Interview
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InterviewInterviewjeudi 31 juillet 2008 à 11h45

"Il est difficile d'être optimiste pour le marché immobilier américain"


(LaVieImmo.com) - Après la publication d'une série de données statistiques en apparence contradictoires et alors que George W. Bush vient de donner son feu vert au lancement du vaste plan de sauvetage du secteur immobilier voté la semaine dernière par le Congrès, Amine Tazi, analyste chez Natixis revient pour Lavieimmo.com sur l'état de santé et les perspectives du marché américain.

Lavieimmo.com : Les chiffres des ventes de logements neufs aux Etats-Unis, supérieurs aux attentes, témoignent-ils d’une amélioration sur le marché immobilier américain ?

Amine Tazi : Le plus étonnant dans le dernier rapport du département du Commerce, c’est la révision en forte hausse du rythme de ventes pour le mois de mai, à 533 000 contre une première estimation d’environ 510 000. Après un tel ajustement, les chiffres du mois de juin ont logiquement dépassé le consensus, avec un total de 530 000 transactions en rythme annualisé contre 500 000 attendues. La baisse sur un mois, plutôt limitée, ressort donc à 0.6%. Cette publication a été bien accueillie. Pourtant, sans nier la bonne surprise, je pense qu’il faut se garder de toute conclusion hâtive : malgré la révision, on reste sur des niveaux historiquement très faibles, comparables à ceux qui prévalaient pendant la crise du début des années 1990. Les chiffres des ventes sont des données très volatiles, et il n’est pas exclu que le mois de juillet se solde par une forte retombée du nombre des transactions… On ne pourra vraiment parler d’amélioration de la tendance qu’après plusieurs mois de hausse.

Lavieimmo.com : Au printemps, le groupement national des agents immobiliers américains (NAR) estimait que les ventes de logements anciens pourraient rebondir au second semestre. Son dernier rapport fait état d’une baisse de 2.6% des ventes, plus marquée qu’attendu…

Amine Tazi : Plus que le repli des transactions, c’est la progression des stocks qui inquiète dans cette publication. Près de 4.5 millions de logements existants sont restés sans acquéreur le mois dernier, et le délai d’écoulement des stocks est désormais supérieur à 11 mois. Une telle progression n’est pas pour rassurer les promoteurs et constructeurs immobiliers, dont le moral* est pourtant déjà historiquement très bas. La clé, et cela vaut pour l’immobilier neuf comme pour l’ancien, c’est l’accès au crédit : tant que les banques ne prêteront pas plus facilement, la demande peinera à s’exprimer et il n’y aura pas de rebond possible du marché. Le dernier Livre beige de la Réserve fédérale, qui présente un résumé de la situation économique dans chacun des Etats du pays, n’est pas très encourageant sur ce point, puisque aucune des Fed régionales n’a constaté d’assouplissement des conditions d’octroi de crédit. On perçoit bien ça et là des signes d’amélioration, un léger sursaut des prix ou une résistance des ventes dans certaines régions, mais rien d’encore assez soutenu ou généralisé pour inciter à l’optimisme.

Lavieimmo.com : Le plan de sauvetage du secteur immobilier que George W. Bush vient de signer peut-il relancer le marché ?

Amine Tazi : Le projet de loi était en suspens depuis le mois de mars. Proposé par deux élus démocrates, il vise à limiter le nombre des défauts de paiement sur crédits immobiliers. Entre autres mesures, le texte prévoit d’accroître le montant des prêts garantis par le Federal Housing Administration** (FHA), d’accorder un crédit d’impôt aux primo-accédants et d’allouer quelque 4 milliards de dollars d’aide aux collectivités locales pour racheter et rénover des maisons tombées sous le coup d’une procédure de saisie. Le housing bill comporte également un volet sur Fannie Mae et Freddie Mac : les deux spécialistes du refinancement hypothécaire seront notamment dotés d’une nouvelle autorité de régulation et bénéficieront d’une ligne de crédit illimitée auprès du Trésor.

On ne peut que se réjouir de ces mesures. Cependant, il est intéressant de se demander quels en sont les effets réels à long terme ? La limitation du taux de défaut ainsi que l’aide à la rénovation et à la vente des maisons en cours de saisie, par exemple, agira certainement sur le niveau des stocks de logements anciens et aidera quelque peu à stabiliser le marché à court terme. Cependant, l’effet richesse négatif lié à la baisse des prix immobiliers continue de peser sur les ménages et les conditions d’octroi de crédit ne semblent pas près de s’améliorer. De toute manière, la matérialisation des effets du plan après son approbation devrait prendre du temps, plusieurs mois certainement. Il est encore trop tôt pour s’avancer sur une date précise, mais en l’état actuel des choses les perspectives du marché immobilier américain restent négatives pour encore un an, sans doute.

*Mesurée par la National Association of Home Builders (NAHB) **Agence gouvernementale chargée du logement

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
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