Interview
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Interviewvendredi 1 février 2013 à 11h47

"Faisons baisser les prix dans le cadre de notre métier !"


Jean-François Buet, président de la FnaimJean-François Buet, président de la Fnaim (©dr)

Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), apporte son éclairage sur les sujets sensibles du moment dans l’immobilier : les prix, la location, le mal-logement mais aussi la profession d'agent immobilier.

(LaVieImmo.com) - Dans un entretien au Figaro, vous avez affirmé ne pas croire en l’existence d’une bulle immobilière en France. Le maintenez-vous, alors que certains y voient l’une des causes du maintien des prix à un niveau élevé, sur fond de baisse des ventes ?

Jean-François Buet : Il n'y a pas de « bulle spéculative ». C’est une situation que l’on a certes vécu, mais en 1991, lors de la guerre du Golfe. Pour rappel, certains opérateurs s’étaient mis à spéculer massivement. Des professionnels, des marchands de biens se recevaient des promesses de vente en cascade, qu’ils revendaient dans la foulée, et le dernier de la chaîne se retrouvait alors avec la « patate chaude ». Ce n’est absolument plus le cas aujourd’hui. La hausse des prix que l’on a connue entre 1998 et 1997 n’est pas due à ce phénomène.

Une récente étude publiée par The Economist fait pourtant état d’un marché immobilier était parmi les plus surévalués du monde…

Jean-François Buet : Je propose d’aller visiter Londres, Amsterdam et la Haye pour comparer. Certes, les prix et les loyers ont bien augmenté en France entre 1998 et 2007, conduisant à un décalage et une désolvabilisation de la clientèle. C’est vrai pour l’achat, c’est vrai pour les loyers. Mais si on excepte les deux ou trois régions concernées par les prix excessifs – principalement l’Ile-de-France et la région PACA – on s’aperçoit que le marché s’est régulé. Ce raisonnement voudrait par ailleurs aboutir à la conclusion suivante : « il y a beaucoup d’argent dans l’immobilier relativement au déficit économique du pays ». C’est comme si l’économie du logement était déconnectée de celle du pays. Une analyse erronée, qui oublie que le logement génère de la TVA, de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur les sociétés, ou encore de la CSG.

Le réseau Orpi a récemment incité les vendeurs à baisser leurs prix de 5 à 15 %. Qu’en pensez-vous ?

Jean-François Buet : Je lis avec beaucoup d’intérêt ce que disent les réseaux. Mais on a un peu l’impression que l’on redécouvre constamment l’eau chaude. Nous sommes nous-mêmes responsables de nos turpitudes : lorsque l’on dit à un client que son bien vaut 270 et qu’il en demande 300, celui-ci est hors du marché et donc pas en phase avec la demande. Les prétentions du vendeur sont le prix du cœur, les faire baisser s’avère parfois nécessaire. Mais faisons le dans le cadre de notre métier ! Quand un acquéreur visite un bien en agence, le prix a déjà été négocié en amont, sinon le professionnel n’en retire aucune plus-value. D'autant que les acquéreurs comparent, ils se renseignent avant de se lancer. Il faut négocier les prix des biens pour réguler, c’est indispensable.

Vous avez alerté sur les difficultés que rencontrent les professionnels de l'immobilier : la suppression de 10 000 emplois et la fermeture de quelque 3 000 agences immobilières en 2012. Anticipez-vous de nouvelles pertes d’emploi en 2013 ?

Jean-François Buet : Le premier trimestre risque d’être lui aussi difficile. Mais les décisions drastiques, allant de la réduction d’effectifs à la fermeture, ont sans doute déjà été prises. Le gros de l'orage est peut-être déjà passé, dans la mesure où personne ne s’attend à un regain d’activité durant le 1er semestre.

L’attention a été attirée récemment sur deux cas emblématiques du logement indigne : un homme vivant quinze ans dans 1,5 m² et une jeune femme expulsée de son 4 m². Hors la responsabilité des propriétaires, celle des agents immobiliers est aussi pointée. Quelle est votre position ?

Jean-François Buet : Mon point de vue est simple et tranché : c’est inacceptable. Humainement scandaleux et ignoble. Mettre à la porte d’un logement de cette surface une maman avec un enfant au mois de janvier est immonde. Mais notons que les deux tiers du marché échappent aux professionnels. En effet, la demande de logement étant très élevée, le marché se fait le plus souvent de particulier à particulier. Néanmoins, il est entendu que si des professionnels se permettent cela, ils dépassent la ligne jaune. Un adhérent surpris à cautionner ces agissements encourt une sanction par le Comité d’éthique : un avertissement, un blâme, voire une radiation. Ce qui, je le déplore, ne lui interdira pas d’exercer par la suite, hors du champ de la Fédération. Voilà pourquoi nous sollicitons un Conseil supérieur des professions immobilières.

Enfin, que pensez-vous de la mise en place d’une garantie universelle des risques locatifs (GURL), promise par le gouvernement ?

Jean-François Buet : On s’aperçoit que depuis la loi Boutin de 2009, qui a interdit le cumul d’une assurance et d’une caution personne physique, beaucoup de bailleurs ont préféré recourir à la caution. La plupart d’entre eux restent réticents à souscrire une assurance, GLI ou GRL – dont la dichotomie veut que la première soit réputée pour les « locataires solvables » et la seconde ceux qui ne le sont pas. Les locataires ont des profils fort variables : étudiants, apprentis, personnes âgées, etc. Mais les bailleurs ont eux aussi changé, depuis une quinzaine d’années : beaucoup le sont devenus par la force des choses, par exemple après s’être lancé dans des dispositifs d’investissement locatif, tandis que la traditionnelle image du propriétaire-bailleur par vocation tend à s’éloigner. La perte de revenus issue d’un impayé n’occasionne pas les mêmes dommages en fonction du profil de chacun. Il faut donc des outils adaptés à ces différences. Dans ce cadre, la future GURL peut être une bonne chose, mais si son socle tient compte de cette variété, que les assurances restent libres, et si les bailleurs ne sont pas plus lourdement taxés. Il y a un vrai besoin d’évolution du système.

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2014 LaVieImmo
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