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La Vie immobilière N° 4Paru le jeudi 1 février 2007 à 00h00

Immobilier Un peu, beaucoup, passionnément


Les Français vouent un véritable culte à la pierre. Au risque de déséquilibrer leur patrimoine au détriment des placements financiers.

Nous connaissons l'affection toute particulière de nos concitoyens pour la pierre, cet investissement qui, selon eux, « ne ment pas » (sous-entendu comme la Bourse). De fait, l'immobilier et le foncier représentent, selon l'Insee, 64 % du patrimoine brut des ménages français. Comme à la fin des années 1970, à un moment où l'inflation faisait rage, poussant les épargnants à fuir les placements papier au profit des « biens réels » comme l'or ou l'immobilier. Mais depuis que l'inflation a quasiment disparu, est-il aussi nécessaire de miser autant sur les biens réels ? Après tout, les quelque 3 millions de millionnaires européens repérés à travers le monde* ne sont « immobiliers » qu'à hauteur de 24 % de leur patrimoine. Hors résidence principale, il est vrai. Il n'empêche : les riches sont beaucoup plus diversifiés que les ménages français moyens. Serions-nous donc « trop » immobiliers ?

Un patrimoine bien conçu repose nécessairement sur plusieurs pieds, de manière à profiter des bonnes affaires quand tout va bien et à amortir les coups durs lorsque tel ou tel marché se retourne. Or, lorsqu'un seul type d'actif représente les deux tiers du total, la diversification n'y trouve guère son compte ! Que cet actif perde un quart de sa valeur et, toutes choses égales par ailleurs, le patrimoine fond de près de 17 %. Et, au cas où on l'aurait oublié, l'immobilier parisien a baissé de 30 % entre 1991 et 1997. Un tel correctif est, il est vrai, unique dans l'histoire immobilière française des soixante dernières années.

Autre handicap de la pierre par rapport aux autres placements : son immobilité, justement. Un appartement ne franchit pas une frontière comme un portefeuille de titres ou un lingot... Ce particularisme en fait une proie de choix pour le fisc. Il est en effet aisé de taxer des biens dont on est certain qu'ils resteront sagement à leur place. L'augmentation de plus de 70 % des taxes foncières en moins de dix ans n'est sans doute qu'un avant-goût de ce qui attend les propriétaires depuis que la décentralisation est en marche. L'Etat n'est d'ailleurs pas en reste sur ce terrain : les loyers sont en effet les revenus les plus taxés. Ils peuvent supporter jusqu'à 40 % de taux d'imposition (sans abattement ni déduction forfaitaire), auxquels s'ajoutent 11 % de prélèvements sociaux (dont 5,8 % sont, il est vrai, déductibles des revenus de l'année suivante). Au total, les prélèvements peuvent donc atteindre 48,7 % des loyers. Les dividendes des actions ne sont pas taxés à plus de 32,7 %, contre 27 % pour les intérêts des obligations. Entre les impôts locaux, les impôts directs et l'ISF, la gestion d'un parc immobilier locatif représente une bien coûteuse activité, pour une personne âgée notamment. Autre inconvénient : à moins de pratiquer la SCPI (société civile de placement immobilier), l'investissement immobilier n'est pas fractionnable, la valeur unitaire de chaque bien étant élevée.

Ces raisons sont-elles suffisantes pour inciter les Français à mieux équilibrer leur patrimoine ? Sans doute que non (sinon pour les plus rationalistes de nos lecteurs). L'enrichissement est en effet affaire de tempérament. Les fondus de la Bourse ne sont pas des amateurs de pierre et inversement. Et puis qu'on me permette une observation tirée de quarante années de pratique : n'importe qui peut devenir en deux ans un expert de son marché immobilier local (et, partant, un investisseur très avisé), alors que toute une vie ne suffit pas pour maîtriser les oscillations parfois mystérieuses de la Bourse ! Et, tout compte fait, autant mettre son argent dans quelque chose que l'on comprend !

* Enquête annuelle Capgemini-Merrill Lynch.


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