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InterviewInterviewmardi 7 février 2012 à 10h27

"Aujourd'hui, il vaut mieux louer qu'acheter son logement"


Marc Fiorentino
Marc Fiorentino
Marc Fiorentino (©dr)

A l’occasion de la sortie d’« Immobiliez-vous ! »*, son nouveau livre consacré au secteur de l’immobilier, Marc Fiorentino, banquier d'affaires et spécialiste des marchés financiers, détaille ses prévisions et s'explique sur l'absence de bulle en France.

(LaVieImmo.com) - Vous écrivez qu’il n’y a pas de bulle immobilière en France parce que « la plupart des achats […] des trois dernières années n’ont pas eu de but spéculatif ». Une étude du Centre d’analyse stratégique (CAS) de 2011 tendait à montrer que bulle ne rimait pas nécessairement avec spéculation, ni même investisseurs…

Marc Fiorentino : Je crois pourtant qu’il convient de faire la distinction entre un marché en situation de bulle, dans lequel la hausse des prix est entretenue par le comportement spéculatif d’investisseurs qui achètent dans le but de réaliser une plus-value, et un marché simplement surévalué – comme c’est le cas aujourd’hui en France, après plusieurs années d’une hausse soutenue. Oui, le niveau des prix est très élevé. Oui, le mouvement a commencé à s’essouffler. Oui, l’heure est à la correction. Pourtant il n’y aura pas d’effondrement du marché.

Mais bien une baisse ?

Marc Fiorentino : Sans aucun doute. Une baisse qui est d’ailleurs déjà entamée et va se confirmer avec la réduction, puis l’arrêt des incitations fiscales qui avaient soutenu le mouvement de hausse. Cette baisse de prix sera forte - de l’ordre de 15 % en moyenne pour les biens de bonne qualité, jusqu’à 30 % pour les autres - et devrait s’étaler sur les deux à trois prochaines années.

-30 % ce n’est pas un effondrement ?

Marc Fiorentino : Compte tenu de l’ampleur de la hausse des dernières années, non. Dans le cas de l’éclatement d’une bulle spéculative, la baisse pourrait atteindre -50 % et durer beaucoup plus longtemps que trois ans.

En l’état actuel du marché et de la forte baisse que vous envisagez, conseilleriez-vous d’acheter plutôt que de louer ?

Marc Fiorentino : Même s’il n’y a pas de manière a priori de répondre à cette question, je démontre dans mon livre qu’il est plus intéressant d’acheter quand on anticipe une hausse des prix et de louer quand on attend une baisse. Bien sûr on ne peut pas faire abstraction des éléments irrationnels, comme « l’envie d’être propriétaire » ou la peur de l’avenir… Pourtant, compte tenu du niveau objectivement trop élevé des prix, il est plus intéressant de repousser son achat, le temps que le marché corrige. Attention, je ne vous aurais pas dit ça il y a trois ans et je ne vous le dirai certainement plus dans trois ans !

A l’approche de l’élection présidentielle, les candidats ont commencé à dévoiler différentes mesures de soutien au secteur immobilier. Que vous inspirent-elles ?

Marc Fiorentino : Aucune ne m’a vraiment convaincu, que ce soit le contrôle des loyers, qui est contraire à la loi de l’offre et de la demande et risque d’accentuer la vacance locative, ou le relèvement du coefficient d’occupation des sols (COS), qui est certainement une excellente mesure pour soutenir le secteur du bâtiment mais ne répondra en rien à la crise du logement. La seule mesure qui pourrait sembler utile, et qui n’a encore été évoquée par personne, consisterait à mettre en place des réductions d’impôts très ciblées, d’aide à l’investissement dans les logements sociaux. Cela dit, je suis convaincu que la meilleure manière de soutenir le marché à l’heure actuelle est de le laisser se purger, pour en finir avec les prix aberrants qui peuvent se pratiquer.

* « Immobiliez-vous ! Face à la crise, tout sur l'immobilier », par Marc Fiorentino. Ed. Robert Laffont, prix de vente : 15,00 €

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 05/12/2012 à 19:25 par Jean-Baptiste

    Je suis tout à fait d'accord avec les messages précédents : personne ne peut dire s'il vaut mieux acheter ou louer sans avoir étudié précisément son cas. Une recommandation aussi générale que celle de l'article n'est donc pas pertinente.
    Il y a deux étapes à suivre :
    1- Une première approche générale : http://immobilier-pour-in vestir.com/faut-il-achete r-ou-louer/
    On affinera le champ des possibles
    2- Une deuxième approche très précise (par exemple sur http://www.acheter-ou-lou er.com/)

    Ce n'est qu'après cette analyse qu'on peut savoir ce qui est le plus avantageux.

    Jean-Baptiste
    http://immobilier-pour-in vestir.com

  • 0 Reco 03/09/2012 à 17:08 par Comparateur-Achat-Location.com

    "Aujourd'hui, il vaut mieux louer qu'acheter son logement".
    -> chaque cas mérite calcul ! On ne peut pas généraliser !

    Exemple : une location 600 €/mois d'un côté. De l'autre, un achat 120 000 € à 656 €/mois sur 25 ans à 4.33% + 1000€ taxe foncière/ans.
    Résultat : rentable dès la 1ère année. 10 000€ d'économisés au bout des 7 ans (par rapport à la location).

    10 000€... ça vaut le coup de se poser la question ;-)

  • 1 Reco 23/05/2012 à 13:57 par PATRICE

    Qui ont été les grands gagnant ces 5-10-20 et 30 dernières années ?
    les propriétaires ou les locataires ?

    Comment ose t-on dire qu'il es préférable de louer au lieux d'acheter ????

  • 5 Reco 18/02/2012 à 18:07 par Céladon

    Après la Bourse,l'Immobilier ! Et quand se ne sont pas pas les marchés,c'est l'Etat qui fait tout pour ruiner l'épargnant ! Jamais un moment de répits! Alors,les commentaires des soi-disant experts ! Qu'ont-ils vus de probant pour éviter les crises qui se succèdent et qui se succèderont sans discontinuer, auxquelles il faut ajouter les conflits qui éclatent partout,et qui ont une influence majeure. Pas de répits vous dis-je,pas de solutions miracles.Dépensez votre argent si vous avez la chance d'en avoir encore un petit peu,et vivez ! La Vie,c'est encore le meilleur placement !

  • 0 Reco 17/02/2012 à 04:50 par Gérard MANVUSSA

    @Mégas - 12/02/12 à 01:00 : il me semble qu'il y a juste une faille majeure dans le raisonnement : pour que les prix montent de 15%, il faut juste que les revenus des acquéreurs potentiels fassent de même (ce qui est loin d'être le cas depuis 10 ans...) et/ou que les banquiers soient assez c**s pour prêter des sommes qui ne seront, dans 80% des cas, pas remboursables par les accédants à la propriété.

  • 1 Reco 17/02/2012 à 00:31 par Christophe

    Tous ces calculs, estimations, anticipations, extrapolations, liens de cause à effet (pression démographie, parc immo, tx d'intérêt, etc...) Pour définir la tendance des prix de l'immobilier de manière rationnelle. Cela n'a qu'une influence mineure même s'il s'agit de la source de la tendance. Ce qui déterminera la tendance des prix sera la manière dont les médias présenteront le marché. Il n'existe pas de marché moins rationnel que celui de l'immo. C'est un marché de masse qui concerne tout le monde. Il s'adresse donc à une masse qui n'est pas experte mais sensible (même si leur choix sera toujours base sur des critères raisonnés selon eux). Une fois que le journal de 20h aura fait un reportage sur les difficultés que rencontrent certains vendeurs...le réajustement des prix va significativement s'accélérer

  • 2 Reco 14/02/2012 à 23:40 par acheteur

    quand j'ai dit "tout à fait", je voulais dire que j'étais d'acord avec l'article!
    :-)

  • 0 Reco 14/02/2012 à 16:00 par Fredb

    @mégas : tu es la preuve vivante que les lobbys haussiers ont bien fait leur travail ! tu peux te féliciter de te baser sur du concret! et en plus tu parles de math...le degré zéro du raisonnement.

  • 0 Reco 14/02/2012 à 14:14 par acheteur

    tout-à-fait!

  • 0 Reco 12/02/2012 à 09:18 par Igloo

    Oui, Mégas, ça c'est de l'argumentation. Implacable. Imparable. Logique. C'est vrai, vous avez raison, d'ici 1 an au moins 15%, et ce n'est qu'un début. D'ici 2014, Paris à 25000 euros le m2 et tout le monde va se battre pour acheter. Et tous les locataires seront SDF à 60 ans, par -10° en plus, bien fait pour eux...
    En tout cas toutes mes félicitations, vous avez réussi à faire le post contenant le plus de poncifs éculés que l'on puisse trouver sur le web. Vu les fautes d’orthographe et le "style", à la fois particulièrement mauvais et bileux, je pencherais pour un AI aigris et inquiet, non? Mais vous avez raison, ça ne peut que monter! Et avec les lettres capitales en plus! LOL!

  • 1 Reco 12/02/2012 à 01:00 par Mégas

    Arrêtez vos délire et basez vous sur les math : mega forte natalité, 0 construction, aucun bien sur paris à vendre même cher, 0 appart disponible, file d'attente interminable pour louer, dès qu'un appart meme a 10 000 € / m2 est dispo il est vendu à la première visite. A Paris il ne reste que des souplex (= des tombeaux dès la première inondation) ou des RDC bruyant. Merci de vous baser sur des fait : natalité exponentielle, constructions 100 fois insuffisantes, projet de grand Paris = concentration d'activité et donc de travail et donc de recherche de logement en ile de france = CA NE BAISSERA JAMAIS DE 15%. Avec l'immense inflation à venir au vue des problèmes de l'euro, la hausse va même recommencer !!! +15% pour 2013 est plus que probable. Louez...et finissez SDF à 60 ans par -10° en ce moment et vous allez regretter de suivre des conseils sans fondement. Basez vous sur la natalité et sur le construction...sur l'absence de bien...

  • 1 Reco 11/02/2012 à 13:33 par lionel

    2012 an 1 de la baisse au dirait. Et ça va durer...... Les derniers pigeons ont acheté en 2011, et ca me fait de la peine pour eux.

  • 1 Reco 11/02/2012 à 04:16 par wpjo

    A titre d'exemple: l'appartement que j'avais acheté en 1985 pour 45 000€ vaut actuellement 130 000e, d'où le commentaire de certains que j'ai eu beaucoup de chance. Peut-être. Mais en 1985, le crédit était à 10,5% et maintenant à 4. En intérêts, on payerait donc seulement 10% de plus qu'en 1985. J'en conclus donc qu'il y a 35 ans, la bonne soultion aurait été d'acheter en payant comptant, et en achetant à crédit aujourd'hui.

  • 3 Reco 10/02/2012 à 15:06 par Mika

    @Jeff : acheter sans emprunt est sans doute plus rentable qu'être locataire. Mais acheter avec un prêt est très loin de l'être.

  • 2 Reco 10/02/2012 à 09:05 par MisterHadley

    La BCE laisse ses taux inchangés...

  • 0 Reco 10/02/2012 à 08:46 par Pas tout à fait d'accord

    Evidemment, si les prix baissent mieux vaut rester en location : une baisse de 10 % vaut très largement une année de loyer.
    Et avec la fin des aides à la pierre et du crédit facile, les prix vont baisser, la seule incertitude c'est de savoir de combien.

  • 0 Reco 09/02/2012 à 17:03 par Igloo

    Il est ahurissant de constater à quel point certains n'ont pas compris qu'acheter haut avec emprunt est absurde d'un point de vue économique... Sans compter les lobotomisés (ou acteurs de l'immo inquiets) qui ressortent le coup de "la pierre ça peut que monter". Inouï.

  • 0 Reco 09/02/2012 à 15:31 par JEF33

    SE LOGER RESTE UN BESOIN PRIMAIRE , l'immobilier une valeur refuge....je ne comprends absoluement pas à une baisse de prix de 30 % ou même 15% dans les zones en développement ( arc atlantlique, cote d azut, paris..)et les zones urbaines (nantes, bordeauxs, toulouse...) Souvenez vous en 2008 , on nous avaiit prédit la fin du monde et la même baisse...résultat les prix sont repartis à la hausse dés 2009 et la correction n'aura été que trés faible....aujourd'hui acheter son logement pour se loger reste le meilleur placement pour la retraite et la premiére des choses à faire ! le reste n'est que foutaise et prévisions économiques à 2 balles!

  • 2 Reco 09/02/2012 à 13:37 par trach

    Il est bien relatif M. Fiorentino. Voyez que tout le monde ne parle que de prix, jamais de rentabilité. C'est bien la définition d'un marché spéculatif. la première motivation d'achat est d'ailleur "l'investissement", le besoin de se loger est réel mais arrive après.
    Mais heureusement la ligne Maginot nous protège d'un éclatement de bulle...

  • 0 Reco 09/02/2012 à 13:12 par marseille13

    exact,je rajouterais à vos commentaire en faveur de la loc le phénomène nouveaux de la raréfaction des 2d accédants.je m'explique,un crédit sur 25 ou 30ans,quand on le solde au bout de 15ans,on ne récupère que 30% du capital......et donc trés peu pour le rachat! sur ce 2em marché l'effet de l'allongement des durées d'emprunt d'il y a 10ans fait des ravages

  • 0 Reco 09/02/2012 à 12:16 par acheteur

    @Est Habitat
    Ton raisonement est valable uniquement pour les gens qui ont assez d'argent pour acheter sans crédit, or il n'y a pas des masses! ! Si l'on dispose d'un capital de 200000 €, pour acheter une résidence principale, et que le bien visé côute 300000, la logique change. Le côut du crédit est aussi de l'argent perdu.
    Et ça, c'est un exemple optimiste, bien souvent l'apport personnel est bien inférieur et le besoin de crédit plus grand...
    Attendre et ne pas acheter tout de suite, dans une période d'incertitudes économiques, financières et politiques, c'est plus de la sagesse, en tout cas c'est ce qu'il explique dans cet article.

  • 0 Reco 09/02/2012 à 11:09 par Est Habitat - Louis Rossi

    Monsieur Fiorentino semble oublier que si le marché baisse de 30% cela vaut aussi bien pour le bien que vous vendez que pour celui que vous allez acheter. La valeur intrinsèque de votre investissement n'a donc pas changée et il vaut toujours mieux acheter et capitaliser que de payer un loyer à un propriétaire. L'achat d'une résidence principale est motivé par les besoins d'une famillle. C'est complètement incohérent de conseiller aux gens de rester en location. On achète pas sa résidence principale pour spéculer.Tout le monde n'est pas marchand de bien. Si on raisonne à l'inverse, les gens qui ont fait une grosse plus value ses 15 dernières années vont le plus souvent acheter un autre bien qui aura subi la même hausse des prix. L'évolution des prix sera donc transparente. Il faut absolument acheter si vous le pouvez. Le seul cas ou son raisonnement tient, c'est si vous revendiez pour partir sur un autre marché immobilier(à l'étranger par exemple)

  • 1 Reco 08/02/2012 à 23:06 par démographie

    350 000 habitants de plus tous les ans en France. Chiffre qui augmentera si la gauche passe (la gauche passoire). Il y a pénurie de logement, c'est pas prêt de finir.

  • 4 Reco 08/02/2012 à 23:03 par immob

    J'ai acheté il y a 10 ans, à l'époque javais hésité. Le crédit est payé, que les prix augmentent ou baissent ça ne change rien. Je suis bien où j'habite. Cramer de l'argent en loyer, c'est quand même bien con.

  • 2 Reco 08/02/2012 à 14:11 par polimmo

    avec une chute des prix immobiliers prévue de 25 à 35%, quelque soient les prélèvements
    il est, comme le dit l'internaute précédent, évidemment préférable d'attendre.

  • 1 Reco 08/02/2012 à 12:31 par MisterHadley

    Apparemment, il y en a qui n'ont pas suivi les dernières mesures taxant les revenus des capitaux...

  • 0 Reco 08/02/2012 à 12:07 par jean-christophe

    Avez-vous remarqué que dès qu'un économiste met le doigt sur la réalité économique, la baisse des prix immobiliers inévitable, une nuée de promoteurs ou agents immobiliers nous abreuve d'articles mensongers nous disant que cette baisse sera faible voire n'aura pas lieu!!
    Soit ces professionnels ne sont pas très forts en math (beaucoup de commissions moindres valent mieux que très peu plus importantes) soit ils veulent garder une valeur virtuelle de leur patrimoine plus longtemps !!
    Quoiqu'il en soit si vous avez la somme correspondant à la valeur du bien que vous pourriez acheter, placez là, elle vous rapportera plus qu'un loyer équivalant et attendez la chute des prix !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!

  • 0 Reco 08/02/2012 à 09:49 par MisterHadley

    "gagnent", scusez...

  • 0 Reco 08/02/2012 à 09:49 par MisterHadley

    +30% de constructibilité...

    Plus de nécessité d'emprunter pour celles et ceux qui ne ganent qu'un "SMIC"...

    Tu seras le premier à quémender...

    Alors, réenchantes-toi en attendant...

    Zen...

    ;)

  • 0 Reco 08/02/2012 à 09:34 par retournement

    personne ne peut rien prévoir , mais s'il commence à devoir écrire des bouquins , c'est que l'immo ne doit plus nourrir son homme! alors on se sert de l'immo moribond pour se faire encore du beurre ! nécrophage!!
    -50% d'ici deux ans , c'est certain ,logique , évident, incontestable: taxes, énergie, chomage, démographie, hausse taux, gauchopouvoir , inflation , que des bons ingrédients pour l'immobilier.
    et aux 2 gugusses qui monopolisent les avis: vous etes des rien du tout .

  • 0 Reco 07/02/2012 à 20:24 par MisterHadley

    T'es tout traumatisé, l'antoine, que space t-il..?

    ;)

    Je ne suis pas un "révolutionnaire", MOI...

    Et pourtant, je n'ai pas d'e-pomme, et ne passe pas ma life à pleurer comme tu l'fais de ne rien avoir pu acheter depuis 2004...

    Et ne rêves pas de douej avec moi, tu n'es pas qualifié pour...

    Hi hi hi hi hiiiiii..!

    Et TOC..!

    Emballez, c'est pesé..!

    ;)

  • 0 Reco 07/02/2012 à 19:47 par antoien

    arrete ton charme hadley... et toi , tu l"a ecris comment ton message? avec un apple ou un PC? lequel des deux est plus ecologique? :))

    un partout balle au cente D:

  • 0 Reco 07/02/2012 à 16:55 par Hollandissime

    Bonjour Marc,
    Toujours votre humour 'pince sans rire" que j'apprécie.

  • 0 Reco 07/02/2012 à 16:06 par marc19

    Il vaut mieux parfois même vendre pour redevenir locataire pour se libérer de charges , se faire chouchouter ou emmerder le proprio pour tout et n'importe quoi sachant que l'on est hyper protégé.

  • 1 Reco 07/02/2012 à 16:05 par Hype

    Le prêt à double indexation est l’antidote naturel.

  • 0 Reco 07/02/2012 à 15:45 par FredB.

    +1 avec Igloo.
    Je pense également que beaucoup de gens ont acheté en pronostiquant une pv à la revente. Sans cet espoir de plus value, la plus basique des simulations montre que la location est bien plus avantageuse depuis longtemps...ca va rentrer doucement mais surement dans les esprits...

  • 0 Reco 07/02/2012 à 13:21 par Igloo

    T'inquiète antoine, en France le taux de rotation (temps d'occupation moyen des résidences principales) est de 7 ans. Moins à Paris. Il faudra vendre à un moment donné. Et pour ça, dans les 4-5 ans qui viennent, il faudra baisser. Beaucoup. Ceux qui ont acheté à partir de 2006, aux prix hauts, en s'endettant, vont commencer à avoir des sueurs froides et devraient penser à vendre bientôt. Le marché s'est retourné; le temps est l'ennemi des vendeurs maintenant.

  • 0 Reco 07/02/2012 à 13:18 par MisterHadley

    mercredi 25 janvier 2012 à 09h30

    Les notaires un peu moins pessimistes sur l'immobilier

    Alire tes aveux, "antoine", ça fait sacrément faux-cul, ce que tu dis pour la cent millième fois...

    Tu me fais penser à ces "révolutionnaires" du dimanche qui jouent les grandes bouches dans le confort douillet de leurs intérieurs, dénoncent tout un tas de trucs "virtuellement", mais sont les premiers à s'inscrire à une offre promotionnelle pour gagner la dernière génération de e-pomme encore plus mieux que mieux que celui d'il y a "déjà" six moins...

    En "oubliant", très étrangement, les 6 kilos de ressources naturelles NON RENOUVELABLES, et les petites mains de gamins qu'il faut pour les extraires, ces 6 kgs, en y laissant au mieux leur santé, si ce n'est pas carrément leurs vies...

    Faux cul, tout ça...

    BEURK, BEURK, et re BEURK..!

    ;)

    Et PDF...

  • 0 Reco 07/02/2012 à 13:09 par antoine

    Fiorentino oblige l'essentuiel: les prprios sont pour la plupart en IDF des vioeux c... entetés, bourrus, verreux, qui ne veulment pas baisser d'un centime et preferent crever dans leur baraque, etre prévelé d'un rein ou d'un poumon, plutot que de baisser le prix!

    qu'ils y crevent, vous me direz!! :))))

  • 0 Reco 07/02/2012 à 13:07 par antoine

    mais 30%, cest selon lui une "correctioon"

    ahahahhahahahhaha

    la bonne blague!!! cest un bel eclatement oui!

  • 0 Reco 07/02/2012 à 13:04 par antoine

    voila quelqu'un d'intelligent!!

    effectivemetn, il faut etre un cretin pour acheetr aujourd'hui, avec des prix si élevés et des taux d'interet qui ont explosé

  • 2 Reco 07/02/2012 à 12:43 par Hollandissime

    Louer, louer,! il l'a bien bel notre sympathique Marc Florentino.
    Encore faudrait-il qu'il y ait des logements de disponibles.
    Avec l'augmentation de la population et ,comme il est dit dans un autre article, le peu d'appétit désormais des Français pour l'investissement locatif ( merci à Hollande pour sa brillante idée de bloquer les loyers et de les faire baisser", il n'y aura bientôt plus de logement à louer.

  • 1 Reco 07/02/2012 à 12:39 par Hadlaid

    Pas de bulle, juste une correction de 30%

    hoohohohohohohoho

  • 0 Reco 07/02/2012 à 11:31 par Manu

    En effet, après l'argument sur lequel il s'appuie pour dire qu'il n'y a pas de bulle est assez fallacieux. Qu'il reprenne le dico et aille voir les conditions de formation d'une bulle immobilière... "l’augmentation des prix des biens immobiliers évolue sans rapport avec de nombreux fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif" On est en plein dedans !

  • 1 Reco 07/02/2012 à 11:25 par Igloo

    "la meilleure manière de soutenir le marché à l’heure actuelle est de le laisser se purger, pour en finir avec les prix aberrants qui peuvent se pratiquer."
    Bonne analyse même si je pense que le marché immo présente les signes d'une bulle. Les acheteurs particuliers achètent cher en connaissance de cause, mais ils espèrent que la douleur de l'achat sera compensé par une plus valu à la revente. Cela revient à penser qu'il vaut lieux se tromper avec tout le monde (ca peut que monter) que d'avoir raison seul (les prix sont déjà bien trop élevés). Le marché est bien trop monté pour une correction de 15% dans les biens de qualité. Il faut plutôt envisager 25-30% dans ces biens, plus pour les autres.

  • 0 Reco 07/02/2012 à 11:02 par Hollandissime

    Une interview pleine de bon sens.


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