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La Vie immobilière N° 5Paru le jeudi 1 mars 2007 à 00h00

Impôt sur les plus-values et résidence principale


La résidence principale bénéficie depuis toujours d'une exonération en matière d'impôt sur les plus-values. Cependant, en ce domaine, quelques mises au point ne sont pas superflues.

Par « résidence principale », il faut entendre la résidence habituelle du contribuable, c'est-à-dire celle où il habite la plus grande partie de l'année. Aux termes de la loi, cette condition doit être remplie « au jour de la cession ». Ainsi, le bénéfice de l'exonération n'est pas susceptible d'être revendiqué pour un logement qui, postérieurement à son occupation à titre de résidence principale, soit a été donné en location, soit a été mis gratuitement à la disposition de membres de la famille ou de tiers, ou encore a été utilisé par son propriétaire comme résidence secondaire ou laissé sans affectation particulière.

Assouplissements administratifs

Mais, comme l'a rappelé l'administration dans sa circulaire du 14 janvier 2004 (BOI 8 M-1-04), la franchise d'impôt sur les plus-values profite à une résidence devenue vacante au moment de sa vente, dès lors, d'une part, que ce logement est resté occupé à titre de résidence principale par son propriétaire jusqu'à sa mise en vente, et, d'autre part, que la cession est intervenue dans des délais « normaux » après celle-ci (un an au maximum sauf circonstances exceptionnelles). De même, une mesure de tempérament a été prise en faveur des contribuables séparés ou divorcés. Alors qu'une application servile des textes conduirait à exclure du régime de faveur les conjoints ayant quitté le domicile conjugal, l'administration admet qu'ils puissent s'en prévaloir dans le cas où la cession du logement qui constituait la résidence principale des époux au moment de la séparation ou du divorce a été motivée par cette rupture et est intervenue dans un délai « normal » après celle-ci.

Problème des annexes

Autre question : les annexes du logement sont-elles aussi exonérées ? La réponse est en principe affirmative. Dès lors qu'elles peuvent être considérées comme des dépendances « immédiates et nécessaires » du logement, les annexes bénéficient de l'exonération d'impôt sur les plus-values accordée à ce dernier. Cette qualité est reconnue aux chambres de service situées dans le même immeuble que l'habitation ainsi qu'aux garages sis à moins de un kilomètre de ce logement. Seconde condition : ces annexes doivent être cédées simultanément avec la résidence principale.

Simultanéité de la cession

Cependant, il n'est pas nécessaire qu'il y ait réellement concomitance. En effet, dans l'hypothèse où ils constituent effectivement des dépendances « immédiates et nécessaires » de la résidence principale du contribuable, les garages ou les chambres de service peuvent bénéficier de l'exonération d'impôt sur les plus-values même s'ils font l'objet d'une cession à un acquéreur distinct. En pareille situation, sous réserve d'intervenir dans un délai « normal », la cession de la résidence principale et celle des dépendances sont considérées comme simultanées

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

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