Interview
LaVieImmo.com
Interviewlundi 12 novembre 2012 à 15h45

"Aucune ville n'échappera à l'éclatement de la bulle immobilière"


Pierre Sabatier, co-fondateur du cabinet PrimeviewPierre Sabatier, co-fondateur du cabinet Primeview (©dr)

Entretien avec Pierre Sabatier, économiste chez Primeview et co-auteur, avec Jean-Luc Buchalet, d'une étude en trois volets sur le marché immobilier français. Publiée au printemps dernier, celle-ci prédit « plus de 30 % de baisse des prix dans les 5 à 10 ans à venir », soit la projection la plus forte à ce jour. Alors que le mouvement tarde à s'enclencher, nous lui avons demandé de préciser ses prévisions. Ou comment l’État et ceux qui ont mis en avant « la prétendue pénurie de logements [ont] contribué à l’émergence d’une bulle » immobilière en France.

(LaVieImmo.com) - Au printemps, vous annonciez une baisse imminente des prix de l’immobilier. Les chiffres de la Fnaim ont montré que l’ajustement avait été moins fort qu’anticipé et les Notaires maintiennent leur prévision d’une stabilisation des prix parisiens sur de très hauts niveaux…

Pierre Sabatier : Nos prévisions s’entendent à moyen-long terme. Ce ne sont pas quelques mois de stabilisation qui vont changer la donne. Au contraire, je serais tenté de dire que plus le mouvement tardera à s’enclencher, plus la baisse sera longue et prononcée. L’immobilier n’est pas un marché liquide et les ajustements de prix sont lents à se mettre en place : l’exemple des crises passées nous enseigne qu’ils suivent les contractions de volumes de vente avec un décalage de 9 à 15 mois. Nous maintenons donc notre prévision d’une baisse de prix de 30 à 40 % en moyenne nationale, en cumulé, au cours des cinq à dix prochaines années.

Que faites-vous du manque de logements ? La faiblesse de l’offre n’agit-elle pas comme un soutien aux prix ?

Pierre Sabatier : Cet argument est l’un des plus fallacieux qui soit : techniquement le manque de logements n’existe pas, à part peut-être ponctuellement dans certaines zones très précises. Ce qui manque, ce sont des logements abordables. Quant à la demande, en comparaison de quoi dit-on qu’elle est forte ? Nous montrons dans notre étude que la hausse de prix des dernières années a eu lieu dans un contexte démographique porteur, qui est en train de changer radicalement - et pour longtemps. Entre 20 et 59 ans, un ménage est considéré comme un « acheteur net » de logement, c'est-à-dire que chaque année, il y a plus de biens achetés que vendus par des ménages de cette tranche d’âge. Après 60 ans, la tendance s’inverse et on parle de « vendeurs net ». Or, si, au cours des quarante dernières années, le nombre d’acheteurs a progressé de manière significativement plus rapide que celui des vendeurs nets, le rapport est en train de s’inverser avec le vieillissement des générations issues du baby boom. Le nombre d’accédants potentiels à la propriété devrait se stabiliser sur les niveaux actuels, soit environ 33 millions, tandis que celui des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), lui, augmentera de manière très nette. Ce changement d’environnement démographique promet d’avoir un impact fortement déflationniste sur les prix de la pierre.

Quid des taux ? Leur niveau historiquement bas ne solvabilise-t-il pas la demande ?

Pierre Sabatier : Si, même si sur le plan du financement, ce sont plutôt l’allongement des durées d’emprunt et la moindre exigence des établissements prêteurs en matière d’apport financier des ménages qui a joué ce rôle de solvabilisateur de la demande. Là aussi, la donne a déjà commencé à changer : les nouvelles exigences réglementaires de ratio de fonds propres imposés par la réforme Bâle 3 vont contraindre les banques à réduire la durée des emprunts qu’elles accordent et à prêter plus cher. Mécaniquement, la part d’apport personnel des ménages devra augmenter. La demande de crédits, déjà très faible, en pâtira d’autant plus.

Vous tablez également sur un désengagement de l’État. Contrairement à ce qu’il avait pu laisser entendre, le gouvernement a prévu un successeur au dispositif Scellier d’aide à l’investissement locatif, et il n’est pas exclu qu’un prêt à taux zéro soit remis en place pour l’accession à la propriété dans l’ancien.

Pierre Sabatier : Le désengagement de l’État est inévitable. Là encore, nous travaillons à moyen-long terme. Même si des aides sont effectivement programmées pour 2013, il ne fait pas de doute, au regard des contraintes qui pèsent sur les finances publiques, que les gouvernements qui se succèderont dans les années à venir auront du mal à ne pas mettre un terme aux programmes de stimulation de la demande. Voire à augmenter la fiscalité sur l’immobilier. Dans ce cas, la baisse des prix pourrait être plus rapide et plus nette encore que nous l’anticipons.

Est-ce à dire que l’Etat a soutenu la hausse des prix de l’immobilier ?

Pierre Sabatier : En partie, oui. Et c’est d’ailleurs ce qui explique que la France soit le seul pays industrialisé à ne pas encore avoir connu de baisse de prix. La fameuse « exception française ». Non seulement parce que ces aides ont solvabilisé la demande potentielle, mais plus encore peut-être à cause de ce qu’on appelle en économie « l’aléa moral ». En incitant les ménages à investir dans l’immobilier via une fiscalité et un système d’aides adaptées (en leur apportant pour ainsi dire sa caution), l’État fait passer le message implicite qu’il s’agit d’un placement sans risque. Or dans tout investissement, quel qu’il soit, il y a un risque… On l’a vu avec la bulle bancaire de la fin des années 2000 aux États-Unis, par exemple.

Vous prévoyez une baisse « en moyenne nationale ». Même dans les grandes villes ?

Pierre Sabatier : Oui. Ni Paris ni les grandes agglomérations de province ne seront épargnées. On retrouve l’aléa de moralité : l’idée - solidement ancrée dans les esprits et régulièrement mise en avant par les observateurs - selon laquelle Paris et les grandes villes de province sont à l’abri de la baisse en raison d’une prétendue pénurie de logements, a contribué à l’émergence d’une bulle. Elle participera à son éclatement, selon un schéma qui n’est pas sans rappeler la situation de Tokyo, ville autrement plus dense que Paris, à la fin des années 1980. Ou l’éclatement de la bulle Internet de la fin des années 1990. A la seule différence que les ajustements sont plus lents sur le marché de l’immobilier que sur celui des actions.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2014 LaVieImmo
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  • 0 Reco 11/03/2013 à 16:40 par immofaim

    Ici, sur ce même site:
    http://www.lavieimmo.com/ prix-immobilier/immobilie r-n-achetez-plus-17289.ht ml

  • 0 Reco 23/11/2012 à 13:54 par koalaii

    L'inflation seule est responsable de la moitié de la montée des prix (hors Paris)
    Notre population va atteindre 70m, la superficie et la densité des quartiers sympa reste constante, les taxes à l'achat/vente sont monstrueuses. Je pense que l'effort de logement restera durablement plus élevé que pour nos ancêtres. Le scenario le plus probable est donc une stabilisation des prix sur 10 ans, soit compte tenu de l'inflation une baisse relative de 20-30%. Mais si on compte les loyers à payer sur une même période ce n'est pas mieux.
    Si on est dans un scenario forte baisse, dans ce cas je rappelerais que la France n'est pas la Grèce ou l'Espagne. Il n'y aura pas de plan se sauvetage pour votre argent en banque.

  • 2 Reco 22/11/2012 à 21:12 par Fredb

    C'est une bulle alimentée par le crédit à taux bas, mêlé à 15 ans d'incitation fiscale....inutile de parler de catastrophe ou fin du monde pour que la baisse soit importante.

  • 1 Reco 22/11/2012 à 12:03 par JPBACRI

    On en reparle dans 5 ans, mais ce qui est sûr c'est que si le scenario de baisse se réalise à hauteur de 30% comme expliqué dessus, cela signifie que la France sera dans une situation proche de l'Espagne avec 25 % de chômeurs ce qui n'est ^pas impossible si on ne réforme pas d'avantage et alors là beaucoup auront fui ou alors on sera dans une situation catastrophique et du coup je ne vois pas l'intérêt d'investir dans un pays qui part à la dérive...

  • 3 Reco 20/11/2012 à 13:53 par Fredb

    "Préferez-vous être locataire ou propriétaire de votre résidence principale ? Surtout dans un contexte ou nous risquons d avoir des retraites de misère..."

    La question ne se pose même plus pour une bonne partie des nouvelles générations. Et vous pensez encore qu'il y aura des gens pour alimenter votre Ponzi de l'immo? Réveillez-vous, les jeunes se détournent de l'immo faute de financement et condition de vie acceptables....Quand les secondo arrêteront de s'échanger les biens, le marché sera coulera pour de bon et vous la sentirez passer la baisse !

  • 3 Reco 20/11/2012 à 11:45 par JPBACRI

    Encore le retour des devins de l'immobilier qui nous annonçaient déjà une baisse des prix considérable de l'immobilier durant la crise de 2008....résultat les prix sont repartis de plus belle à la hausse...Dans un contexte où placer son argent sur les marchés ne rapporte plus rien sans prise de risque importante comme le marché action , et où les liquidités coulent à flot du fait des politiques de relance monétaires très accommodantes ( quantitative easing aux USA, rachat d 'obligations de la BCE, taux directeurs proche de 0), des taux d intérêt bas, des prix des fonciers très chers en zone urbaine car rarissime, de la hausse du coût de construction, de la contrainte des normes énergétiques de plus en plus exigeante et coûteuse ( cf RT2012) , de la désertification de nos campagnes vers les agglomérations, de la hausse des divorces et du surcroit des familles monoparentales, du manque de logement quoiqu'on en dise car s'il y avait une offre trop importante les loyers seraient mécaniquement nettement à la baisse ce qui n'est vraisemblablement pas le cas puisqu’ on fait une loi pour les encadrer....bref pour toutes ces raisons et bien d'autres encore Mr Sabatier revoyez votre copie , vos chiffres et votre analyse et on se revoit dans 5 ans ...Sans trop me mouiller je parie que les prix n'auront pas bouger dans le SUD ET LE grand Ouest de Hendaye à Rennes, voir en augmentation ....et en légère baisse dans le nord est du pays du fait d'une perte d'attractivité de cette région qui perd des emplois et dont les séniors migrent dans le sud ou l ouest.
    Mr SABATIER posez-vous les bonnes questions avant de faire des études théoriques :
    1 préferez-vous être locataire ou propriétaire de votre résidence principale ? Surtout dans un contexte ou nous risquons d avoir des retraites de misère...
    2- Préférerez vous placer votre argent à 2,5% sur une assurance vie investie sur des obligations d'Etat espagnoles ou françaises ou sur un logement locatif qui fait 4,5% de rentabilité

  • 7 Reco 17/11/2012 à 16:14 par Mick92

    à koalaii
    il me semble pourtant que vers 1993 il y a eu une récession en France et un krach immo en IDF et les prix s'étaient écrouler.
    Le marché immo est un marché, et comme tout marché il y a des cycles haussiers ou baissiers. Le problème est que le marché immo a des cycles longs, mais il est urgent d'attendre quand même car ça va baisser et de partout même à Paris.
    Et j'insiste sur le fait que c'est toujours rentable d'attendre afin d’acquérir un bien plus grands pour moins cher même si les taux d'intérêt augmentent par 2 ou par 3.
    Nos anciens s’endettaient sur 15 ans avec des taux à plus de 10 à 15%.
    Donc l'argument des taux exceptionnellement bas, c'est le moment il faut acheter car ils sont historiquement bas => c'est une foutaise. J'attends avec impatience que les taux augmentent et la bulle éclatera très vite après. Car pour l'instant elle se dégonfle un petit peu chaque année depuis 2 ans mais c'est pas suffisant.
    Pour conclure on voit bien qu'on aux prémices de l'éclatement de la bulle car justement avec des taux historiquement bas les ventes ne cessent de chuter ...

  • 6 Reco 13/11/2012 à 13:05 par koalaii

    Tout ce qu'il dit est vrai mais je reste dubitatif sur les conclusions. Des facteurs, sociaux et urbains sont ignorés par exemple.

    Beaucoup théorisent selon un retour aux fondamentaux, que tout ce qui dévie d'une tendance doit revenir sur cette tendance. Hors c'est souvent faux. Je ne parierais pas sur un retour de la population à 30m d'habitants, ni vers un retour massif à la campagne. De même le traffic aérien international multiplié par 5 vers Paris et qui emmène quantité de riches étrangers ne va a priori pas s'écrouler. Jamais le nombre, la densité, la concentration de population n'a été aussi grande en France. Certes tout cela était vrai il y a 10 ans.

    Mais un truc qui a vraiment changé ces 10 dernières années et dont on parle peu c'est l'exode urbain vers les quelques mégapoles de taille Européenne, voir mondiale. Et ça se voit bien dans les prix: les prix de villes secondaires, hors celles connectées par TGV ou autre à ces mégapoles sont stables sur 10 ans. Le vrai problème c'est l'énorme demande vers ces villes devenues des "mini-Paris", et qui de plus n'ont pas vu leur centre ville ou quartiers agréables à vivre vraiment grandir. Vouloir habiter à Lyon ou Toulouse sans être dans un quartier difficile cela reste une priorité pour beaucoup, pas seulement par confort mais aussi par sécurité, accès aux bonnes écoles etc. les énormes banlieues et leurs cortèges d'insécurité font fuir des gens prêts à beaucoup plus de sacrifices pour un logement bien placé.

    Note : je ne suis ni pro ni investisseur en dehors de ma résidence principale que je possède !

  • 5 Reco 13/11/2012 à 11:28 par Fredb

    Ce n'est que du bon sens et les arguments les plus fondateurs sont mis en avant depuis près de 3 ans déjà. L'apparition de la bulle a été clairement pointé du doigt depuis le milieu des années 2000 mais clairement masqué ou dé-dramatisé par la propagande immo de notre bon vieux pays de rentier : l'exception française ou le don de la politique de l'Autruche!

    Force est de constater que les décideurs préfèrent aller au fond du gouffre avant de réagir et préfère manoeuvrer par la "force des choses" dans l'improvisation la plus totale ! Turbulences assurées dans le monde de l'immo, et c'est tant mieux pour les jeunes même si la transition sera rude.

  • 1 Reco 13/11/2012 à 10:35 par chebi

    La stabilité que constatent les Notaires et la Fnaim s'entend dans un marché sans transactions. Elle n'a donc pas grande valeur. Une fois que les ventes reprendront (parce que les vendeurs ne peuvent pas garder leur bien éternellement), elles se feront à des niveaux de prix inférieurs à ceux observés aujourd'hui. Et une fois que le mouvement est enclenché... C'est le principe de la bulle, très clairement décrit par Pierre Sabatier.

  • 1 Reco 13/11/2012 à 09:34 par marc19

    5 à 10 ans , il se laisse de la marge , Monsieur . Mais , c'est une évidence , la baisse est inéluctable et même immédiate , pas besoin d'attendre 10 ans . Une bonne négociation, c'est une baisse garantie de 15 à 20 % .

  • 12 Reco 13/11/2012 à 00:48 par koalaii

    Sur 10 ans...
    10 ans de loyer c'est 65% du prix de l'appart que je viens d'acheter alors l'un dans l'autre...entre un truc certain et un autre incertain. Surtout que l'argent en banque n'est pas plus sûr

  • 6 Reco 12/11/2012 à 23:00 par fanfan25fd

    Enfin un avis clair, circonstancié.
    Sans parti pris partisan apparent.
    Reprenant chaque élément point par point, avec une vision qui semble plutôt objective.
    Les arguments sont solides, irréfutables. Il ne s'agit plus seulement de psalmodier "la bulle, la bulle, la bulle" à n'en plus finir, en espérant qu'à force de le répéter elle va finir par éclater.
    Il ne s'agit pas non plus de répéter à n'en plus finir que l'immobilier "montera jusqu'au ciel" sans bien sûr expliquer pourquoi !

    Merci Pierre Sabatier