
    Patrick

  • 2 Reco 18/06/2015 à 13:57 par AS31

    L’investissement, notamment en vue de la retraite, c’est mon métier (je suis conseil indépendant) et je vous propose d’aller plus loin :

    Les prix sur Saint Etienne sont ici (source notaires) : http://www.immoprix.com/i pStat.php?tb=APA&a=&zgid= 820423218

    Prenons l’exemple d’un studio de 20 m² payé 20 000 € (1 000 € le m²)
    Au passage, je vous rappelle que le marché immobilier est un marché ouvert d’offres-demandes et, personnellement, je ne suis pas rassuré quand je vois un prix de 1 000 € le m² (où est la demande ?)

    Suivons les dires de l’article : à 8,9 % de rendement locatif brut, le loyer est donc de 148 € par mois, hors charges.
    A ce stade, comme je ne suis pas satisfait du résultat, je corrige en ajustant le loyer à 200 € par mois. Nous avons donc maintenant un rendement brut à 10 % !

    Pour calculer le net (sans impayés, dégradations…), il faut retirer les frais d’agence (si vous ne craignez pas la migraine, vous pouvez le gérer vous-même) et les assurances (PNO, impayés, carence locative, protection juridique…) pour un total de 10 % des loyers, puis les charges non récupérables, disons 20 € par mois si la copropriété est bien entretenue et enfin la taxe foncière 300 € par an.

    On a donc 2 400 € (loyer annuel) – 240 € (agence et assurances) – 240 (charges) – 300 € (taxe foncière) = 1 620 € soit un rendement locatif de 8,1 % avant impôt et CSG.

    Si votre taux marginal d’imposition (Tmi) est de 14 % : 1 620 – 478 (IR et CSG) = 1 142, soit un rendement net de 5,71 % (1 142 / 20 000)
    Tmi 30 % : 1 620 – 737 = 883, soit un rendement net de 4,41 %
    Tmi 41 % : 1 620 – 915 = 705, soit un rendement net de 3,52 %

    Ça, c’est le résultat net si tout se passe bien, pas d’impayés, logement loué tous les mois de l’année, pas de dégradations ni de charges de copropriété trop lourdes).

    La parade évidente à cette fiscalité confiscatoire est le meublé.

    Patrick

  • 0 Reco 16/06/2015 à 01:05 par mickey

    @jerome donald trump
    Effectivement le rendement brut sur limoges est excellent, mais l’inconvénient c'est que ton studio ne vaut rien. 12% ok c'est bien beau mais si c'est pour gratter 200 euro de loyer dans 10 ans euuuh c'est pas fameux quoi. Les investisseurs n'ont pas tous envie d'aller signer chez le notaire pour gagner des cacahuètes. Limoges ou st etienne c'est vraiment rentable quand tu achète plusieurs appartements mais du coup ça demande pas mal d'efforts de gérer plein de petites surfaces quand on habite pas sur place. Et comme on dit le temps c'est de l'argent. Sans compter toutes les taxes foncières, les charges de copropriétés + frais de gestion à payer pour toutes les surfaces bref au final c'est pas si rentable que ça...

  • 0 Reco 16/06/2015 à 00:01 par jérome donald trump

    comprenez pourquoi jai acheté a limoges maintenant???? jai ds studio qui tourne a 12% en rendement!

    cest qui le meilleur?

    ahahahahahhahahah

  • 0 Reco 15/06/2015 à 23:10 par mickey

    @cube
    sauf que en ile de france tu mettra en location ton 2 pièces beaucoup plus cher qu'a limoges. Donc la culbute est la même pour le locataire que ce soit en province ou en ile de france.

  • 0 Reco 15/06/2015 à 18:26 par David

    Faut etre fous pour investir dans l'immo aujourdhui
    Tout est en train de chuter, l'immo est ultra suventionné (40 milliards par an) et l'etat va petit a petit mettre fin a cette anomalie qui enrichi une poignée d'escrocs/lobby/politique .
    En enlevant toute ces aides a terme, la bulle immo va se deglonfler naturellement( voir friggitt -40%)
    On vendra beaucoup cher, mais on pourra racheter moins cher, donc tout le monde sera gagnant.

  • 0 Reco 15/06/2015 à 17:36 par Igloo

    @marc19: l'immobilier est le secteur le plus subventionné qui existe. Tu parles de la "loi du marché".... Ce qui vous souhaiteriez, c'est que l'état (nos impôts) facilite fiscalement votre "investissement", et en même temps que votre "investissement" ne soit pas imposable. Votre définition du marché ferai rire un élève de cm2.

  • 0 Reco 15/06/2015 à 13:29 par Tomtem

    Le calcul de rentabilité est plus complexe que le ratio prix à l'achat/prix à la loc. Il faut en particulier prendre en compte le bien (état du bâtit en particulier) et les locataires potentiels. Et c'est là que le bas baisse. Si les prix à l'achat sont bas, c'est que la population locale est pauvre, souvent au chômage ou avec une probabilité forte de l'être, avec peu de perceptive d'emploi à cours termes. Cela amène inéluctablement de très hauts risques de vacances locatives, d'impayés ou de dégradation de bien (va faire payer un insolvable au chômage). Et peu de perceptive de revente. Conclusion: je ne mettrai jamais un copec dans l'immo à St Etienne, et je préfère de très loin rester en IdF. L'investissement immo s'estime sur le long terme.

  • 2 Reco 15/06/2015 à 09:38 par MisterHadley

    Une rentabilité se crée de toute pièce, donc... faut pas tenir compte de ce genre "d'étude" en mousse...

    Si vous connaissez votre métier, vous pouvez sortir une très belle rentabilité à peu près n'importe où, ça dépend juste de vos objectifs, en fait...

    Quant à l'avis de "cube", ce n'est ni plus ni moins que ce que ce fait aussi au niveau mondial, bah tiens..!

    Et si "tout le monde se lève pour Danette..." :D

    ... je ne vois personnellement personne se lever, par contre, pour mouiller sa chemise et changer tout ça...

    Dénoncer, c'est une chose...

    Agir, c'est tellement mieux...

    Message édité 15/06/2015 à 09:40

  • 0 Reco 15/06/2015 à 09:34 par immobilier-marseillan

    Beaucoup d'avis qui se croisent à ce sujet...très compliqué de donner un avis vraiment tranché...selon moi, il est intéressant d'investir dans ce genre de région pour des logements secondaires, après comme logement principal, selon l'activité généré par la région, c'est peut-être compliqué.

  • 0 Reco 15/06/2015 à 08:56 par marc19

    Cube découvre la loi du marché .......................
    et crache sur le petit bourgeois dégénéré .

  • 3 Reco 14/06/2015 à 13:48 par cube

    En bref, les villes où le rendement est le plus élevé sont celles où la population présente le profil d'une France à deux vitesses : fort taux de chômage et de pauvreté empêchant l'accès à la propriété pendant que des franciliens deviennent les bailleurs.

    Les revenus sont tellement bas dans ces villes "miracles" où l'achat est moins cher que la location que leurs habitants de peuvent souvent pas accéder au crédit immobilier, sans compter que pour de nombreux biens, les banques ne consentiront qu'à un crédit à la consommation, pour s'y retrouver (quand un 60m² à Limoge hypercentre coûte 60 000€, le crédit immo ne leur rapporterait rien), rendant encore plus onéreuse les acquisitions pour ces pauvres.

    Éthiquement, je préfère acheter des appartements dans des zones tendues d'Ile-de-France, sans envisager la culbute (mes revenus sont déjà assez confortables comme ça) mais en pensant à l'avenir de ma famille qui pourra toujours se trouver à loger en cas de coup dur dans un environnement porteur d'emploi, que de suivre la mentalité dégénérée de petit-bourgeois qui consiste à s'endetter pour un achat dans une ville pauvre puis aller tondre les locaux pour se refaire une santé.

    Ne venez pas vous plaindre d'impayés dans quelques mois ou années si vous pariez sur ces villes-jackpot... Et surtout, faites marcher votre conscience...

  • 0 Reco 14/06/2015 à 09:48 par marc19

    Cà eût payé mais ça paye plus comme disait Fernand ......................... .......................
    Passé partout , impôts , taxes de toutes sortes , obligations diagnostics , prélèvement du gestionnaire.
    Sans compter tracasseries en tout genre et incertitudes des lois et reglements à venir , nouvelles normes etc ...............

    Non , ça ne paye plus comme on voudrait nous le faire croire ......................... .

  • 2 Reco 14/06/2015 à 08:06 par marc19

    Le jackpot , ce serait ne pas toujours augmenter les droits des locataires et réduire ceux des bailleurs , ce serait une véritable assurance loyers impayés obligatoire , ce serait ne pas subir de grosses vacances locatives , ce serait ne pas récupérer des logements détruits , ce serait ne pas être obligé de "s'asseoir" sur 15 ou 18 mois d'impayés pour expulser un locataire , ce serait alors , oui , le jackpot .............on en est loin .

  • 0 Reco 13/06/2015 à 12:51 par Pour Michel

    On parle de rendement brut Michel j'avais bien compris en lisant l'article que ces données devaient être interprétées avec précaution.
    Mais bon ça donne un bon ordre d'idée je trouve, connaissant bien St Étienne, je peux dire que cela reflète plutôt bien la réalité du marche.


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