Interview
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InterviewInterviewvendredi 22 janvier 2016 à 15h56

Encadrement des loyers : "le marché des petites surfaces a baissé de 5% depuis 2014"


Thomas Lefebvre, responsable R&D chez MeilleursAgents
Thomas Lefebvre, responsable R&D chez MeilleursAgents
Thomas Lefebvre, responsable R&D chez MeilleursAgents (©dr)

Le marché immobilier va mieux. Mais "on reste loin des niveaux de 2007", selon Thomas Lefebvre, responsable R&D chez MeilleursAgents.com.

(LaVieImmo.com) - Dans votre récent bilan sur l'immobilier en 2015, vous parlez de "reprise fragile" du marché. C'est-à-dire ?

Thomas Lefebvre : On peut en effet parler de reprise, mais il convient d'être nuancé. L'année 2015 a été encourageante : 769.000 transactions ont été signées, en hausse de 7% comparé à l'an passé, mais on reste loin des niveaux de 2000-2007. A l'époque, on comptait 3,3 transactions pour 100 ménages. Or aujourd'hui, il n'y en a plus que 2,7. Selon nous, il manque environ 140.000 transactions pour retrouver cette dynamique. L'indice de tension immobilière (ITI), qui mesure le nombre d'acheteurs pour un bien, était à la hausse de janvier à septembre 2015. Mais depuis, il décélère. On est donc un peu moins optimistes que l'an passé. Plusieurs raisons peuvent expliquer cela : peut-être un moindre appétit des banques pour le crédit sur cette fin de l'année, mais surtout, le niveau de chômage qui reste en progression.

Quelle tendance sur le front des prix ?

Thomas Lefebvre : Le mouvement est dans l'ensemble baissier sur l'année 2015. Trois villes seulement sortent du lot : Nantes, Bordeaux et Montpellier, tandis que Paris et Lille se replient, sans doute à cause de l'encadrement des loyers qui a été mis en place l'an passé dans la capitale, et qui devrait voir le jour prochainement dans cette dernière. Nos prévisions pour 2016 restent sur cette lignée. Avec toujours des perspectives de hausse dans des villes comme Bordeaux et Nantes, mais aussi Lyon.

Vous mentionnez l'encadrement des loyers. Mais l'application du dispositif n'est pourtant pas parfaite à Paris. Combien de propriétaires-bailleurs sont encore hors des clous ?

Estimez votre bien
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Type de bien :

Thomas Lefebvre : Juste avant la mise en place du dispositif, 45% des loyers pratiqués étaient au-dessus des seuils autorisés, les plafonds de loyers majorés. Aujourd'hui, nous estimons qu'environ 29% des biens proposés à la location à Paris le sont toujours. Avec un point d'interrogation, cependant : quelle est la part des compléments de loyers que peuvent pratiquer les propriétaires de biens possédant des caractéristiques spécifiques ? Beaucoup sont susceptibles de se cacher derrière ce concept, mais on sait aussi que les commissions de loyers, chargés de veiller à l'application du dispositif sont aussi pour le moment peu sollicitées par les locataires. Enfin, on parle peu de l'impact de l'encadrement des loyers à l'achat. Or selon MeilleursAgents, le marché des petits surfaces, traditionnellement prisé des investisseurs, a baissé de plus de 5% depuis 2014. Alors que l'objectif de la loi était de favoriser l'accès au logement, on s'aperçoit ainsi que beaucoup de propriétaires-bailleurs jettent l'éponge, diminuant ainsi l'offre locative.

Pouvez-vous enfin nous en dire plus sur "l'indice de liquidité" des biens immobiliers, que vient de lancer MeilleursAgents ?

Thomas Lefebvre : Il s'agit de donner de nouvelles grilles de lecture aux acteurs du marché immobilier. L'idée est de savoir si le bien va se vendre facilement ou non, et avec beaucoup ou peu de décote. Et avec cet indice de liquidité, nous nous sommes aperçus qu'à Paris, par exemple, tout dépend du type de bien : les studios sont s'écoulent en 35 jours en moyenne, avec une décote très légère tandis que les biens plus grands mettent plus de 80 jours avec un rabais plus important. Par ailleurs, et c'est structurel au marché parisien, la demande locale arrondissement par arrondissement impacte le marché. On se rend compte que les deux-pièces dans le 10e changent de mains très facilement, car il y a plus de demande que d'offre. Enfin, contrairement aux idées reçues, les studios parisiens sont devenus moins liquides que les T2. L'encadrement des loyers est, sans doute, là aussi passé par là.



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Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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