Interview
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InterviewInterviewlundi 19 avril 2010 à 11h13

"Il faut parfois se méfier des statistiques immobilières"


Thierry Delesalle
Thierry Delesalle
Thierry Delesalle (©dr)

Thierry Delesalle est notaire dans le 1er arrondissement de Paris et président de la commission conjoncture immobilière des notaires de Paris Île-de-France. Pour LaVieImmo.com, il revient sur les statistiques présentées la semaine dernière et décrit un marché en voie de rationalisation et de stabilisation. Il explique également le projet réforme des indices Insee Notaires actuellement en cours, pour une meilleure lecture des prix immobiliers en temps réel.

(LaVieImmo.com) - La dernière étude des Notaires fait état d’une baisse des prix de 4,4 % en moyenne en France en 2009. On est loin du cataclysme annoncé par certains…

Thierry Delesalle : Le marché ne s’est pas effondré, mais les volumes de transactions ont fortement baissé, de 12 % en moyenne sur un an et de 25 % en cumulé par rapport à 2007. Un quart de ventes en moins, ce n’est pas vraiment un cataclysme, mais c’est quand même loin d’être négligeable ! Si on s’en tient aux seuls prix, la baisse observée est effectivement plutôt faible, légèrement inférieure à notre prévision d’un repli de 5 à 10 % selon les zones. A cela deux éléments d’explication possibles : le faible niveau des taux d’emprunt, qui soutient la demande, et la nette baisse des mises en chantier de logements neufs, qui limite encore plus une offre disponible déjà insuffisante.

Vous voyez 2010 comme celle de la stabilisation, avec un début de hausse des prix…

Thierry Delesalle : Le marché s’est assagi en 2009, il devrait se stabiliser cette année. La reprise se fait selon le principe de la tache d’huile : la ville de Paris est sortie en premier de la crise, et les prix pourraient y progresser de 5 % cette année. Le reste du marché suit progressivement. Maintenant attention. Je crois que, plus que jamais, il convient de se méfier des moyennes. On l’a beaucoup entendu, mais c’est vrai : il n’y a pas un mais plusieurs marchés immobiliers. Des marchés parfois très localisés, qui suivent des logiques qui leur sont propres. Ainsi en Languedoc Roussillon, Montpellier est très dynamique, avec un volume de transactions et des prix en hausse, mais à une centaine de kilomètres à peine, Béziers et Nîmes sont complètement plantés ! Parfois, on note des différences très importantes au sein d’un même quartier. Dans le troisième arrondissement de Paris par exemple, un des plus petits de la capitale, les prix ont progressé de 13 % dans le quartier des Archives, mais ont reculé d’autant dans celui d’Arts et Métiers. Pourtant les deux sont voisins.

Comment expliquez-vous de telles différences ?

Thierry Delesalle : Plusieurs facteurs jouent. Entre 2000 et 2007, la hausse des prix avait été générale. Plus ou moins forte selon les zones, mais générale. Logiquement, le mouvement de baisse a tendance à se prolonger là où il s’est avéré que l’augmentation était exagérée. Après l’euphorie, le marché se rationalise. Mais il faut également prendre en compte la taille de l’échantillon de transactions réalisées. Dans les villes où le nombre de mutations n’est pas suffisamment significatif, les variations de prix ne seront pas pertinentes. Reprenons l’exemple du 3ème arrondissement : il suffit qu’on ait enregistré quelques transactions au rez-de-chaussée ou en premier étage d’immeubles dans un quartier et autant de ventes d’appartements ensoleillés avec terrasses dans l’autre pour qu’on enregistre des variations aussi fortes et différentes que celles observées l’année dernière. Les chiffres ne sont pas tous significatifs.

Les chiffres des Notaires sont au centre de la réforme des statistiques immobilières que vient de lancer le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu…

Thierry Delesalle : Cela fait déjà plusieurs mois que nous travaillons à une amélioration de nos indices, qui sont devenus la référence en matière d’immobilier, mais ne sont pas pleinement satisfaisants puisqu’ils sont publiés avec un délai de près de quatre mois avec la signature de la promesse de vente. Soucieux de réduire ce décalage, nous venons de créer l’association Dinamic*, en partenariat avec la Caisse des dépôts et consignations. Le but est simple : ne plus communiquer simplement sur les chiffres des ventes mais également sur ceux des avants-contrats. Dès que le dispositif sera opérationnel, nous serons en mesure renseigner, dès la fin d’un trimestre, sur l’état du marché au trimestre précédent. C’est ce que font actuellement la Fnaim ou les grands réseaux d’agences, avec l’énorme problème que leurs chiffres sont loin de couvrir la totalité du marché…

*Développement de l’information notariale et de l’analyse du marché immobilier et de la conjoncture

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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