Interview
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InterviewInterviewvendredi 24 septembre 2010 à 09h27

"Il n'est pas trop tard pour continuer à bénéficier du Scellier"


Christine Valence-Sourdille
Christine Valence-Sourdille
Christine Valence-Sourdille (©dr)

Christine Valence-Sourdille, ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée, revient pour LaVieImmo.com sur le dispositif de défiscalisation Scellier, mis en place début 2009. Celui-ci, bien que modifié à compter du premier janvier 2011, restera-t-il performant ? Eléments de réponse.

(LaVieImmo.com) - Comment bien investir dans le Scellier classique avant la réforme, qui interviendra au 1er janvier 2011 ?

Christine Valence-Sourdille : Il convient de prendre en considération le taux de la réduction d’impôt qui diffère selon l’année de l’investissement. Ainsi, pour bénéficier du taux actuel de 25 %, il faut avoir acquis le bien avant le 31 décembre 2010, la date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique. Si le particulier construit lui-même le bien, il s’agit de la date du dépôt de la demande du permis de construire. Dès lors en pratique, à l’heure actuelle, seules les réservations effectuées dans les jours à venir pourront donner lieu à la signature d’un acte authentique d’ici la fin de l’année, et ce, compte tenu des délais incompressibles nécessaires à la rédaction de l’acte notarié. Il faut tenir compte également de l’année au titre de laquelle la réduction sera accordée. Elle varie selon la nature de l’investissement : en ce qui concerne l’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement (VEFA), ce qui est couramment proposé, le fait générateur de la réduction est l’année d’achèvement du logement. A titre d’illustration, pour un bien réservé en 2010, acquis en décembre 2010 (signature de l’acte authentique), et achevé en 2012, la réduction d’impôt de 25 % sera inscrite à l’impôt sur les revenus 2012, payé en 2013. Si vous faites l’acquisition d’un bien achevé cette année, vous pourrez en revanche pratiquer votre réduction d’impôt sur l’impôt sur les revenus 2010 déclarés en 2011.

Après la réforme, le Scellier restera-t-il toujours intéressant ?

Christine Valence-Sourdille : Il faut prendre en considération désormais les normes BBC et attendre le contenu de la loi de finances pour se positionner. Il est a priori prévu dans le projet de loi à venir un rabot de 10 %, qui ferait passer la réduction au titre des investissements effectués en 2011, de 25 % à 22,5 % pour les logements BBC et de 15 % à 13,5 % pour ceux qui ne rempliraient pas les normes BBC. La force du dispositif Scellier jusqu’alors est d’avoir pu intéresser des contribuables soumis à des tranches d’imposition (TMI) plus faibles : de 40 et 30 %, ce qui n’était pas le cas pour les dispositifs antérieurs, type loi Robien ou loi Borloo. Une baisse importante de la réduction accompagnée de la baisse des plafonds de loyers par ailleurs, pourrait réduire la rentabilité de l’opération et diminuer l’intérêt des investisseurs. Concernant la seule baisse du plafond des loyers, il faut concrètement comparer le plafond du loyer avec le marché locatif réel, et ne pas perdre de vue les priorités : s’attacher à la qualité du bien, au marché locatif et de la revente.

En définitive, quels conseils donneriez-vous aux investisseurs pour s’assurer au maximum ?

Christine Valence-Sourdille : Il faut bien avoir à l’esprit que les investisseurs dans le cadre du dispositif Scellier vont obtenir une réduction d’impôt. Mais, s’agissant d’un investissement immobilier locatif comprenant un engagement de location de 9 ans, ils percevront dans le même temps des loyers, ce qui aura mécaniquement pour effet d’augmenter leur base d’imposition au titre des revenus fonciers. Pour optimiser l’opération, il peut être conseillé d’utiliser un financement in fine [prêt dont l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance y afférant, et rembourse le capital en une seule fois, à l’échéance, NDLR], afin de réduire de manière linéaire leur base imposable au titre des revenus fonciers et ce, pendant toute la durée du crédit. De façon plus générale, pour bien réussir son investissement, il faut par ordre chronologique, s’assurer de la date à laquelle pourra être signé l’acte authentique d’acquisition du bien, la date d’achèvement du bien, la qualité du programme immobilier et du marché locatif et les perspectives de revente à moyen terme. En aucun cas se précipiter sans avoir vérifier ces critères, dans le seul but d’obtenir une réduction d’impôt, aussi attractive soit-elle.

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 24/09/2010 à 15:29 par copleboss

    ouais mais sans moi merci


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