Interview
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InterviewInterviewjeudi 30 avril 2015 à 14h08

"Dans le neuf, la correction des prix est peut-être terminée"


Olivier Eluère, économiste de Crédit Agricole S.A.
Olivier Eluère, économiste de Crédit Agricole S.A.
Olivier Eluère, économiste de Crédit Agricole S.A. (©dr)

Olivier Eluère, économiste de Crédit Agricole S.A., analyse la tendance du marché immobilier en France.

(LaVieImmo.com) - Selon Crédit Agricole S.A., la « correction des prix » se poursuit dans l'ancien. C'est-à-dire ?

Olivier Eluère : Nous observons une baisse modérée des prix sur un an entre le 4e trimestre 2013 et le quatrième trimestre 2014. Globalement, les prix se sont contractés d'un peu plus de 2 % par an depuis trois ans, soit 7 % depuis la fin du pic. La tendance est très diversifiée sur l'ensemble du territoire : les notaires rapportent des variations allant de -13 % sur un an à Caen, à +3 % à Toulouse. Mais on n'est pas dans un scénario de krach, et il ne semble pas qu'on s'y dirige. La correction est en effet très lente, très graduelle, à l'exception toutefois de certaines régions. Un effondrement du marché semble très peu probable, les fondamentaux du marché sont stables et favorables. Et s'il n'y a pas de raison que le marché se redresse soudainement, il serait curieux d'assister à une accélération de la baisse, alors que certains signes tendent à montrer une amélioration. Même si cela ne s'observe pas encore dans le marché dans l'ancien.

A quels signes faites-vous référence ?

Olivier Eluère : Les taux continuent à baisser, mais on se rapproche d’un niveau plancher. C'est le moment d'en profiter, car cela ne durera sans doute pas. La conjoncture peut donc accélérer des décisions d'achat. Et malgré un taux de chômage reste élevé, le climat économique global, comme la confiance, semblent se redresser. Et des signes d’amélioration apparaissent dans le neuf.

Quelles sont vos projections ?

Immobilier neuf

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Olivier Eluère : Nous avons mesuré et comparé le taux d'effort des ménages depuis 30 ans, selon l'approche des ratios de solvabilité*. Un ménage « moyen » pouvait s'offrir environ 70 m2 en 1991, lorsque s'est achevé le boom immobilier de la fin des années 1980. Dix ans plus tard, en 1999-2000, ce même ménage pouvait acquérir 110 m2 grâce à la baisse cumulée des prix et des taux de crédit. Cette période correspondant à un début de rebond des ventes, point de départ du boom des années 2000. On peut ainsi supposer un cycle du même ordre actuellement. La capacité d’achat s’améliore depuis 2011. Avec les revenus qui progressent, la baisse des prix et la baisse des taux, on aura retrouvé d'ici quelques années une capacité d'achat attractive, toujours en vertu de cet indicateur. Les prix pourraient ne plus être surévalués, atteignant un niveau proche de leur « fair value »…

On devrait arriver à un rebond du marché, comme vous le laissez entendre, d'ici à 2018 ?

Olivier Eluère : En effet, selon ce scénario, qu'il convient bien sûr de prendre avec prudence. Les ménages n'ont pas pour le moment le sentiment que les prix sont attractifs. Or d'ici à 2018, la solvabilité des ménages pourrait se redresser en partie. Mais il faut pour cela que les prix baissent encore davantage.

Et que les taux restent attractifs ?

Olivier Eluère : Oui, ils ont beaucoup reculé depuis quelques années. Mais aujourd'hui, il n'y a plus beaucoup de marge de baisse. On peut toutefois espérer qu'ils restent bas sur les prochains trimestres.

La même analyse est-elle valable pour le logement neuf ?

Olivier Eluère : L'ancien corrige modérément, mais la baisse des prix devrait être se poursuivre néanmoins encore 2015-2016, de l'ordre de 2,5 % par an avant l'éventuel redémarrage. Il en va différemment du neuf. Nous avons le sentiment que ce secteur de redresse plus rapidement. Si la demande reste encore très mitigée, un léger rebond se fait sentir, que nous attribuons aux mesures de soutien mises en place. Notamment le récent dispositif Pinel pour l’investissement locatif, qui s'est substitué au Duflot, en partie grâce auquel les ventes commencent à repartir depuis le début de l'année. Mais aussi la simplification des normes de construction en cours et l'abattement sur les plus-values de cession de terrains, permettant une baisse de certains coûts de construction. Cela reste à confirmer, mais la correction du neuf, qui représente un quart du marché immobilier français, est peut-être terminée.

*Ce ratio est égal au remboursement annuel (capital et intérêts) pour un nouvel acquéreur d’un crédit habitat à taux fixe, rapporté à son revenu. Le ménage considéré perçoit le revenu moyen des ménages français. A chaque période, on calcule la surface qu’il peut acheter, au prix, au taux et à la durée de crédit du marché, en respectant la règle d’un ratio de solvabilité de 30 % (règle appliquée assez strictement en France par les institutions de crédit). Les calculs sont effectués avec les prix des logements anciens.

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 05/05/2015 à 19:12 par Stephane

    Vous avez vu les prix des matériaux flamber!!!
    au-contraire le minerais fer,cuivre -68% ... alors pourquoi l’immobilier neuf devrait augmenter?

    parce que :

    loi PINEL PTZ... nouvelles défiscalisations incitatives

    Merci l'UMPS

  • 0 Reco 02/05/2015 à 16:28 par Youns

    La baisse c'est bien beau mais Il faut des acheteurs. Pour les petites ville,c'est le marasme total. Une disparition des potentiels acquéreurs. En plus, les vendeurs qui ont acheté pendant la période de la bulle ne veulent pas perdre d'argent. On vas droit dans le mur.

  • 0 Reco 30/04/2015 à 19:33 par David

    http://fr.wikipedia.org/w iki/Bulle_immobilière

  • 0 Reco 30/04/2015 à 19:30 par David

    Si vous observez la courbe typique de l'éclatement d'une bulle, après une baisse graduelle il y a une légère euphorie de courte durée avant l'explosion de la bulle.
    Nous sommes actuellement sur la pente "retour à la normale"

    http://fr.wikipedia.org/w iki/Bulle_immobili%C3%A8r e

  • 0 Reco 30/04/2015 à 19:11 par Claude

    "" Les taux continuent à baisser, mais on se rapproche d’un niveau plancher. C'est le moment d'en profiter, car cela ne durera sans doute pas. ""

    depuis un an, j'ai l'impression d'entendre le même discours des banquiers.


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