Interview
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InterviewInterviewlundi 16 mai 2011 à 11h49

"C'est le modèle de la propriété qu'il faut revoir en France"


Thierry Revet, professeur à l'Université Paris I
Thierry Revet, professeur à l'Université Paris I
Thierry Revet, professeur à l'Université Paris I (©dr)

Thierry Revet, directeur de l'Institut de Recherche Juridique de la Sorbonne (IRJS) et professeur à l’Université Paris I, où il enseigne le droit des biens, fait un tour d’horizon de la propriété immobilière en France. L’expert livre à LaVieImmo.com ses réflexions sur ce droit sacralisé en 1804, mais dont certains en dénoncent les limites aujourd’hui.

(LaVieImmo.com) - Le chef de l’Etat a fait de la propriété son cheval de bataille depuis son accession au pouvoir, en 2007. Or, on compte actuellement 8,2 millions de mal-logés, selon la Fondation Abbé Pierre, qui dénonce l’inefficacité de « la France de propriétaires » voulue par Nicolas Sarkozy. Est-ce la notion même de propriété, socle de notre société depuis la révolution française, qu’il faut revoir ?

Thierry Revet : L’évolution tendancielle du marché semble aujourd’hui compromettre l’avènement d’une montée significative du nombre de propriétaires. Si ces derniers demeurent en proportion importante - plus de 50 % de la population -, on est toutefois loin des objectifs souhaités par Nicolas Sarkozy, qui étaient d’augmenter considérablement ce taux. En outre, aucune des mesures qui ont été prises au sommet de l’Etat ne semble avoir influé en faveur de la transformation du paiement d’un loyer en une acquisition immobilière.

Pourtant, la politique de l'Etat a été active pour soutenir l'accession...

Thierry Revet : La déduction des intérêts d’emprunt, aujourd’hui disparue, mais sur laquelle reposaient beaucoup d’espoirs, n’a pas déterminé plus de particuliers à acquérir. Ceux qui étaient déjà disposés à acheter ont simplement bénéficié de conditions plus favorables ! Pire, on peut estimer que les sommes qui ont permis de financer une telle mesure ont été détournées du véritable objectif, qui était de servir aux catégories qui auraient dû en bénéficier en priorité. Ainsi, le prêt à taux zéro n’était pas assez ciblé, car s’adressant à toute catégorie sociale. Sa nouvelle mouture [le PTZ+, NDLR] est toutefois encore trop jeune pour que l’on puisse en tirer quelque conséquence que ce soit.

Comment le droit français aborde-t-il aujourd’hui la propriété ?

Thierry Revet : Aujourd’hui, juridiquement, la distinction entre propriétaire et locataire tend à s’atténuer. La frontière s’estompe ; le droit relativise les pouvoirs du propriétaire, très forts à l’époque de l’élaboration du Code civil. Il les rapproche de ceux du locataire, qui ont dans le même temps, eu tendance à s’accroître. Par ailleurs, le modèle qui habite l’esprit de la propriété immobilière, c’est celui d’un immeuble à prise directe sur le sol. Or, cela n’est pas toujours viable en ville. C’est flagrant en ce qui concerne la copropriété. On va vers un transfert de propriété des parties communes à un tiers, le syndicat de copropriété. Le droit du copropriétaire se rapprochera alors davantage d’un droit de créance, d’associé. La copropriété se transforme en une exclusivité « partielle », appelée partie privative, qui l’éloigne du schéma de la propriété de l’immeuble dans son ensemble, comprenant un volet pleinement exclusif et un volet indivis.

La conception française de la propriété est-elle aujourd’hui dépassée ?

Thierry Revet : La France a une conception « paysanne » de la propriété, même si les paysans ne représentent plus qu’une petite minorité de la population. Rappelons que c’est seulement en 1926 que le basculement vers une plus grande part de citadins que de ruraux s’est opéré. A l'inverse de ce que suggérait - de façon humoristique - Alphonse Allais en matière de propriété, on a alors voulu mettre la campagne à la ville. Cela, en reproduisant autant que faire se pouvait le « pré-carré », lequel a tout sens à la campagne mais beaucoup moins en ville. Il aurait été en effet plus expédient de recourir massivement à la technique sociétaire, complétée de facultés de jouissance privative. Ce choix existe ailleurs, mais a du mal à s'installer en France. Au lieu de quoi, certaines mesures destinées à favoriser l’accession à la propriété révèlent que l'on est prêt à toutes les acrobaties pour essayer de mettre en place une situation de propriété privée, en des occurrences où les moyens économiques font radicalement défaut.

A quelles « acrobaties » faites-vous référence ?

Thierry Revet : Citons le Pass-foncier [mécanisme qui permettait de dissocier les remboursements du terrain et du bâti ; le ménage prétendant à l’accession payait son prêt pour le bâti et devenait par la suite propriétaire de son terrain, NDLR], qui illustrait de façon caricaturale ce phénomène. Mais cela s’observe également dans la notion juridique de « volume » ; une chimère de propriété immobilière, puisque le volume est envisagé indépendamment de tout rapport, comme pure immatérialité. Une conception pour le moins étrangère à un droit de propriété prétendument direct… La définition du droit de propriété demeure malgré tout inchangée de ce qu’elle était en 1804 : il s'agit du « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », d’après le Code civil. Ce droit donne une exclusivité sur un espace territorial, sur des choses éternelles et immuables. Or, cette conception est de plus en mise à l’épreuve par les contraintes extérieures, notamment environnementales.

Devenons-nous nous rapprocher de l'Allemagne, souvent citée comme référence, et qui compte un pourcentage de locataires très élevé pour peu de propriétaires ?

Thierry Revet : Le droit allemand a gravé, dans l'article 14 de la Constitution de 1949, « Propriété oblige. Son usage doit contribuer au bien public ». Ce qui signifie que le droit conditionne l’exercice de la propriété à un équilibre constant entre intérêt individuel et intérêt collectif. C’est moins le cas en France, du moins officiellement, dans la mesure où la propriété est conforme à l’adage « Tout ce qui n’est pas interdit est permis ». Même si la jurisprudence constitutionnelle a depuis longtemps affirmé la nécessité que la propriété soit harmonisée avec des exigences équivalentes, mais différentes - comme le droit à la dignité, qui implique le droit au logement. En pratique, toutefois, le Conseil constitutionnel a déduit peu de conséquences significatives de cette affirmation. Sauf lorsqu'il s'agit d'ouvrir à la puissance publique un vaste champ d'intervention, notamment par la technique de l'expropriation, laquelle est pourtant loin d'obéir à la satisfaction d'intérêts toujours suffisamment légitimes… La conception française classique n'en est pas moins désormais mise à l'épreuve, notamment par des principes nouveaux, tels le principe de précaution.

Quel impact cela a-t-il eu sur l'immobilier ?

Cela s'est traduit dans l’immobilier par la mise en place, par exemple, des diagnostics sismiques ou encore amiante. Un phénomène qui a accentué la soumission de l'espace exclusif aux exigences collectives. Ainsi, c'est sur cette base que des tribunaux de l'ordre judiciaire ont ordonné la désinstallation par un propriétaire d’une antenne de téléphonie mobile sur le toit de son immeuble, pour respecter le fameux principe de précaution. Ce dernier s’est imposé au détriment du droit de propriété. Une première…

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 17/05/2011 à 15:54 par Etienne

    Tant que les produits d'épargne commercialisés par nos banques et nos assurances auront des rendements aussi pitoyables (car les exigences de dividendes desdites sociétés sont trop élevés), les francais continueront à investir dans l'immobilier.


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