Interview
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InterviewInterviewmardi 2 novembre 2010 à 16h32

"En 2011, l'ensemble de la fiscalité du patrimoine sera changé"


Guillaume Fonteneau
Guillaume Fonteneau
Guillaume Fonteneau (©dr)

Guillaume Fonteneau est Conseil en gestion de patrimoine indépendant au sein du cabinet qui porte son nom. Pour LaVieImmo.com, il revient sur la réforme prochaine de la fiscalité du patrimoine en France, qui fera face l'année prochaine à « un revirement total ». L'occasion pour l'expert de rappeler certaines règles fondamentales pour un investissement immobilier éclairé.

(LaVieImmo.com) - Où en sont actuellement les débats sur la fiscalité du patrimoine ?

Guillaume Fonteneau : L’Assemblée est actuellement en pleine discussion sur le Projet de loi de finances 2011 et sur le Projet de loi sur le financement de la sécurité sociale (PLFSS). Les députés ont considérablement avancé sur le rehaussement du taux forfaitaire d’imposition des plus-values immobilières, les prélèvements sociaux, les niches fiscales ou encore l’ISF et le bouclier fiscal. Globalement, les choses ne vont pas dans le bon sens pour la fiscalité du patrimoine, qui risque dans l’ensemble de subir une taxation de plus en plus forte.

Que va-t-il se passer pour les plus-values immobilières ?

Guillaume Fonteneau : Pour l’heure, il est prévu que leur taux forfaitaire passe de 16 à 19 %. Ce n’est pas anodin, mais cela aurait pu être plus grave : Jérôme Cahuzac [président de la commission des finances, NDLR] proposait tout simplement de supprimer l’abattement annuel de 10 % après les cinq années de détention du bien. Ce qui n’a pas été retenu pour cette année, mais la mesure pourrait bien se retrouver au programme l’année prochaine. M. Borloo évoque aujourd’hui un futur « Grenelle de la fiscalité », ce qui aboutira à coup sûr sur un alourdissement de la fiscalité du patrimoine. Les prélèvements sociaux, qui rentrent dans l’assiette de la taxation des plus-values de cessions immobilières à titre onéreux, passeront à 12,3 % au premier janvier 2011, alors qu’ils sont actuellement à 12,1 %. Je considère qu’il s’agit d’une remontée « symbolique », car il était question qu’ils soient relevés de 5 points, pour atteindre les 17 %. On en reste donc pour le moment à une fiscalité forfaitaire des plus-values de 19 %, et des prélèvements sociaux de 12,3 %.

Quid de l’ISF et du bouclier fiscal ?

Guillaume Fonteneau : Le ministre du Budget a reculé l’échéance « pour mieux sauter ». La réforme de ces deux mesures phares de la fiscalité du patrimoine n’interviendra que l’année prochaine. La voie entreprise est celle d’une synthèse, avec un nouvel axe : au lieu de fiscaliser plus fortement les plus riches, on fiscalisera tout le monde, mais dans une moindre mesure. C’est un revirement total qui est en train de se mettre en place. Depuis 2007 avec la loi TEPA et l’instauration du paquet fiscal, on assistait à des exonérations énormes. Avec la réforme de l’ISF, l’idée est de taxer le patrimoine dit « inutile », et de favoriser celui dit « utile ». La volonté d’affecter les ressources au financement des petites et moyennes entreprises (PME) entre dans ce cadre.

On assiste à un revirement à 180 degrés de la politique fiscale…

Guillaume Fonteneau : Oui, mais c’est la force de cette matière que de s’adapter à la conjoncture. Il va falloir faire passer le message suivant, en ce qui concerne l’immobilier : il devient intéressant de détenir le bien pour les revenus qu’il dégage et pas pour les plus-values que celui-ci engendre. Une question très importante pour la gestion de patrimoine concerne le choix de l’imposition - l’impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS). L’IR est défavorable à la taxation des revenus fonciers. En cas de revente, il devient toutefois plus intéressant. A l’inverse, l’IS, au taux de 33,3 %, est favorable à la taxation des revenus fonciers, mais lors de la cession, ce taux est beaucoup trop important pour profiter pleinement des plus-values immobilières qu’elle dégage. Cette tendance ne sera bientôt plus d’actualité ; la réforme invite à une nouvelle réflexion sur la matière, à envisager de nouvelles stratégies.

Que conseillez-vous aux particuliers pour optimiser leurs transactions ?

Guillaume Fonteneau : Au particulier qui souhaite revendre sa résidence secondaire, je conseille de trouver acquéreur rapidement et de signer l’acte avant le 31 décembre prochain, date à laquelle le taux d’imposition changera en vertu du nouveau budget pour 2011. Il ne faut pas non plus négliger le pouvoir d’une remise de prix sur le bien, qui peut s’avérer inférieure au montant de l’imposition des plus-values. Mais l’immobilier doit se penser avant tout sur du long terme : un investissement bien placé est plus important que le seul régime fiscal du bien. Cela est surtout valable pour l’ancien, qui génère des revenus importants, bien que son imposition soit plus élevée. Par exemple, là où les revenus locatifs tirés de la défiscalisation Scellier permettent 4 %, les revenus tirés de la location dans l’ancien peuvent aller jusqu’à 8,5 ou 9 %, en dépit de cette imposition. Pour l’investissement locatif dans le neuf, type Scellier, il paraissait nécessaire d’assainir les choses. La diminution de la réduction d’impôt peut être vue comme une bonne chose, qui permettrait de changer certaines mentalités, car aujourd’hui les investisseurs n’achètent pas un bien, mais une réduction d’impôt.

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 20/11/2010 à 10:00 par Marie

    PATRIMOINE : DISCRIMINATION ! Stupidités politiques, ne plus rien garder dans notre pays si on ne veut plus se faire « racketter » !
    Voici ma situation des deux dernières années :
    Revenu net 2008 : 8725 € (soit 727 € par mois), donc non imposable, mais voilà ce que j’ai payé aux impôts sur ce revenu :
    -Prélèvements sociaux : 1056 €
    -Taxes foncières 2055 € dont 650 € pour habitation partagée avec AH.
    -Total payé aux Impôts 3111 € soit 36,66 % sur mon revenu de 8725 € déjà en dessous du seuil de pauvreté.
    Il ne me reste donc que 467 € par mois.
    Résultat : Comment faire pour rembourser prêts immobiliers ?
    Aide au logement : Refus sans autre justification que « patrimoine »
    Aide d’un enfant pour prise en charge crédits.
    Patrimoine en usufruit, problème pour vente qui aggraverait la situation.
    Revenus 2009 : 11000 €, la situation bien qu’améliorée est quasiment identique en raison des augmentations de toutes les charges, compris prélèvements sociaux !
    PLUS AUCUNE CONFIANCE DANS LES POLITICIENS SI LOIN DES REALITES DE NOS VIES.

  • 1 Reco 18/11/2010 à 10:27 par RUFUS

    @janerine : Si vous comptez vendre votre bien, je vous conseille le faire rapidement : c'est exonéré. Mais peut être pas pour longtemps....

  • 1 Reco 17/11/2010 à 11:01 par janerine

    le patrimoine---si nous vendons notre residence principale et,unique,,,,,,,,,,,,sero ns nous taxer

  • 0 Reco 09/11/2010 à 12:31 par GENERATION

    Perdue on dirait !

    Expliquez moi ou est le revenu du patrimoine sur la résidence principale ?
    Et oui, c'est bien connu, les propriétaires de leur résidence principale passent leur temps à dormir, c'est bien connu...

    Jamais lu un tel tissu de bêtises !

  • 0 Reco 08/11/2010 à 11:12 par ckoacéconnery

    @GENERATION Y : oui bien sûr, ceux qui ont une résidence principale ne se lèvent jamais le matin, c'est bien connu.

  • 0 Reco 03/11/2010 à 19:44 par @GENERATION Y

    Je propose un réforme totale de la fiscalité du patrimoine :
    - suppression de l'abattement de 10 % après 5 ans de détention (aussi bien pour la CSG que pour l'IRPP)
    - taxation des plus value sur la résidence principale

    Il est tout à fait normale de taxer le revenu du patrimoine (revenu gagné à rien faire, revenu du fait qu'on a acheté à une époque favorable) et de détaxer le revenu du travail (revenu de ceux qui se lève le matin).

    PS : et si ça peut faire baisser l'immobilier !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!

  • 0 Reco 02/11/2010 à 22:23 par jean-Christ

    Dame, si je veux faire du Scellier, déduire mes panneaux solaires, revendre ma résidence secondaire et investir en Martinique l'année prochaine, il vaut mieux que je prévois me casser la figure!

  • 0 Reco 02/11/2010 à 17:06 par Investisseur75

    symboilque comme un coup de hachoir

  • 0 Reco 02/11/2010 à 17:05 par lapoliss

    @Investisseur 75

    puisqu'on t'explique que la remontée est "symbolique" !

  • 0 Reco 02/11/2010 à 17:01 par Investisseur75

    Pour une réforme c'est bien une réforme. Moi je me demande si je vais pas délocaliser


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